深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定

　　经1997年11月6日市政府二届83次常务会议原则通过后，又广泛征求了社会各界意见，进行了多次修改。现予发布，自2000年1月1日起施行。

　　第一章 总则

　　第一条为深化住房制度改革，加快住房社会化和商品化进程，解除安居房产权约束，根据***关于城镇住房制度改革的有关规定，结合我市实际情况和需要，制定本规定。

　　第二条本规定所称的安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

　　第三条参加房改的人员包括深圳市、区属国家机关事业单位有户籍户口、暂住户口的职工。

　　列入房改的住房包括市、区住宅局和其他国家机关事业单位拥有的住房以及已出售或出租的安居房。

　　不准出售的住房包括近期内需要拆迁改造的住房、结构已被破坏的住房、产权不清楚或有纠纷的住房、两户以上家庭共用的周转房。

　　第四条安居房建设应调动各方面的积极性，把住房建设由国家、单位统包的体制进一步转变为国家、单位、个人三者合理负担的体制。

　　第五条住房制度改革（以下简称房改）应当促进住房由实物分配向货币工资分配的转变，建立新的住房运行机制，实现资金的良性循环，增加住房有效供给。

　　第六条合理确定售价、租金，售租并举，稳步售房。确定房价应围绕成本、考虑承受、兼顾公平。房价应适应城市经济的发展和职工购房经济承受力的提高，逐步向市场商品房价格过渡。

　　第七条深圳市房屋委员会是由政府有关职能部门首长、专业人员以及市民代表组成的专门委员会。该委员会就我市住房的重大事项进行审议、协调、指导和决策。市房屋委员会至少每季度召开一次会议，下设办公室承担市房屋委员会的日常工作。

　　第八条深圳市人民政府住房制度改革办公室（以下简称市房改办）负责全市房改的日常工作，具体包括全市住房政策、房改政策和安居房售价、租金的制订，安居房售价和租金的审核，购、租条件审查，解除产权约束***管理以及对违反本规定行为的查处等工作。

　　市房改办制订有关住房政策、房改政策和安居房价格、租金后报市房屋委员会批准。

　　第二章 安居房的土地政策和住房供求模式

　　第九条安居房建设应根据城市经济发展水平，在住房建设总量中保持合理的比例，同时必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持“合理利用土地、节约用地”的原则。

　　第十条安居房建设计划由市政府制定。安居房建设用地应根据安居房建设计划由规划国土部门提前二至三年在建设用地年度计划中统筹安排，并采取协议方式供应。

　　第十一条安居房建设用地的征地、拆迁补偿费在住房基金中列支。安居房建设用地免征土地出让金，其中全成本微利房用地还免交市政建设配套费，但经三通一平的土地须缴交土地开发费，具体按住宅区开发配套费实收额的三分之一上交市土地开发基金。

　　第十二条在一定时期内，我市户籍人口的住房主要实行“双轨三类多价制”的供求模式：

　　（一）第一条轨道是市、区住宅管理部门投资建设安居房，其中全成本微利房的供给对象是列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位的职工；社会微利房的供给对象是在深圳市注册的企事业单位及其员工，以及社会上中低收入者，但国家机关事业单位及其职工也可以申请购买社会微利房。

　　（二）第二条轨道是房地产开发企业投资建设市场商品房。单位按有关规定购买市场商品房，可根据其员工的承受能力，按不低于房改政策规定的价格出售或出租给本单位职工。

　　第十三条住宅管理部门应根据低收入者的承受能力和城市经济发展水平，提供适当标准的廉租住房出租给社会低收入者，满足低收入者的一般住房需要。

　　第十四条各单位可按规定通过自建房和合作建房的渠道来解决本单位员工的住房问题。

　　未转成市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价购买的住房，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工。

