以经营城市方式管理城市盘活城市资产——经营的魅力

                                                                                   2003青岛经营城市促进周将于10月25日至31日举行。透过我市建设系统经营城市的集中开展，我们不仅能看到近几年我市在城市建设方面取得的成果，更可以看到我市
建设部门在经营城市方面的探索和实践。以城市的名义，我市的建设者们在建设、管理我们这座城市的同时，努力经营这座城市。城市面貌日新月异的变化、居民生活质量的日益提
高、青岛城市形象的不断完善，使我们充分领略到经营城市的魅力。
　　七大板块推动经营城市水平提高
　　在今年的经营城市促进周活动中，主办者届时将推出七大板块，力图使我市建设系统经营城市的水平得以进一步提升。促进周期间推出的七大活动板块是：一是城市精神资产板
块，公布青岛市优秀建设工程和最差建设工程评选结果，还将组织建设系统有关单位开展以各自品牌为主题的宣传服务活动。二是奥运板块，全面展示奥运工程项目规划、设计方案，
普及奥运知识，弘扬奥运精神。三是经济适用房板块，举办经济适用房建设项目集中展示，经济适用房发展规划、设计竞赛成果展示，一次性家装展示，新材料、新技术展示，购房、
房屋交易及经济适用房政策咨询服务等系列活动。四是城市化板块，展示青岛未来现代化国际大城市的发展框架，以及16个重点镇建设，举行五市三区城建基础项目和房地产项目推
介签约仪式。五是“城市建设改革与发展论坛”板块，国内外的专家学者将围绕经营城市、城市可持续发展、奥运与城市发展、区域合作、投融资等方面进行演讲、研讨。六是城建板
块，集中将城市有形资产、无形资产和一批城建项目推向市场，变“公共产品”为“城市商品”。七是招商引资板块，集中推出我市一批较大的城建招商项目。
　　举办青岛经营城市促进周，正是推进经营城市实践的一项重要举措，其目标定位是：强化经营城市理念，挖掘城市资源，整合城市资产，搭建投资平台，广辟融资渠道，打造城市
品牌。
　　著名策划人王志纲先生曾经这样表述：经历了建设城市、管理城市的阶段，21世纪应该是经营城市，具象一点，一个城市就相当于一个企业，必须不断增值，在竞争中具有差异
性，成为稀缺资源，提高辐射半径，使更多外部的人愿意来消费、投资这个城市，生活在这个城市。如果能做到这一点，那么这个城市就越来越有后劲，越来越有魅力，这个城市的无
形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个
有个性、有魅力的城市。
　　在加快城市现代化建设和城市化的进程中，树立经营城市及相关的理念，对于最大限度地盘活城市存量资产，优化增量资产，提高城市资产的流动性、配置效率与经济、社会效益
具有重要作用。经营城市应当成为政府以及企业界、民间资本加快城市发展的重大战略，这也是改革与创新的需要。
　　以经营城市观念规划城市，挖掘资源效益
　　土地是城市最大资源，经营好土地资源，必须首先从规划入手，严格控制、高度垄断土地一级市场。青岛在土地经营的实践中，向先进城市学习，以规划为龙头，把经营城市的重
心前移到规划环节，加强了对城市资源特别是土地资源的宏观控制，比较充分地发挥了土地的潜在效益。加大规划的编制力度，强化了规划对土地供应的指导作用，初步建立起保护和
控制全市土地资源的规划体系框架。我们在全市范围普遍实行了土地统一储备和公开拍卖两项制度，市场运作机制基本形成，在统一规划、统一开发、统一配套的前提下，促进区域土
地和房产升值。功能先导、以地招商，用了六年多的时间就基本建成了东部新区；浮山新区在短短的几年里，已经发展成为全市最大的现代居住区。不仅解决了棚户区居民安置问题，
而且赢得了丰厚的土地收益。通过编制控制性详细规划，对部分即将整治道路两侧的36平方公里土地纳入储备，不到一年就实现了估算价值与收购价值的翻番。如果按照“先配套、
后项目；先环境、后开发”的程序运作和拍卖，其预期的升值潜力会更大。
　　以经营城市手段建设城市，拓展资金渠道
　　经验表明，今后城市建设的着眼点应当在于开辟城市建设多元化投融资渠道，全面放开经营性项目建设市场，推进市场化进程。经过坚持不懈的积极进取，青岛终于实现了城市建
设招商引资的重大突破。2002年，城建系统有8个投资项目正式签约，其中包括利用2.5亿元外资合作经营自来水厂等特许经营权项目。2002年促进周期间，我们推出的城
市建设和奥运项目的招商成功率很高，共达成意向金额22.33亿元。放开市场和多样化投资所带来的联动效应，进一步打破了市政公用设施建设市场的政府垄断格局，激活了潜在
的市场资源，提高了城市建设和管理的经济效益。目前全市有一大批基础设施建设和经营项目正在积极进行筹备或建设，基本形成了“多渠道融资、市场化运作、多元化竞争”的格
局。
　　以经营城市方式管理城市，盘活城市资产
　　按照建立法制化监督、长效化管理、企业化经营、市场化运作城市管理体系的目标，管理重心下移、事业单位改制等城市管理体制改革措施正在全国部分城市积极推进。我们以污
水处理、垃圾处理等城市管理内容市场化、产业化为目标，积极理顺价格体系，进一步发挥了城维费的作用，初步形成了养事不养人的城市管理事业良性发展机制。在此基础上，充分
发挥市场机制的作用，采用多种形式，整合包装并向市场推出了相当数量的城市资产。如对道路保洁、养护和绿化等作业权，山头绿化、生态林建设等环境整治工程以及旅游线路、景
点公厕、冷饮摊点、书报亭等经营权进行了公开拍卖或定向招标；大力推进无形资产的“有形化”运作，每年都对道路、桥梁、广场等设施的冠名权，户外广告等资源进行公开拍卖，
筹集了可观的城市建设资金。