上海市住房公积金季度运行分析报告2007年11月

　　三季度，住房公积金整体运行良好，主要业务指标均呈现持续的增长态势。归集额、个贷发放额和发放户数三项业务指标均创历史新高；住房公积金制度覆盖面不断扩大；资金供给充沛，需求有序扩大；资金配比合理，使用效率提高。住房公积金各项业务的快速发展，增强了对广大职工“住有所居”的保障作用，在住房保障体系中地位与作用进一步显现。

　　一、三季度住房公积金主要业务指标

　　三季度住房公积金主要业务指标完成情况良好，为顺利实现全年的预期目标起到了关键的作用。

　　归集额持续快速增长，归集额增速中住房公积金明显快于补充公积金。三季度共归集住房公积金和补充公积金60.88亿元，同比增长15.22%，增幅比1-6月份提高2.43个百分点。其中，住房公积金归集47.81亿元，增幅为18.90%；补充公积金归集13.07亿元，增幅为3.48%，住房公积金归集增速明显快于补充公积金的归集增速。1-9月共归集住房公积金和补充公积金168.34亿元，为全年计划的73%。

　　提取额继续攀升，住房消费类提取仍占主导地位。三季度住房公积金和补充公积金的各类提取45.24亿元，同比增长18.18%，提取额仍处于较高水平。其中住房消费类提取36.82亿元，占提取总量的81%。住房消费类提取中每月有52.39万职工通过提取冲还购房贷款达32.17亿元，表明住房公积金成为广大职工购买住房和偿还购房贷款的重要资金来源之一。退休等销户提取8.42亿元，同比增长15.34%，继续保持较高的增长速度。1-9月共提取117.82亿元，是全年计划的85%。

　　截至9月底，住房公积金累计归集1449亿元，提取809亿元，净归集***0亿元，均处全国领先地位；全市7.18万个单位共计329.75万职工正常缴交住房公积金。

　　个贷发放额和发放户数再创历史新高，贷款逾期率进一步下降。三季度个贷发放额98.22亿元，同比增长88.41%，发放户数5.00万户，同比增长84.21%；当季的个贷发放额和发放户数均创历史新高。1-9月个贷发放额204.83亿元，在新一轮职工购买住房的高潮推动下，个贷发放额提前3个月超额完成全年计划指标。截至9月末，公积金个贷余额为522.78亿元，比2006年底增加106.73亿元；公积金个贷余户53.84万户，比2006年底增加3.03万户；累计向107.42万户家庭发放个人公积金贷款1182.37亿元，全国最高，支持购建修房建筑面积9506.98万平方米。在贷款快速增长的同时，个贷风险控制继续保持良好状态。9月底户数逾期率为1.612‰，金额逾期率为0.128‰，与去年平均的金额逾期率0.174‰相比下降明显，个贷风险进一步降低。

　　业务收入和支出同向增长，增值收益稳步提高。三季度住房公积金业务收入为6.31亿元，同比增长11.48%。1-9月住房公积金业务收入19.62亿元，同比增长21.94%。今年来由于贷款利率提高和贷款发放规模增加，业务收入稳步增长。三季度业住房公积金业务支出为5.36亿元，同比增长86.11%。1-9月住房公积金业务支出12.23亿元，同比增长68.23%。业务支出大幅增加的主要原因是住房公积金缴存余额的稳定增长和公积金存款利率本季内三次上调。由于公积金存款利率上调幅度大于贷款利率上调幅度，支付给缴存职工的利息大幅度增加，形成业务支出大幅增长。尽管业务收入增幅小于业务支出增幅，但本季仍然实现增值收益0.95亿元，1-9月实现增值收益7.39亿元，历年累计实现增值收益90.73亿元。

　　二、三季度住房公积金运行特点与分析

　　特点一：归集额增长强劲，缴存单位数、缴存职工数和月缴存额同时明显增长，成为拉动归集额增长的主要动因。

　　三季度住房公积金归集保持了强劲的增长态势，当季归集60.88亿元，刷新季度归集额的最高记录。拉动归集的“三驾马车”DD月缴存额、缴存单位数和缴存职工数均增长明显。

　　三季度是住房公积金缴存基数调整后的首季，由于缴存基数调高，职工月缴存额普遍得到提高。调整后人均月缴存额484元，较调整前的425元增长了13.88%，增幅与去年基本保持一致，略高于全市职工平均工资的增幅。借助“提低”的政策效应，低收入职工公积金缴存额的提高更为明显。月缴存额为下限106元的职工约7万人，这批职工调整后的月缴存额较调整前增加约42%，每月多缴公积金约173万元，有助于提高住房消费能力。从职工所在单位的经济类型看，三资企业职工住房公积金人均月缴存额最高，达546元；人均月缴存额增长最快的是国有企业职工，调整后的人均月缴存额496元比调整前增长了14.02%。总体来看，三资企业职工的整体缴存水平领先于其他职工；国有企业职工缴存水平不断稳步提高；而集体企业、私营企业的缴存水平相对较低。从缴存职工的年龄结构看，30-39岁的缴存职工平均月缴存额最高，达566元。年龄在30岁以下的缴存职工平均月缴存额增长最快，增幅达14%，其他年龄段缴存职工平均月缴存额的增长随年龄增加呈现递减态势。

　　住房公积金缴存单位数的增长也有效拉动了归集额的增长。9月底共有7.18万个单位正常缴存住房公积金，较年初增长了7%。私营企业、三资企业成为新增缴存单位的主要力量。今年新增的9946个缴存单位中，私营企业占比达58%，三资企业占比30%，表明住房公积金制度在私营企业、三资企业的覆盖面正在不断提高。

