从府规〔2018〕4号从化区人民政府关于印发广州市从化区区属国有企业物业出租管理暂行规定的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

《广州市从化区区属国有企业物业出租管理暂行规定》已经区政府常务会议2018年第9次审议通过。现印发给你们，请遵照执行。在实施过程中遇到问题，请径向区国资局（设在区财政局）反映。

广州市从化区人民政府

2018年5月21日

广州市从化区区属国有企业物业出租

管理暂行规定

第一条为加强区属国有企业物业出租管理，规范区属国有企业物业出租行为，保障国有资产的安全和完整，实现资产收益最大化，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资本与财务管理暂行办法》（财企〔2001〕325号）、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函〔2017〕147号）等有关企业国有资产管理的规定，结合我区实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于广州市从化区财政局（从化区政府国有资产监督管理局）（以下简称区财政局（国资局））履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称区属企业）及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业（区属企业及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业以下统称企业）。

第三条区财政局（区国资局）、区属企业行业主管部门是区属国有企业物业出租的监督管理机关，对企业物业出租行为实施监督管理。

第四条本规定所称的物业，是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

第五条本规定所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下简称承租人）使用，并由承租人支付租金的行为。企业的存量住宅用于分配给本企业职工租住的情形除外。

第六条物业出租应遵循国家的有关法律、法规和政策，符合区的产业政策和产业结构的调整方向。

第七条物业出租应坚持公开、公正、公平原则，坚持政府引导与市场运作相结合的原则，坚持经济效益与社会效益相结合的原则，充分发挥企业物业存量资源优势，以物业出租有效带动区域产业转型升级，并切实履行社会责任。

第八条企业物业出租内部决策程序

（一）企业物业出租应严格规范物业出租决策程序和行为，遵循以下程序：

1．科学、充分地开展可行性研究；

2．广泛听取企业的法律顾问或法律中介机构的意见和建议；

3必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；

4．严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

（二）企业物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，方案制订过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。

（三）物业出租方案应提交企业董事会或党政联席会议（总经理办公会）研究决定，决策资料要及时建档备案。物业出租要按照厂务公开要求自觉接受职工监督。

第九条企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场报价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

（一）单体物业或单一合同的房产（含地下建筑物）面积在300平方米（含300平方米）或月租金预计在1万元（含1万元，不含管理费）以上的，以及所有土地的招租，都应当通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租。

（二）单项物业或单一合同的房产（含地下建筑物）面积在300平方米以下或月租金预计在1万元以下的，企业可以自行选定公开招租方式。招租信息应通过产权交易机构、物业租赁专业机构或区级及以上的媒体信息平台公告，公告时间不得少于10个工作日。公告时间期满前，出租人不得与任何单位或个人签署经营租赁性质的合同、协议或者意向书。企业不得以拆分面积或拆分合同的方式规避通过产权交易机构进行公开招租。

（三）属于下列情形之一的可以不采取公开招租：

1、涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租；

2、可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等，造成重大社会影响的物业出租；

3、区属国有企业之间的物业出租；

4、经区政府批准的特殊物业出租。

第十条企业物业出租必须履行有关审批手续，严格按本规定操作。具体审批权限如下：

土地及房产物业出租，单项资产租赁年租金在10万元以下的，由企业按市场经济规律和企业发展需报企业行业主管部门审批，并报区财政局（区国资局）备案，接受相关部门的检查监督。

土地及房产物业出租，单项资产租赁年租金超过10万元（含10万元）的，由企业经企业行业主管部门初审后报区财政局（区国资局）审核或审批。

第十一条有下列情形之一的物业不得出租：

1．物业权属存在纠纷的；

2．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的；

3．共有物业未取得其他共有人同意的；

4．擅自改变物业规划审批的建筑物使用功能的；

5．属于违法、违章建筑的；

6．不符合安全标准的；

7．已抵押的物业，未经抵押权人同意的；

8．法律、法规规定不得出租的其他情形。

第十二条物业出租前，企业应组织专门人员进行充分的市场调查和可行性研究并制定租赁方案。租赁方案内容包括：出租物业的基本情况（物业明细、地点、面积、规划用途等）、出租目的、可行性、出租期限、租金标准及用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

