珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知（珠府〔2019〕61号）

　　ZFGS-2019-10

珠府〔2019〕61号 

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

　　现将《珠海市国有建设用地地价管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　珠海市人民政府

　　2019年9月18日

　　珠海市国有建设用地地价管理规定

　　第一条　为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，根据有关法律法规规定，结合本市的实际，制定本规定。

　　第二条 本规定所称国有建设用地使用权价款，是指国有建设用地使用权的出让价款（以下简称地价款），包括经市政府批准定期公布施行的基准地价、评估市场价格和逐宗委托土地估价机构开展的土地使用权出让地价评估价格。地价中土地开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通给水、通排水、通电力、通讯和宗地内土地平整），各用途（类别）修正系数详见***1，另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。万山海洋开发试验区的土地开发程度为“三通”（宗地外通路、通电力、通讯）。

　　基准地价经市政府批准后公布实施，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。

　　评估市场价格是指自然资源主管部门按照我市规定，每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。

　　土地使用权出让地价评估价格是指土地估价机构按照《国有建设用地使用权出让地价技术规范》等规定的程序和方法，参照珠海正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

　　采取招标拍卖挂牌方式出让的用地，以实际成交价格确定土地的地价款。

　　第三条 自然资源主管部门依以下及相关法律法规规定的情形，根据用地单位申请，按照受理时的地价管理规定办理地价核实手续：

　　（一）用地单位以有偿使用方式取得土地使用权，申请办理用地批准手续的。

　　（二）用地单位取得土地使用权后，经依法批准改变原规划设计条件的。

　　（三）用地单位向不动产登记机构申请办理不动产确权的。

　　用地容积率小于或等于1.0的宗地，按用地面积计收地价；用地容积率大于1.0的宗地，按建筑面积计收地价，另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。

　　第四条　城市更新项目、划拨性质单套普通住宅、1990年以前商品房（香洲区部分）、农民建房管理、烂尾楼整治等市政府另有计补地价规定的，从其规定。

　　第五条　在我市行政区范围内（不含横琴新区及一体化改革发展新拓展区域），以划拨、出让和租赁（含临时使用）等方式取得的国有建设用地使用权的地价款（含租金）依据本规定确定。

　　国有建设用地使用权地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。

　　第六条 自然资源主管部门负责本规定的具体实施工作。各区政府（管委会）、财政、监察、发展改革、国资、不动产登记、税务等部门，依据部门职责配合做好地价管理相关工作。

　　第七条　符合《划拨用地目录》规定的项目用地，由用地单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，土地使用者以划拨方式取得国有建设用地使用权的，土地使用年限未定期，土地无偿按现状供地；宗地内的“五通一平”及征地拆迁安置补偿等费用由用地单位承担。

　　第八条　对于历史确权用地（含已办理房屋所有权登记但未办理用地批准手续）或已办理用地批准手续但未办理计收地价手续的划拨用地，其国有建设用地使用权以划拨方式提供土地使用权，土地使用年限未定期，土地无偿按现状供地；经依法批准土地取得方式由划拨改为出让的，按本规定补交地价。

　　第九条　对原经批准以有偿划拨方式提供土地使用权的用地，符合《划拨用地目录》规定的，经市政府批准，其供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨，原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还、抵顶；原已按有偿划拨方式取得土地使用权但欠缴地价款或作挂账处理的，不再追缴或原挂账手续作注销处理。不符合《划拨用地目录》规定的，经依法批准土地使用权取得方式由划拨改为出让后，再依本规定按相应土地用途法定最高年限补交地价款。

　　第十条　出让风景名胜设施项目用地按现状供地，涉及宗地内的“五通一平”及征地拆迁安置补偿等费用由用地单位承担。

　　第十一条　为规范国有建设用地使用权的管理，按以下方式计收地价：

　　（一）经依法批准，地上有合法建筑物的国有建设用地使用权土地取得方式由划拨改为出让（含转让）且不改变原批准用途的，按照办理变更登记当时相应用途的基准地价补交地价。

　　（二）以出让方式取得的工业项目用地转让时项目整体未投产的，土地出让合同（协议）未约定且属优惠地价（即低于出让时基准地价）的，由原受让方按受让时的基准地价补交差价。