　　第三章 安居房购租的条件和面积标准

　　第十五条安居房购租实行自愿的原则，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）安居房。

　　第十六条国家机关事业单位职工，符合下列条件之一者，可以向市、区住宅管理部门申请购或租一套（间）安居房：

　　（一）夫妇双方具有特区户籍户口的职工家庭。

　　（二）有特区户籍户口的单身职工，与有特区户籍户口并具有抚养、赡养关系的人组成一户的家庭。

　　（三）有特区户籍户口的年满35周岁的单身职工。

　　（四）有特区户籍户口的军人、烈士的配偶。

　　第十七条不符合本规定第十六条规定的国家机关事业单位职工，按规定租住单身公寓。

　　第十八条各级干部职工按下列住房建筑面积标准购、租安居房：

　　（一）省、部级干部的住房建筑面积标准按省的标准执行；

　　（二）市级干部，150m2≤每户建筑面积≤170m2；

　　（三）局级干部，130m2≤每户建筑面积≤150m2；

　　（四）处级干部，100m2≤每户建筑面积≤120m2；

　　（五）科级干部，80m2≤每户建筑面积≤90m2；

　　（六）一般干部，70m2≤每户建筑面积≤80m2.

　　第十九条严禁各级干部职工购、租超过相应级别的建筑面积标准上限的住房。由于特殊原因超过建筑面积标准上限的，经其上级主管部门和市住宅管理部门批准后，才能购买；但超过标准上限部分的建筑面积的房价应按购买安居房时的市场商品房价计算。市场商品房价由市住宅管理部门招标确定的评估机构评估。

　　第二十条没有行政职务的科技、教育、文艺、卫生、体育等专业技术人员，按有关规定比照相应级别干部的建筑面积标准购、租安居房。

　　第二十一条各产权单位可根据本单位的实际情况制订具体的住房分配办法。各产权单位分房后，在申请办理房改手续时，必须严格按本规定审查申请人的购、租房资格。

　　第四章安居房房价的构成

　　第二十二条准成本房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、朝向、折旧、地段以及承受力、公平性等因素。

　　本体造价由市房改办根据市建设工程造价管理站提供的平均本体造价测算结果确定，具体以《住房本体造价影响因素表》和房价浮动指数的形式公布。

　　工程管理费＝本体造价×2％至3％

　　建设期利息＝（本体造价＋工程管理费）×银行当年公布的同期利率×6（月）

　　楼层、朝向对房价的影响，详见附表1《房价影响因素表》、附表2《多层带电梯住房房价影响因素表》；高层住房（指十层或十层以上带电梯的住房）的楼层系数按中间层（一层或两层）不加不减，中间层以上每增加一层，楼层系数增加1％，最高层与次高层楼层系数相同。折旧期为50年，年折旧率为2％（月折旧率为1.67‰）；折旧期从竣工之月起计算至签订购房合同之月止。

　　第二十三条全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套费（以下简称配套费）两项因素构成。

　　配套费包括住宅区红线范围内的拆迁费、征地费、勘察设计等前期工程费和管、线、路、绿化以及建筑小品等室外工程配套成本，但不含文、教、卫和商业服务等经营性设施费用。配套费按住房建筑面积计算，并由市房改办定期公布。

　　配套费随本体造价而浮动。

　　配套费不考虑折旧、楼层、朝向和地段等因素。

　　配套费实行工龄优惠，即按申请购房职工的连续工龄与在深圳特区工龄之和，每年按2.5％减收。

　　职工购房的连续工龄从参加工作之月算起，计算到1988年6月10日止。

　　深圳特区工龄由户口迁入特区之月算起，计算到1988年6月10日止。1980年6月1日前的工龄不作为特区工龄。

　　1988年6月10日前就读大专以上院校的学龄，可视同工龄。每一年学龄减收2.5％，学龄和工龄不能重复计算，参加工作后的学龄不计配套费优惠。

　　第二十四条全成本微利房价由全成本房价和微利两项因素构成。微利为全成本房价的8％。

　　计算微利的基数不考虑各项优惠，即准成本房价不考虑付款方式的优惠，配套费不考虑工龄、学龄优惠。

　　微利应根据城市经济发展水平和职工的承受力作适当调整。

　　第二十五条社会微利房价是指市、区住宅管理部门向企业和社会上中低收入者公开出售的微利房的价格。社会微利房价由下列八项因素构成，并考虑楼层、朝向、地段等因素：

　　（一）土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石房工程费、场地平整费，即为每平方米占地面积的土地开发费÷容积率；

