上海市人民政府关于贯彻办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知2005年06月22日

沪府发〔2005〕18号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　房地产市场持续健康发展，对保持上海经济平稳健康运行、社会和谐稳定，促进本市居民居住条件和居住质量的改善，起着非常重要的作用。稳定住房价格，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作。今年初，本市从优化市场供应结构、抑制需求过快增长、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序、加强市场监测等方面，加大了房地产市场调控的力度，取得了一定成效。今年5月9日，***转发了《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号），这对进一步加强和改善房地产市场调控具有重要意义。为此，现就贯彻国办发〔2005〕26号文件，作如下通知：
　　一、严格城市规划调控，优化住房供应结构
　　要在符合城市总体规划的前提下，根据配套商品房和中低价普通商品住房的建设目标，优先办理规划审批手续，特别在项目选址上要予以保证。在供应土地前，要依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，并提出配套商品房和中低价普通商品住房的销售价位、套型面积等控制性要求，作为土地出让的前置条件。其中，在容积率控制上，要在满足规划要求的前提下，统筹确定配套商品房和中低价普通商品住房用地的容积率；在面积配置上，要按照经济、实用的原则，住房建筑面积控制在每套50-90平方米，以每套70平方米为主。
　　要加快配套商品房和中低价普通商品住房的建设和上市进度。在前期审批上，市政府相关部门已经采取并联会审、现场办公的形式。在此基础上，有关区县政府也要采用相应的办法，缩短审批时间。在基地拆迁上，要进一步落实工作责任制，督促推进拆迁进度，确保按时开工。在配套建设上，要在市政府配套商品房建设协调小组总体规划和综合协调下，把有关配套项目尽快列入专业配套单位的实施计划，并加快实施，确保公交、市政、公建配套与住宅同步建成，同步交付。在房源供应方面，要抓紧制定《上海市配套商品房和中低价普通商品住房管理试行办法》，形成建设、供应和管理运作机制。
　　二、加大土地供应调控力度，进一步严格土地管理
　　要根据三个为主的调控原则，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，调整土地供应结构、供应方式，确保配套商品房和中低价普通商品住房的土地供应；继续停止别墅类用地供应，严控高档住房用地。要认真编好土地供应计划，搞好土地储备。要加大对闲置土地的清理力度，加强未开工土地的开发协调，促进存量土地开发入市。超过出让合同约定的动工开发日期，在2年内未开工的地块，要进行规划审查。对无正当理由不开工建设的，要督促其尽快开工或无偿收回土地使用权；对违反规划许可的，要坚决予以撤销。有关闲置土地的处理办法，市政府将另行制定。
　　三、严格税收征管，加大税收调控力度
　　要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，严格税收征管，加大对房地产交易行为的调控力度。个人将购买不足2年的住房转手交易的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房转手交易的，按售房收入减去购买房屋的价格款后的差额征收营业税。同时，对购买非普通住房的，按3%税率征收契税。在此基础上，各区县财税部门要以财税联合办公，统一计税依据，健全征管网络，提高服务质量为工作目标，整合管理资源，创新管理方式，对所有房地产交易税收征收实行一条龙管理，对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开***窗口进行整合，减少环节，方便纳税人；各区县房地管理部门要与各区县财税部门密切配合，互通信息；各区县房地产交易中心要大力支持房地产交易税收征收，确保办公场地的落实。
　　四、加强信贷管理，抑制投机性购房
　　要通过制定信贷投向指引、召开房地产金融联席会议等方式，加强窗口指导，并督促商业银行加强对房地产开发企业贷款、土地储备机构贷款和个人住房贷款的管理，调整和改善房地产贷款结构。要依照《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，进一步加强对房地产贷款的监控和资产质量的***，严格防范房地产信贷风险。同时，要加强市场监管，防止出现因新情况而影响停止转按揭政策实施，以及贷款资金被挪用于房地产开发企业的资本金、以其它用途名义申请的贷款被挪用于房地产开发等问题。
　　五、明确普通住房标准，合理引导住房建设与消费
　　要大力发展省地型住房，合理引导住房建设与消费。本市已按照国办发〔2005〕26号文件的要求，结合本市实际，制定了享受优惠政策的普通住房标准，并于5月31日向社会发布，6月1日起执行。即凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。本市将每半年向社会公布一次同级别土地住房平均交易价格；严格执行普通住房标准，不符合标准的非普通住房一律不得享受有关优惠政策。
　　六、完善住房保障体系，强化政府保障职能
　　要分层次地健全住房保障体系，扩大住房保障受益面，建立能进能出的机制，实行动态管理，并建立长效工作机制。要在扩大廉租住房受益面、继续实行公有住房低租金和租金减免政策、多途径地解决动迁家庭居住困难、推进中低收入家庭购房贴息的同时，重点着力建立住房租赁新机制，鼓励市民通过租售并举的方式改善居住条件，并针对低收入家庭居住困难情况，加快推进试点，下半年全面推开。
　　七、严厉打击违法违规行为，整顿房地产市场秩序
　　今年4月以来，工商、物价、房地资源等部门已建立专项整治联席会议制度，整合执法力量，开展了房地产市场专项整治，效果较好。要继续加大整治力度，对违规行为做到发现一起查处一起，严厉打击房地产市场中违规销售、恶意哄抬住房价格等行为，有效遏制投机炒作，维护房地产市场健康有序发展。同时，要加强明码标价等制度建设，完善市场管理的长效措施。
　　八、加强市场监测，提高市场透明度
　　要在建立新建商品房网上备案和二手房网上交易服务两大平台的基础上，继续深化和完善房地产交易服务网，实现加强管理，规范交易，服务百姓的目标。要进一步加强市场监测，及时反映房地产市场的变动情况，准确判断房价变动趋势。特别是要根据调控的重点，抓紧完善房地产市场信息的分类发布体系，重点根据普通住房和非普通住房的标准，并按照二环三区的区域划分，全面、准确、及时地归集两类住房的供应、成交、价格等动态信息，并实时发布。同时，要正确引导市民的心理预期，营造良好的舆论氛围，促进市场理性发展。

上海市人民政府
二○○五年六月八日