　　（三）以出让方式取得的工业项目用地转让时项目整体未投产的，土地出让合同（协议）有约定的，按约定标准补缴地价。

　　（四）对于原斗门县（区）在斗府〔2004〕46号文发文前（即2004年7月21日之前）出让的历史用地（别墅用地除外），且在出让时未确定规划设计条件、只按容积率1.0计收地价的，自然资源主管部门首次确定的建设规模超过容积率1.0的，容积率1.0-1.5部分按基准地价计收，容积率1.5以上按评估市场价格计收。

　　（五）一宗用地上具有两种及以上土地用途（功能），且办理当时原规划部门尚未明确各用途的具体占比，原国土部门暂按总容积率计费的出让用地(采用综合价的除外)，在明确具体各用途占比后，用地单位再次到自然资源主管部门办理计收地价时，原已计收地价的容积率内，各用途的具体面积调整涉及地价的，按原已计费地价标准调整。

　　（六）已出让用地不动产确权登记申请的建筑面积超出《建设工程规划许可证》的建筑面积部分，经行政主管部门验收通过并确认属规划许可合理误差范围的，采用评估市场价格计收。

　　（七）经依法批准改变原已确定的用地位置、用途、容积率等规划设计条件需补交地价或本条第（一）至第（六）项情形外其他涉及补交地价的，自然资源主管部门逐宗委托土地估价机构开展地价评估，并将土地估价机构出具的土地使用权出让地价评估价格作为重要参考，集体决策确定补缴金额。如因改变土地使用条件等情形造成土地价值降低，不再退回相应地价款。

　　第十二条　对于以招标拍卖挂牌公开出让方式取得的用地，应采用评估市场价格补交地价的，取实际成交价和评估市场价格两者孰高者补交地价。

　　第十三条　以出让方式取得的国有建设用地使用权，因土地利用总体规划或者城市规划调整等原因，经市政府批准采用置换方式调整已经批准给用地单位或者个人使用的土地，新用地与原用地的土地价值按等值原则处理，土地价值按第十一条第（七）项规定确定。

　　第十四条　经依法批准，临时使用国有存量建设用地用于经营性用途的，按照办理当时相应用途的评估市场价格的2%—5%标准计收临时使用年金，具体比例由各区政府（管委会）根据辖区实际情况自行确定，但不得低于相应用途的评估市场价格的年平均值，且临时使用期限不超过两年。

　　第十五条　依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地租赁期限最长不得超过20年。租赁底价采用公开方式委托土地估价机构进行评估，可按照租赁年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数。续期时的地价款，可参照原租赁合同约定的价格评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准。

　　第十六条　通过招标拍卖挂牌方式取得工业用地土地使用权，采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人与自然资源主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，在合同中分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的地价款，相应出让（租赁）底价需采用公开方式委托土地估价机构进行评估后确定。