　　（二）市政建设配套费：为每平方米占地面积的市政配套费÷容积率；

　　（三）本体建安工程费：单位工程土建、安装工程费用；

　　（四）工程管理费：为本体建安工程费的2％至3％；

　　（五）住宅区开发配套费：按本规定第二十三条第二款、第三款及第四款的规定计算；

　　（六）建设期利息：建设期利息按6个月计算，即利息＝前五项之和×银行当年公布的同期利率×6（月）；

　　（七）住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2％；

　　（八）利润：为前七项因素之和的3％至10％。

　　住宅区的文化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设费没有列入财政部门年度预算支出的，以住宅区公建设施费的形式计入房价，列入房价构成的第五项。

　　第二十六条全成本微利房价和社会微利房价的地段因素根据规划国土部门规定的城市土地等级来确定，地段因素的增减幅度还应考虑承受能力等综合因素，地段因素表由市房改办拟订并报市房屋委员会批准后公布执行。

　　第二十七条高层住房按成本计算房价，并考虑楼层、朝向、折旧和地段等因素。

　　在《高层住房本体造价影响因素表》公布之前，总层数11层以上（含11层）20层以下（含20层）带电梯的住房，按多层住房本体建造成本加25％计算；总层数21层以上（含21层）30层以下（含30层）带电梯的住房，按多层住房本体建造成本加30％计算；总层数31层以上（含31层）带电梯的住房，按多层住房本体建造成本加35％计算。

　　在《高层住房本体造价影响因素表》公布之后，严格按公布的高层住房本体建造成本计算房价。考虑到职工的承受力，可以给予按高层住房本体建造成本价购房的职工适当的优惠。

　　第二十八条安居房建筑面积的计算，必须严格按国家有关规定执行。

　　第五章 新购房和付款方式

　　第二十九条建筑面积和装饰标准已确定，并且投资量达投资总额的25％以上的安居房，经市房改办批准可实行预售，房价按预售时的房价政策确定。职工购买安居房，按不低于全成本微利房价执行。

　　第三十条职工购买安居房，可采取个人一次付清或向银行贷款一次付清的付款方式。一次付款的，不给付款方式优惠；向银行贷款的，贷款额、贷款利率和贷款期限，按有关规定执行。

　　第三十一条购房申请人的配偶为境外人士的职工家庭购房时，其房价按购房时市房改办公布的社会微利房价计算。

　　第三十二条单位出售、出租安居房给本单位职工居住的，根据税务部门的规定免交有关税费。

　　第六章 已购准成本房和全成本房的补差

　　第三十三条本规定实施前，职工购买准成本房或全成本房并因考虑面积差价系数增加了房价的，无须补交配套费和全成本微利差价。

　　第三十四条本规定实施前，职工购买准成本房或全成本房没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，无论是否付清房款，均可按本规定第三十五条规定补交全成本微利差价。微利差价应一次性补交给原产权单位，并不考虑付款方式的优惠。

