扶持汕头市房地产业发展的建议

     在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济区如日中天的房地产乐观投资的气氛中，汕头市的房地产业却逐步走低。特别是近期国家有关金融适度从紧政策的实施，使原本还没完全摆脱萧条的汕头市房地产业面临前所未有的金融约束，全行业面临崩盘的危险！
　　去年以来，我国部分地区房地产价格持续上涨，出现一定的泡沫，为防止房地产过热，重蹈1992、1993年的覆辙，中国人民银行颁布了121号文等一系列文件，对房地产公司的信贷支持骤然从紧起来。由于此番经济周期，具有冷热并存的特征，即部分行业，如建材行业，部分地区如长江三角洲地区经济过热；部分行业如服装、电子，部分地区如闽粤赣边经济区经济过冷。相关政策在执行层面，各地的“宽严度”有比较大的差异，汕头市有关职能部门对人民银行的有关政策在执行中属于“从严”的类型，如所建多层楼房未封顶不得对外预售；商品房预售资金从2月份起实施监管；房子建好后未还清银行贷款不能对外销售等。汕头市房地产企业的生存条件变得十分苛刻。认真解读国家相关政策，根据本地实际采取灵活措施，积极扶持房地产业发展是十分必要的。
　　一、从紧的金融政策仅具有警示和导向作用，汕头市在政策执行层面可参照其他地区的做法，根据本地实际，采取有效措施，帮助房地产业摆脱困境。
　　我国新一轮经济周期冷热并存的特征决定，各地不可能采取一刀切的从紧政策。珠江三角的房地产业既有过热的深圳，又有一直不大景气的广州；长江沿线的南京过热，武汉偏冷，使一些偏冷的地区采取了比较灵活措施，千方百计保护对房地产业的信贷支持。
　　同时，我国金融监管的基本格局是中央银行制定货币政策，银监会、证监会和保监会负责具体实施。目前，银监会刚刚成立，监管贷款的具体政策尚在讨论阶段，有待明朗和出台。而且，所出台政策的实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身具体情况自行制定，而商业银行与房地产企业之间存在利益上的互相依赖：商业银行为扩大信贷市场占有率会更加灵活地贯彻上级政策，竞相争打“擦边球”，房地产企业为争取更多的信贷资金，会不断地进行“贷款创新”。政策在执行层面就有一定的弹性、回旋余地、缓冲的时间和空间。
　　考虑到汕头市房地产业十余年前过度膨胀引致的全行业的萧条一直未能消除，近期又由于建材涨价，房价走低，企业都在苦苦地支撑，如果将过热地区的金融政策，套用在尚未恢复元气的汕头房地产业，必将对该行业造成毁灭性打击。笔者呼吁全社会都来关心支持房地产业，采取有效措施，帮助房地产业摆脱困境。
　　二、在房地产金融市场尚未全面建立的条件下，信贷支持对房地产业的发展十分关键，汕头市要努力营造一个比较宽松的信贷环境，积极支持房地产业发展。
　　房地产金融市场是由房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信贷投资市场、房地产保险市场等共同构成，上述专业市场大体由三类金融机构组成：一是专业性房地产金融机构、二是非专业性房地产金融机构、三是向住房房地产融资提供保险的金融机构。我国房地产金融主要由第二类非专业性房地产金融机构构成，即一些商业银行，如工商银行、建设银行等提供房地产信贷支持。专业性房地产金融机构仅有一家——2004年2月15日开业的中德住房储蓄银行，该行是由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1%，德方持股24.9%。资本规模比较小，相关业务尚待开展。
　　总的来看，我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，在其他金融支持缺位的情况下，房地产信贷支持尤其重要，汕头市要努力营造一个比较宽松的信贷环境，出台扶持解决房地产融资难的措施，积极支持房地产业发展。
　　三、汕头市房地产业具有旺盛的市场需求，应作为支柱产业进行精心培育。
　　一个产业是否为支柱产业主要是看其是否有足够的市场需求，市场需求可分为现实的和潜在的两种。今年1-4月份，汕头市的房地产需求初现生机，在商品房施工面积比去年同期增长-17%，商品房竣工面积比去年同期增长-***.1%的情况下，商品房销售面积比去年同期增长24.6%。表明，汕头市的房地产现实需求在多年沉寂后，又露出活跃的端倪，需要我们积极加以关爱。
　　经济学原理告诉我们，在工业化中期，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。特别是，汕头市大量居民居住在原有的房改房中，房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，同新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。汕头市房地产业具有比较大的市场潜力！应将其作为支柱产业进行精心培育！(作者系汕头大学商学院博士、教授)