　　第十七条　属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行。

　　第十八条　商业用地按以下规定和标准计收地价：

　　（一）商业用地属于商业路线价区段范围内的按商业路线价计收。

　　（二）商业用途建筑物的地价计收须按楼层修正系数（***2）进行修正。

　　第十九条　原经批准以出让方式取得的别墅用地按以下规定和标准计收地价：

　　（一）别墅用地的容积率小于或等于0.4时，按用地面积计价。

　　（二）容积率大于0.4小于或等于0.6时，超出容积率0.4部分的建筑面积另按容积率等于0.4时的地价标准的3倍加收地价。

　　（三）容积率大于0.6时，超出容积率0.6部分的建筑面积另按容积率等于0.4时的地价标准的5倍加收地价。

　　第二十条　以出让方式取得的港口码头用地和游艇码头用地占用岸线的，需按占用岸线的长度加收地价，占用岸线加收地价在评估拟出让宗地土地使用权价格时一并评估确定。

　　第二十一条　具有下列情形的，不计收地价：

　　（一）《房产测量规范》规定不计算建筑物面积的建筑物、构筑物。

　　（二）经依法批准，以划拨方式取得国有建设用地使用权的。

　　（三）结建式地下空间项目［商品住宅等经营性用地配建的可分割销售的地下停车位（库）和商业用途除外］。

　　（四）半地下室建筑物天花楼板标高在+1.5米（含）以下的部分（商业用途除外）。

　　（五）市政设施中的道路、广场、排洪渠、走廊、公厕、公用绿地和公园用地。

　　（六）建筑物架空层、消防通道、避难层、围廊、连廊、出入口、通风口等公共使用部分。

　　（七）土地征收后的留用地，由该农村集体经济组织自用且土地使用权保留划拨性质的。

　　（八）加油站用地经批准增加加气功能的。

　　（九）经批准在现有停车场（位）等现有已出让建设用地上设立他项权利建设充电设施，并保持现有建设用地已设立的土地使用权及用途不变的。

　　（十）房改房、个人购买并已确权登记在个人名下的平价房、廉价房、经济适用房上市交易（土地取得方式由划拨改为出让）的。

　　（十一）以出让方式取得的工业、仓储用地增加建筑面积，超出容积率1.0部分的。

　　（十二）以出让方式取得的电力设施项目用地超出容积率1.0部分的建筑面积。

　　（十三）经依法批准，临时使用国有存量建设用地用于市政设施、施工、勘察或公共服务设施等非经营性用途的。

　　（十四）根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，项目用地须配建并无偿移交政府的建筑物，其建筑面积涉及增加的。

　　（十五）法律、法规、市政府另有规定或土地出让合同（协议）约定不计收地价的情形。

　　第二十二条　具有下列情形之一的，按以下规定计收地价：

　　（一）以出让方式取得的工业、物流、仓储用地，用于行政办公、生活服务设施及其他用地面积不超过总用地面积的7%(含本数，下同），且行政办公、生活服务设施及其他用途的建筑面积不超过总建筑面积的15%时，不另计收地价；超过部分按相应用途的基准地价另行计收，其工业、物流、仓储用地用途不变,原则上用地及物业均不得分割转让；允许制造业企业的工业物业产权（不含行政办公、生活服务设施及其他用途物业）按幢、层的固定界限为基本单元分割转让用于引进相关产业链合作伙伴的生产型工业项目,原超出容积率1.0部分未计收地价的生产性建筑面积转让应按土地使用权出让地价评估价格补缴地价。

　　（二）以出让方式取得的创意、软件、信息、动漫、无污染生产等新兴产业用地，用于生活服务设施等配套的建筑面积比例由自然资源主管部门核定，不超过总建筑面积的15%时，不另计收地价；超过部分按相应用途的基准地价另行计收，其新型产业用地用途不变，原则上不得分割转让。

　　（三）以出让方式取得的风景名胜设施用地内，为其配套的永久性建筑物，建筑面积不超过总用地面积的3%时，地价评估与计收仍适用风景名胜设施用地地价标准；超过部分需按相应用途的土地使用权出让地价评估价格计收，其风景名胜设施用地用途不变，原则上不得分割转让；土地出让合同（协议）另有约定的除外。

　　（四）商品住宅等经营性用地配建未纳入容积率计算的结建式地下停车位（库），在符合建设工程规划的前提下需分割销售的，应先以销售整体按土地使用权出让地价评估价格补交地价。

　　（五）孵化器项目、新型产业用地、重点文化项目及文化产业园区用地等另有规定的，从其规定。

　　第二十三条　大型商贸市场用地、农贸市场用地，原则上不得分割转让销售。

　　第二十四条　对本规定或土地出让合同（协议）约定原则上不得分割转让的项目，若依照法定程序确需分割转让的，按照办理当时相应用途的土地使用权出让地价评估价格补交地价；分割转让的部分属用地配套的，按配套的相应功能计收地价，其土地用途按原用地主用途确定。

　　第二十五条　地价款应在土地出让合同（协议）签订［未签订土地出让合同（协议）的，在签收《缴交地价款通知书》］之日起60日内付清。延期付款的，按日加收违约金额1‰的违约金，土地出让合同（协议）或《缴交地价款通知书》另有约定的，从其约定。

　　第二十六条　本规定实施后，市政府可根据土地市场价格变动情况及产业政策对国有建设用地地价进行调整并颁布实施。

　　第二十七条　本规定由市自然资源主管部门负责解释。

　　第二十八条 本规定自2019年10月1日起施行，有效期至2024年9月30日。市政府已颁布的其它国有建设用地地价管理规定与本规定相抵触的，以本规定为准。

　　***：1.土地用途（类别）修正系数表

　　          2.商业用途建筑物楼层修正系数表