全省新一轮深化三旧改造南海再探路

改造后的广佛智城焕然一新。/佛山日报记者邓活生摄

　　昨日，南海对外公布《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》（《方案》）、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》（《意见》）和《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》（《办法》）三份政策文件，以此作为对8月4日获批广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点具体工作实施的开始。

　　在这三份文件中，无论是规划先行的“多规合一”原则，还是探索“三旧”改造奖励机制，抑或是首试货币补偿与实物补偿相结合的形式，均是对以往国家及省相关法规中笼统概述的细化和未曾涉猎内容的创新。

　　“最大亮点是将过去所有在‘三旧’改造中存在的问题与困难作了解答。”南海区政务委员蔡汉全如是说。

　　文/佛山日报记者阳桦

　　打破“紧箍咒”盘活土地资源

　　“在以往国家和省市出台的相关文件里，对于涉及农村集体土地出让的不少内容只做了笼统的规定，这样的粗线条对当下南海‘三旧’改造无法再起促进作用。”蔡汉全道出三个文件的“出生”背景。

　　历经30多年改革开放的高速发展，土地资源已经成为制约南海发展的一道“紧箍咒”。数据统计，至2012年，南海区工业总产值达到4226亿元，有一半以上的工业用地是集体建设用地，存在土地过度开发、缺乏规划、布局分散的旧厂房安全隐患大、土地利用率低等问题。

　　重压之下，南海区也成为国内最早探索集体用地依法有序合理入市的地区之一。今年初，大沥奇槎社区7个经济社联手整理出370亩连片土地进行开发，而距此不远的广佛智城，一栋栋高楼林立，昭示着这个400亩连片开发土地上的盎然生机。

　　“今年春节后，***政治局委员、省委书记胡春华到奇槎调研，要求加快片区改造进度，对三个政策出台起到了催化剂的作用。”南海区国土局一位工作人员透露。

　　三文件为集体土地入市“松绑”

　　在三份文件中，《方案》旨在规划与完善“三旧”改造的建设、收益分配机制；《意见》则提出降低农村公寓的准入门槛；《办法》进一步规范集体建设用地的转让、转租、抵押等方式。

　　“例如在改造过程中的利益分配上，以前相关文件笼统地表述为‘不能够超过收入的60%划给农村集体组织或公有企业’，而南海提出可分给原土地权属人，这是一大探索。” 蔡汉全说。

　　尤为值得一提的是在集体建设用地使用权流转的创新之举，文件提出“允许经认定的出让集体建设用地按商服用途进行开发，竣工验收后并经核发现售备案证明的，地上房产及土地使用权可以分割登记、分拆销售。”

　　而这是否意味着，俗称的“小产权房”可以放开？对此，蔡汉全认为这是两个概念，“小产权房”是指住宅用途的集体建设用地上建成的房屋分拆销售，但只允许商服用途，而且分割确权的两个前提是经过相关手续的审批和建筑达到一定的体量，同时分割确权转让的年限不能超过土地转让的总年限。

　　企业村民聚焦补偿机制创新做法

　　三份文件的出台，在南海的企业与村居间激起浪花阵阵，并不约而同地将目光聚焦到补偿机制的创新做法上。

　　对于文件提到的完善“三旧”改造项目收益分配机制，探索货币补偿与实物补偿相结合，实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式，大沥奇槎社区党委书记、主任黎灿垣连连道好，“就像有村民说的，鸡蛋不能放在一个篮子里，如果能够出让一部分，流转一部分，出租一部分，样样都有，短期有收益，长远有发展。就像做多选题，结合实际哪个合适就选哪个。”

　　而广佛智城商业地产投资有限公司总经理助理黄轩鹏也认为，补偿方式的创新，能够为村居和开发商提供更大的选择空间，更有利于双方达成一致的诉求。

　　南海“三旧”改造政策亮点

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　　创新补偿安置方式。探索货币补偿与实物补偿相结合，实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式，充分保障原土地权利人的合法权益。涉及征收农村集体土地的，土地出让收益更多地分配给农村集体、农民和相关权利人。

　　探索弹性供地新模式。根据不同产业类型，在“三旧”改造中制定工业（产业）用地差别化弹性年期出让、租赁制、先租后让、租让结合等政策措施。

　　——《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》

　　建设村居社区公寓的用地，应尽量使用存量建设用地。若经项目认定确需占用农用地或未利用地的，可优先安排新增建设用地指标。但建设社区公寓的村（组）应启动旧村改造计划，确保宅基地建设规模只减不增。

　　——《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》

　　集体建设用地使用权出让、出租、转让和转租，应当依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳土地增值收益。

　　——《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》