　　拉动归集额强劲增长的第三个因素是缴存职工数的增长。9月底有329.75万职工正常缴交住房公积金，较年初增长7.19万，增幅为2%，为近年来增幅最高。缴存职工数从前几年的“止跌回稳”逐步向目前的“稳中有升”转变。这一转变由多种因素共同促成：一是全社会的法律意识和政府的执法力度都在加强，住房公积金政策在企业和职工中的知晓度在提高。二是住房公积金制度所体现的住房保障作用越来越明显，尤其是在加息周期中，公积金贷款的低利率优势以及对缴存职工第一套自住住房的贷款额度倾斜政策都带来缴交积极性的提高。三是企业的社会责任感和职工的维权意识也在同步强化，带动了缴存人数的增长。

　　特点二：当季个贷发放额创历史新高，再超归集额，表明了职工住房需求对公积金贷款的依存度继续提高。

　　今年公积金个贷季度发放量屡创新高。三季度个贷发放额接近百亿，超过了当季归集额。这是自2002年以来季度个贷发放额首次超过归集额。公积金个贷发放额的快速增长是在本市房地产市场持续活跃的大环境下产生的。今年以来本市房地产市场交易活跃，量价同升。据市统计局公布数据显示，1-9月本市商品住宅交易量2531.05万平方米，同比增长38%；商品住宅销售1991.04亿元，同比增长55.10%。交易量的增加带来了公积金贷款的需求增加，从而拉动贷款持续增长。通过对贷款者所购房屋情况分析，其中约80%贷款者是为了满足自住住房需求，所购房屋面积在80平米左右，总价在100万元以下。自住住房需求者对贷款利率比较敏感，随着三季度中贷款利率的三次提高，他们对公积金个贷的依存度也不断提高。三季末，公积金贷款利率与商业银行个人住房贷款最优惠利率的利差进一步拉大，贷款期限5年以上两者利差达1.44百分点。公积金贷款可以明显减少他们的贷款利息成本，这也是三季度公积金个贷发放量迅速提高原因之一。但三季度中月度发放额逐月递减的趋势，也说明了在合适房源供应不足、房价持续上涨的情况下，部分自住住房需求也受到一定程度的压制。

　　特点三：个贷“扩额”新政效果初显，对购买第一套自住住房的家庭支持力度有所增强。

　　8月推出的公积金个贷“扩额”新政，在进一步落实国家房地产宏观调控政策的同时，进一步体现出住房公积金制度的住房保障功能，对缴存职工购买第一套自住住房的贷款额度适当提高。“新政”由以“户”为单位计算贷款额度，改为以“户”为基础，配偶及同户成员可分别计算额度。这样第一次购买自住住房家庭最高贷款限额由以前的30万提高到50万元。从该政策实施一个月的情况来看，公积金贷款申请者中约有15%的符合新政要求，其中***%的主贷人年龄在35岁以下，他们多为未享受到福利分房政策且急需自住住房的人群。

　　9月央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定了对已利用贷款购买第二套（含）以上住房的首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。而公积金贷款“新政”实际上在这之前已经区别对待第一套住房和非第一套住房的贷款申请，而且这种区别对待是非常明确的。首先，一户家庭不可能同时拥有两笔及以上公积金贷款。这是自公积金贷款自发放以来就实行的规定，和商业银行的个贷政策有所不同。其次，公积金贷款“新政”对第一套房的界定是非常严格的，即使原先申请过公积金贷款目前已经还清，仍然无法享受第一套自住住房的优惠贷款额度，以将有限的资源用在支持第一套自住住房的刚性需求上。公积金个贷“扩额”新政在提高第一套自住住房贷款额度的同时，对其他住房的贷款申请者保持政策不变，主要考虑到随着生活水平不断提高，职工对自住住房进行梯度改善的需求同样客观存在。

　　三、住房公积金将在住房保障制度建设中发挥重要作用。

　　8月13日，***发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“***24号文”），明确要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。24日召开“全国城市住房工作会议”，这标志着我国城镇住房制度改革进入了一个新的发展时期DD市场机制和保障机制齐头并进时期。国家规定“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设”，明确了住房公积金制度在住房保障体系中的实现路径，住房公积金制度的功能内涵进一步拓展。

　　一方面，住房公积金制度的广覆盖以及其强制性和互助性是进行住房保障的基础。***颁布的《住房公积金管理条例》规定住房公积金是“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金”，围绕着这一资金性质，一系列的政策设计都是为了增强职工的住房消费能力和住房资金融通能力。所以，在住房商品化时代，住房公积金制度可以为缴存职工提供最基本的住房保障。随着制度覆盖面的不断扩大，这种保障作用将越来越普遍。

　　另一方面，按照***24号文的要求，住房公积金的增值收益将用于廉租房的建设，为城市住房困难的低收入家庭进行托低性的保障。由于这一群体是符合特定条件的小部分群体，所以这种保障是一种特殊性保障。上海市积极贯彻***的文件要求，决定动用增值收益20亿元在全市收储廉租房房源。根据市政府相关决定，该项工作已经启动，预计年内50万平方米廉租房源收储合同全部签约，能为本市提供约8000套廉租房源。相关的主管部门正在政策框架内，研究廉租房新政，力争通过货币配租和实物配租的结合以及覆盖面的扩大，使低收入的住房困难家庭能尽快受益。而住房公积金制度将在为一般职工家庭提供普遍保障和为困难家庭提供特殊保障两个方面为十七大报告中提出的“住有所居”的目标实现发挥更大作用。

　　上海市公积金管理中心
　　2007.11