市公积金管理中心关于上海市住房公积金季度运行分析报告的公告

上海市住房公积金季度运行分析报告

2007年7月

　　二季度，上海市第九次党代会胜利召开，吹响了上海新一轮发展的号角。加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”和现代化国际大都市成为新一轮发展的主题。同时明确提出了“建立健全住房保障体系和进一步扩大廉租住房制度覆盖面”的发展目标，使住房公积金制度能在本市的住房保障体系中的作用得到更为充分的发挥。

　　二季度，上海住房公积金总体运行情况继续保持平稳健康发展的态势，各项业务指标表现良好，在本市住房保障体系中的作用日益显现。资金供应充裕，资金使用速率加快，资金总量结余状况未有明显改变。上半年各项主要业务实现“时间过半，完成任务过半”。

　　一、二季度的业务指标完成情况

　　归集额继续稳定增长，补充公积金对归集增长贡献度有所提高。二季度归集55.53亿元，同比增长16.66%。其中，住房公积金归集43.17亿元，补充公积金归集12.36亿元；补充公积金对归集增长的贡献度从一季度的3.***%上升至22.72%。上半年归集额107.46亿元，实现全年计划的47%。由于公积金的缴交基数从下半年开始进行调整，所以下半年的归集额要明显高于上半年，总体上归集额也实现了预期目标。

　　提取额同比保持规律性增长，环比大幅增加。二季度住房公积金提取49.18亿元，同比增长9.17%，保持规律性增长。由于每年4月是提取公积金余额集中归还住房贷款的月份，所以提取额比一季度增长1倍，共提取公积金37.13亿元用于集中归还住房贷款，占提取总金额的75%。上半年住房公积金提取额72.57亿元，是全年计划的52%。

　　截至6月底，住房公积金累计归集1388亿元，提取7***亿元，净归集624亿元；共计6.98万个单位321.74万职工正常缴交住房公积金。

　　为公积金缴存人结转的利息同比大幅增加。二季度末对公积金进行年度结算，共计为513.69万（其中封存户192万户）缴存住房公积金的职工结转利息10.00亿元，为81.45万缴存补充公积金的职工结转利息2.11亿元。由于年度内职工公积金的账户余额增长，央行三次提高个人公积金存款利率，该年度结转的利息较上一年提高40％。

　　个贷发放额与发放户数同时增长，个贷风险控制继续保持良好。二季度个贷发放金额62.73亿元，同比增长2.84%；发放户数3.26万户，同比增长4.68%；个贷回收本金40.73亿元，同比增长8.03%。上半年公积金个贷持续增长，个贷发放额106.61亿元，占全年计划的53%，新一轮职工购买自住住房的高潮正在形成。截至上半年末，公积金个贷余额为462.43亿元，比2006年底增加46.38亿元；公积金个贷余户51.22万户，比2006年底增加0.41万户；累计向102万户家庭发放个人公积金贷款1084亿元，支持购建修房建筑面积9006万平方米。公积金个人住房贷款风险控制指标良好，户数逾期率为1.445‰，资金逾期率为0.134‰，均处于较低水平，是同类金融品种中表现最好的优质资产。业务收入与支出同时增长，支出增速明显高于收入增速。二季度住房公积金业务收入为7.11亿元，同比增长27.42%；业务支出为3.41亿元，同比增长55.71%。尽管上半年由于贷款利率提高和贷款发放规模增加，住房公积金业务收入13.31亿元，同比增长27.61%。但是个人公积金存款利率的提高，又导致为缴存人结转利息支出大幅度增加，所以上半年的业务支出增速大于业务收入的增速，但增值收益的绝对额仍然超过去年同期。

　　由于集中提取公积金归还住房贷款以及存款利率上调使得二季度中资金使用需求有所加大，根据实际情况，市公积金中心合理调整资金计划，在保证个人贷款和提取业务正常的资金需求情况下，按有关规定，将沉淀资金通过购买国债等业务，取得了较好的收益。

　　二、二季度运行特点及分析

　　特点一：新的基数调整政策突出对低收入职工公积金权益的保护，首次打开进城务工农民缴交公积金的大门。

　　每年一次的住房公积金缴交基数调整工作自7月1日开始。公积金管理中心在二季度发布的新的基数调整政策，重点是通过“限高、提低、扩中”努力消除收入差距过大对公积金缴存的影响，维护低收入职工的公积金权益。“限高”是限制高收入职工的公积金缴交额，月缴存基数不得超过上年月平均工资的3倍；今年月缴交额上限调整为1034元，同比增幅为10％，与本市职工平均工资增幅基本一致。“提低”是提高低收入职工的月缴交额，旨在保护低收入职工公积金权益；今年月缴交额的下限提高到106元，比去年增长51.43%，增长幅度为近年来最大。这充分体现了“重点保护低收入职工住房公积金权益”的政策取向。通过“限高”和“提低”，实际上起到“扩中”的目的，即扩大中等缴交水平人群的比例，降低公积金缴交差额的离散度，体现制度的公平性。同时，新的基数调整政策打破了城镇职工为缴交对象的界限，首次将农业户口职工纳入住房公积金缴交范围中，进一步明确了不论职工户籍，“与单位建立劳动关系就是法定的住房公积金缴交对象”的原则，使公积金制度的覆盖面更广，实现普遍性的住房保障的范围更大。