企业物业的出租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者采取评估方式确定出租底价，原则上按照两者就高来确定。企业物业出租给非国有单位应进行资产评估，并经核准或备案的资产评估结果作为定价依据。

经两次公开招租只有一个符合条件的报名者，经区财政局（国资局）批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施。无报名者，经区财政局（国资局）批准，可按不低于出租底价的90％价格重新公开招租。

对可以不公开招租的物业出租价格，由企业按照相关资产评估管理规定进行评估，并以经区财政局（国资局）核准或备案的评估结果为基础确定。

第十三条物业出租的承租方确定后，必须与承租方签订书面租赁合同，并按我区有关规定进行房屋租赁合同登记备案。租赁合同必须经公司的法律顾问审核。

（一）租赁合同内容应包括但不限于下列条款：

1、租赁当事人姓名或名称及住所；

2、物业坐落、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；

3、租赁用途、期限；

4、租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；

5、物业交付日期；

6、物业使用要求和修缮责任；

7、物业安全管理工作内容及责任；

8、物业转租的约定；

9、物业返还时状态和增添物的处置；

10、变更解除合同的条件；

11、违约责任；

12、合同纠纷的解决方式；

13、合同的法律适用（特别是承租人为外国自然人或机构时）；

14、当事人约定的其他条款。

（二）租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的，由出租方原决策机构审议通过。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。

第十四条企业出租物业除用于各类专业市场、商场和法律法规另有规定的情形以外，原则上不允许承租方的转租。确因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，由出租人原决策机构审议通过后方可转租。企业原则上不得以出租物业的能源供应、物业管理费等非租金条件向承租人实施优惠。

第十五条企业拟签订物业租赁合同单次出租的期限原则上不超过6年。遇特殊情况需延长的，由企业行业主管部门初审并经区财政局（区国资局）审核后，报区政府审批，方可增加出租年限，单次出租期限最长租期应不超过12年。

在租赁期限内，第五年第六年起必须按10％的比例递增租金。

第十六条物业出租企业有责任对承租方的实力及信誉等情况进行了解。承租方不履行租赁合同时，物业出租企业应按合同的有关条款及时采取措施，直至解除合同收回物业。由此造成的损失，物业出租企业应积极向承租方追索并追究承租方违约责任，确保国有资产租赁的物业和利益不受损失。

第十七条企业应对其出租物业加强日常管理、定期检查，对出租的物业分类建立管理台账和安全检查台帐，出租状况（包括租赁合同、明细表）及租金收取情况按季度统计并由企业行业主管部门初审后，上报区财政局（区国资局）。

第十八条物业出租的有关资料由企业行业主管部门审核后交区财政局（区国资局）备案，备案资料如下：

（一）单位领导班子研究决定意见（如会议纪要等）；

（二）拟出租的物业权属证明或使用证明；

（三）物业出租方案（包括定价依据、租赁期限等）；

（四）其他需要提交的文件、证件及资料。

第十九条企业是物业出租的责任单位，企业负责人是本企业租赁行为的第一责任人。区属国有企业超越权限擅自将区属国有企业物业出租或因违反公开招租操作程序导致租赁价格过低造成损失的，追究有关负责人责任，违反本规定，由有关行政部门参照《财政违法行为处罚处分条例》（***令第427号）、***《国有资产评估管理办法》等有关规定予以处罚或处理；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十条区属企业应按照本规定建立和完善物业出租管理制度，制订物业出租管理工作规程，明确具体部门负责物业出租管理工作，建立物业出租管理台账，加强对出租物业的***管理，规范出租行为。区属企业的物业出租管理制度应报区财政局（区国资局）备案。

第二十一条本规定实施前制定的有关国有企业物业出租的规定与本规定不一致的，依照本规定执行。

本规定与有关法律、法规不一致的或相关法律法规另有规定的，从其规定。区政府原已授权各部门、单位管理的国有企业的物业出租管理可参照本规定执行。

第二十二条本规定自印发之日起执行，有效期3年，执行过程中根据实施情况进行评估修订。

从化区人民政府办公室秘书科  2018年5月22日印发