　　第三十五条本规定实施后六个月内一次补清全成本微利差价的，其房价按1999年的房价政策执行；六个月后补清全成本微利差价的，则房价按补差时的房价政策执行。

　　以准成本房价购房的职工，按下式补交全成本微利差价：全成本微利差价＝补差时优惠后配套费＋（补差时准成本房价＋补差时配套费）×8％。

　　以全成本房价购房的职工，按下式补交全成本微利差价：

　　全成本微利差价＝（补差时准成本房价＋补差时配套费）×8％

　　第三十六条原签订准成本或全成本购房合同，未付清房款的职工，可在补交全成本微利差价时，同时付清余款。

　　第七章 安居房产权

　　第三十七条经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。

　　第三十八条取得安居房全部产权的，自本规定实施之日起满六个月，可以进入市场。

　　第三十九条职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。

　　第四十条职工按准成本房价或全成本房价购房并考虑面积差价系数而增加房价的，或按本规定第二十四条规定的全成本微利房价购房并付清房款的，取得住房的全部产权。

　　第四十一条按高于本规定第二十四条规定的全成本微利房价购房并付清房款的，取得住房的全部产权。

　　第四十二条单位按成本价或社会微利房价购、租的房屋不能进入市场；单位对已按社会微利房价向原产权单位补差的住房，具有产权***管理的权利。

　　第四十三条职工按准成本房价或全成本房价购房后，在本规定实施之前已离开国家机关事业单位的，购房者或其所在单位应按补差时的房价政策向原产权单位补交社会微利差价。

　　社会微利差价的计算公式为：

　　社会微利差价＝补差时社会微利房价－原购安居房重置价。

　　第四十四条未取得安居房全部产权的职工家庭，其家庭户口迁出特区的，已购安居房由原产权单位收回，并按“以息抵租”原则，将原购房款（不扣租金，不计利息）退回购房者。若职工家庭要求保留现住房的，则由个人一次性向原产权单位补交市场商品房差价，并取得市场商品房产权。

　　市场商品房补差额＝补差时市场商品房价－原购安居房重置价

　　市场商品房价由市住宅管理部门招标确定的评估机构评估。

　　原购安居房重置价是指该房按补差时的房价政策核定的房价。

　　第四十五条归侨、侨眷出境定居的，已购安居房按有关法律、法规、规章的规定处置。

　　第四十六条未取得安居房全部产权，购房申请人发生下列情况之一的，其接收单位或个人须向原产权单位一次性补交社会微利房价与原购安居房重置价的差价：

　　（一）调往企业或不同级财政拨款的国家机关事业单位；

　　（二）劳动合同终止；

　　（三）停薪留职、辞职、擅自离职、被开除公职；

　　（四）自费出国留学或单程出境定居，其直系亲属符合购买安居房条件的。

　　第四十七条未取得安居房全部产权的职工家庭，如购房申请人在同一级财政的国家机关事业单位之间调动，不需补交社会微利差价。

　　第四十八条未取得安居房全部产权的住房发生财产继承，按有关规定执行。

　　第四十九条未取得安居房全部产权的职工须用住房清偿债务时，由原产权单位按清偿债务时的安居房的重置价收购该住房，再以收购单位付给的房款清偿债务。

　　第五十条未取得安居房全部产权的职工家庭离婚、再婚，按以下规定执行：

　　（一）离婚时，住房归离婚时具有特区户籍户口并有抚养、赡养人口的一方，但被抚养、赡养者须有特区户籍户口。如双方成为单身，由双方协商处理；协商不成的，住房归原购房申请人拥有。

　　（二）得到住房一方需向另一方支付其应得的该房重置价房款；如非申请人一方得房，原产权单位要求其补差的，则得房一方或其所在单位应向原产权单位补交社会微利差价或市场商品房差价。

　　（三）因再婚或结婚产生一户有两套安居房者，应按原购房价退还一套住房给原产权单位。

　　第五十一条已按房改政策出售给职工的安居房，原产权单位及其他部门不得侵害职工的合法权益，擅自处理该住房。

　　第五十二条安居房的土地使用期限以市规划国土部门的规定为准。未取得安居房全部产权的住户在土地使用期满前，如政府需提前收回土地，按本规定第六十七条规定给予补偿。

　　第八章 安居房上市的税费缴交

　　第五十三条安居房换领市场商品房《房地产证》和上市的税费种类及标准，按有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第五十四条安居房交易时，交易价明显低于市场评估价的，以市场评估价计收税费；市场评估价由市住宅管理部门招标确定的评估机构评估。

　　第五十五条其他上市行为，按有关法律、法规、规章的规定缴交税费；缴费基数以市场评估价为标准。换领市场商品房《房地产证》后再交易的，其计算增值费的基价以换领市场商品房《房地产证》时的市场评估价为标准。