　　特点二：提取公积金归还住房贷款的资金创近年新高，公积金成为购房贷款家庭还款资金的重要组成部分。

　　二季度中近60万职工提取公积金归还住房贷款，资金量达37.13亿元。其中，申请提取公积金归还公积金贷款（包括组合贷款）家庭50.95万户，占公积金贷款余户比例达99%。此外，还有12.13万户家庭申请提取公积金归还商业银行个人购房贷款。截至6月底，自2001年4月开始有“冲还贷”业务以来，已累计提取公积金归还住房贷款的资金达400.29亿元。提取公积金归还个人住房贷款的多种方式，为贷款人合理安排还贷资金提供了可能。

　　从每月提取公积金归还住房贷款的家庭情况看，目前实际用公积金归还住房贷款的资金量占这部分家庭住房贷款月应还款额的55%以上，即公积金平均每月可提供一半以上资金用以还贷，极大地降低了职工的还款压力。随着每年缴交额的上升，公积金对于还贷资金的支持作用将更加明显。

　　每年4月是年度用公积金余额归还住房贷款本息的月份之一，今年共有25亿元公积金余额用于提前归还住房贷款本金，为贷款人减少了一笔不菲的贷款利息支出，体现了住房公积金对本市职工家庭购房的作用日益明显。

　　特点三：在公积金归集持续增长的总趋势下，存在着公积金制度覆盖面结构性不平衡以及职工缴交状况差异化的问题。

　　近几年来住房公积金归集持续增长，年均增幅14%。预计未来几年上海的经济总量始终保持两位数增长，职工工资也将随之提高，公积金归集额仍将持续增长。

　　公积金归集额持续增长并不能解决制度覆盖面结构性不平衡的问题。从统计部门公布的行业职工数和公积金的缴交人数对比来看，职工覆盖面较高的行业主要分布在房地产业，公共管理和社会组织，各级行政机关，科学研究、技术服务和地质勘查业，信息传输、计算机服务和软件业，教育等行业，基本上做到行业职工全覆盖。公积金制度覆盖面较低的行业主要集中在农林牧渔业、制造业、建筑业、批发和零售业、居民服务和其他服务业，这些行业职工的公积金缴交率未超过50%。在这些行业的组成子行业中，缴交率也存在差异。如制造业中，一些以劳务和加工贸易为主的传统行业缴交率较低，而一些以高新技术为主导的现代制造业的缴交率较高。从不同经济类型单位看，制度覆盖面从高到低依次为：国有单位、集体单位、“三资”单位、其他单位。“其他单位”职工的公积金缴交率仅为35%。由于“其他单位”职工占职工总数的比例最大，所以对整体覆盖面的负面影响最为严重。“其他单位”中私营企业又占了很大比例，不缴公积金的情况尤为严重。主要原因是部分私营企业主对公积金制度的认识上存在误区，没有认识到为职工缴交住房公积金是国家规定，必须严格执行，错误地认为只要支付职工劳动工资即可，职工的住房问题与企业无关。

　　此外，在一些单位中还存在缴交住房公积金不公的情况。有些单位没有严格执行《劳动法》，形成了“正式工”和“临时工”，这些单位对“正式工”缴交公积金，对“临时工”却不缴公积金，直接影响了公积金制度的执行。

　　在已经参加公积金制度的单位中也存在着欠缴情况。从行业分类看，欠缴单位主要分布在建筑业、批发和零售业、制造业中；从经济类型看，欠缴单位主要为集体单位和“其他单位”。主要原因是部分单位领导没有把缴交住房公积金与其它“三金”同样对待，认为公积金可缴可不缴，造成欠缴严重。不缴和欠缴住房公积金都是严重侵害职工合法权益的问题，公积金管理中心将根据***《住房公积金管理条例》所赋予的权利，积极维护职工的合法权益。

　　特点四：房市活跃，刚性需求、恐慌性购房等原因促使公积金个贷发放规模快速增长。

　　二季度，据国家发改委公布的有关数据显示，6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅创下有指数历史以来的最高。上海房地产市场在沉寂了一年多后再度活跃，上半年商品住宅销售面积为1378.53万平方米，存量住宅成交面积682万平方米，价格上升，呈现出量价齐升的态势。