　　第五十六条税费由产权登记机关统一代征；其中交易手续费进入市住房基金专户，国有土地收益进入市土地开发基金专户。

　　第九章 住房补贴

　　第五十七条有深圳特区户籍户口并由财政发放工资的国家机关事业单位职工，住房补贴随工资发放，并根据职工工资的变动相应调整。住房补贴的发放按有关规定执行。

　　第五十八条无深圳特区户籍户口的国家机关事业单位职工和有深圳特区户籍户口的国家机关事业单位临时工，住房补贴每人每月60元。

　　第五十九条住房补贴依法不纳入个人所得税计征范围。

　　第十章 安居房的租赁

　　第六十条安居房的出租按不低于准成本租金标准执行。准成本租金标准根据准成本房价计算，社会微利租金标准根据社会微利房价计算。准成本租金、社会微利租金按住房建筑面积计算并考虑楼层因素。

　　第六十一条准成本租金由下列五项因素构成：

　　（一）折旧费＝准成本房价×（1－5％）÷n

　　（二）修缮费＝折旧费×40％

　　（三）管理费＝折旧费×20％

　　（四）投资回收期利息＝{i（1＋i）÷[（1＋i）－1]}×准成本房价－准成本房价÷n

　　（五）保险及配套服务费：为准成本租金的12％，

　　即：保险及配套服务费＝[（1＋2＋3＋4）÷（1－12％）]×12％

　　n为折旧期600月；i为月利率6‰；5％为住房的残值

　　第六十二条社会微利租金由下列五项因素构成：

　　（一）折旧费＝社会微利房价×（1－5％）÷n

　　（二）修缮费＝折旧费×40％

　　（三）管理费＝折旧费×20％

　　（四）投资回收期利息＝{i（1＋i）÷[（1＋i）－1]}×社会微利房价－社会微利房价÷n

　　（五）保险及配套服务费：为准成本租金的12％，即：保险及配套服务费＝[（1＋2＋3＋4）÷（1－12％）]×12％

　　n为折旧期600月；i为月利率6‰；5％为住房的残值

　　第六十三条住宅管理部门应当为未购买安居房的国家机关事业单位在编职工安排以准成本租金租赁的安居房。

　　领取社会救济金的特困家庭可以按准成本租金申请租住安居房。

　　第六十四条在深圳注册的企业职工可以按社会微利租金申请租住安居房。

　　第六十五条安居房租金标准的调整，由市房改办公布。

　　第十一章 安居房调换

　　第六十六条职工购买的安居房，未取得全部产权的，其建筑面积低于本规定第十八条规定标准下限的，因工作、生活需要，可向原产权单位申请调房。自本规定实施之日起每户只能调房一次。

　　调房时，原购房由原产权单位收回，按“以息抵租”的原则处理，原购房款（不扣租金、不计利息）退回购房者，装修费用不予补偿。新购住房的房价，按新购房时的房价政策执行。

　　第十二章 安居房的拆迁补偿

　　第六十七条未取得全部产权的安居房的拆迁补偿，按以下规定执行：

　　（一）职工购买的安居房，如需拆除时，原则上由拆迁单位负责安置，并按“拆一补一”政策，补偿给住户一套与被拆除住房产权性质相同的住房。

　　（二）凡租用安居房的住房，住房被拆除时，不执行“拆一补一”的政策。产权单位应对住户予以适当安置，并按安置时的租赁政策办理租赁手续。

　　第十三章 住房基金和贷款

　　第六十八条政府房产（包括政府所建住宅区内的商业用房、停车场，以及文化、娱乐等公用设施）的售房款和租金及其产生的利息均属政府住房基金。政府住房基金实行专款专用，主要用于安居房的开发建设、改造、维修和管理，以及住房发展规划的研究，不得挪作他用。

　　第六十九条政府住房基金由财政专户管理，并接受财政、审计等相关部门的监督。

　　第七十条职工购买安居房时，可向银行申请贷款。

　　第十四章 住宅区物业管理

　　第七十一条住宅区物业管理按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》、《深圳经济特区物业行业管理办法》组织实施。住宅区物业管理实行招投标制度，由业主或政府管理部门依法选聘物业管理公司。

　　第七十二条房屋本体的维修费用，在本体维修基金中支付，不足部分由业主分摊。住宅区公用配套设施（后加建的除外）的维修费用，在公用设施专用基金中支付。

　　第七十三条住宅区内的商业用房、停车场及文化、娱乐等公用设施，由产权所有者或受托物业管理单位按照有关规定负责经营、管理。

　　第十五章 罚则

　　第七十四条隐瞒真实情况，提供虚假证明材料，骗购、骗租安居房的，由住宅管理部门或原产权单位收回其骗购、骗租的安居房（骗购的按原价收回），同时按市场租金计收使用期内的房租，并由住宅管理部门处以每套二万元以上五万元以下的罚款。三年内禁止其申请购、租安居房。对出具虚假证明材料的单位，除按以上规定处罚外，对其主管人员和直接责任人员可以由其上级主管部门给予行政处分。

　　第七十五条安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法给予行政处分。

　　第七十六条严禁任何个人或家庭购、租两套或两套以上安居房，购、租两套或两套以上安居房的个人或家庭，只准保留第一套，其余安居房由住宅管理部门或产权单位收回（购买的按原价收回），同时由住宅管理部门处以每套二万元以上十万元以下的罚款，并可依法给予行政处分。

　　第七十七条安居房上市前，违反安居房管理规定，出租或转租安居房的，由住宅管理部门处以违法所得三倍以下的罚款。

　　第七十八条未经政府主管部门批准，擅自扩大安居房建筑面积的，由住宅管理部门责令其限期将住房恢复原状，并处以每套二万元以上五万元以下的罚款，并可依法给予行政处分。

　　第七十九条未经政府主管部门批准，擅自改变安居房用途的，由住宅管理部门责令行为人限期将住房恢复原用途，并处以每套二万元以下的罚款。

　　第八十条未经住宅管理部门或产权单位批准，擅自入住安居房，或者由于违反安居房管理规定，被住宅管理部门决定收回住房，并责令其限期搬出的，行为人应在规定的期限内搬出，并按行为人非法使用的时间，计收市场租金；逾期不搬出的，住宅管理部门或产权单位应当及时申请人民法院强制执行。

　　第八十一条参与安居房出售、出租等管理工作的人员，违反安居房管理规定，实施违纪违法行为的，由其所在单位给予行政处分；情节严重，触犯刑律者，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第八十二条以上处罚可以单处或并处。当事人对住宅管理部门的行政处罚决定不服的，可依法向市政府行政复议机构申请复议；当事人对复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。

　　当事人逾期不申请复议或不起诉，又不执行住宅管理部门的处罚决定的，住宅管理部门可以申请人民法院强制执行。

　　第十六章 附则

　　第八十三条***组织与政协组织中的职工适用本规定。

　　第八十四条企业和驻深单位的住房制度改革，可根据各自情况制订具体办法，但必须遵循如下原则：（一）职工购、租房的资格参照本规定执行。

　　（二）职工租房的租金和购房取得住房全部产权的房价，不能低于本规定确定的租金和房价标准。

　　（三）企业职工实行住房公积金制度，不另发住房补贴。

　　（四）企业住房基金按市政府有关规定执行。

　　（五）企业可以根据自身的情况与员工签订有关购房的协议，但协议的内容不得违反本规定和房改政策。

　　（六）企业单位制订的住房制度改革办法，必须经过市房改办批准，才能生效。

　　第八十五条宝安、龙岗两区参照本规定执行，房价与房租原则上可以比特区内低10％。两区制定实施办法报市房改办批准后执行。

　　第八十六条过去颁发的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。

　　第八十七条市房改办可根据本规定制定相应的配套细则。

　　第八十八条本规定于2000年1月1日起实施。

　　第八十九条本规定由深圳市法制局商市房改办进行解释。

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