　　今年上半年上海市中资商业银行个人住房贷款一直保持上升走势，二季度上升幅度陡然增大。同样，二季度的公积金个人贷款亦呈快速增长的态势，贷款额与贷款户数逐月放大。二季度公积金个人贷款共发放62.73亿元，比一季度增长43％，其中6月公积金个贷发放额达26.28亿元，为近年来的月度新高。主要有两个方面原因：一是自住需求的提前释放，拉动了公积金贷款的增长。从贷款人的收入结构来看，60％以上是月均收入4000元以下收入职工的购房贷款；按照人口的年龄结构来看，30－40岁职工是购房的主体；但是自住需求的释放既有其合理的一面，也有其被扭曲的一面。随着房价一路攀升，人们对房地产市场的心理预期发生改变，对购房成本的上升产生了恐慌，这种恐慌直接导致了自住需求的提前释放。刚性需求、恐慌性购房，再加上部分开发者囤房持沽，投资商购房待涨，导致供不应求，房价持续上涨，致使商业银行个贷和公积金个贷发放规模随之快速增长。二是较低利率的公积金贷款一直是职工购房贷款的首选。从二季度末的利率水平看，5年期以上的公积金贷款利率和商业贷款利率相差2.37％，如果按商业贷款的优惠利率计算，仍然相差1.26％。以15年期30万元公积金贷款计算，到期的利息总支出要比同期限同金额的商业贷款利息支出少3.6万元，特别在加息周期内，这种利差还有进一步拉大的趋势，在上海，一般职工家庭购房普遍先用公积金个贷，不足部分再用商业银行个贷，致使有利率优势的公积金个贷和商业银行个贷同向持续增长。

　　三、对近期公积金运行中的几点思考

　　1、在房价居高不下的情况下，解决“夹心层”人群的住房保障问题才是保持房地产市场健康发展的重要举措。

　　由于一段时间以来，房改中片面强调市场化取向，而忽视住房所原有的公共保障品的特性，导致住房的配置向市场化方面单边发展，住房保障体系建设相对滞后。随着房价不断攀升，一部分中低收入家庭担心购房成本上升，不得不倾其所有，甚至动用几代人的积累和高额贷款来购房，更多的中低收入家庭则望而怯步。多数中低收入家庭无法通过市场解决住房问题与改善居住条件的矛盾日益突出。社会上对这部分既无法通过市场解决住房问题，又享受不到廉租房政策的中低收入家庭称之为“夹心层”群体。根据上海市城镇家庭户数初步估算，约有20%家庭属于“夹心层”群体。

　　在市场经济条件下，住房资源主要应通过市场进行有效配置。但住房是特殊的商品，不仅具有消费品、投资品的属性，更重要的是社会成员生存的基本生活资料。因此，不能用“市场化”一化了之，政府应及时推出有效的保障措施。

　　在“国八条”、“国六条”等房地产宏观调控强势下，全国城市的房价不降反升，原因很多，最根本的原因是由于各地政府没有建立完整的住房保障体系，尤其没有建立针对“夹心层”群体的保障措施。实践证明，完善的市场机制和健全住房保障体系互制互衡才能促使房地产市场持续健康发展。也就是说，遏制房价不断攀升不是简单地调整供求关系，增加有效供给能够解决的。在当前，各地政府必须尽快推出针对“夹心层”群体的保障性住房政策和具体措施，如提供优惠租金的租房，让“夹心层”群体勿需通过市场购房，哪怕是购买经济适用房来解决住房问题，只有这样才能消除“夹心层”群体“恐慌”心理，才能有效地平抑房价。

　　在住房保障体系中，住房公积金制度可以根据自身的资金属性，发挥住房保障的作用。在用增值资金收储的住房中，除了作为低收入群体的廉租住房外，还可以用于解决“夹心层”群体的住房问题，可用优惠租金方式让“夹心层”群体租住。同时，在政策上也可以进行调整，比如鼓励“夹心层”群体提取缴存的公积金支付房租等，我中心将会同有关部门有针对性地开展操作性研究。

　　2、关注职工公积金合法权益的维护问题。

　　现在一部分企业不缴、少缴、欠缴职工住房公积金都是损害职工合法权益的现象，这种现象与我国正在构建以人为本的和谐社会格格不入。依法、科学维护职工住房公积金的合法权益不仅是公积金管理中心责无旁贷的任务，也是全社会的责任。首先是各级领导的责任，各级领导应关注所辖区域内单位的住房公积金缴交情况，要把缴存公积金会增加当地的“商务成本”观念转变为“以人为本”切实维护职工合法权益是改善投资环境的重要举措，从政策上积极引导企业维护职工的合法权益。其次，各类企业和单位应重视公积金的缴交工作，严格执行《住房公积金管理条例》，把为职工缴交住房公积金看作和缴交其他“三金”一样重要，都是构建和谐社会的重要举措；第三，司法机关以及相关的社会团体，如工会、法律援助部门等应形成合力，市公积金中心还要与市工商、社保等政府部门实行相关信息共享，建立快速通道维护职工的合法权益。第四，市公积金中心要加强住房公积金政策宣传，充实和增强公积金执法力量，并要依靠相关社会综合执法力量和社区基层维权队伍，切实加大公积金执法力度；同时，广大职工也应增强自我保护意识，通过公积金网站以及市公积金中心发布的政策及时了解相关法律知识，在权益受到侵害时能及时做出反应，维护自己的合法权益。 　　

　　上海市公积金管理中心

　　2007.7