上海市公积金管理中心发布住房公积金季度运行分析报告

上海市住房公积金季度运行分析报告

　　一、一季度住房公积金运行总体情况平稳健康

　　今年一季度，上海市住房公积金总体运行情况良好，各项业务指标继续保持增长态势。公积金运行中资金供应稳定增加，资金使用规模合理有序增长，资金净流入和资金使用支出配比合理，资金运作的整体情况平稳健康。

　　归集额保持规律性增长。一季度共归集资金51.93亿元，同比增长9.25%，主要由职工收入的增长和缴交人数的增长所致。其中，住房公积金归集40.***亿元，增长11.65%，对总体增长贡献率为96.35%；补充公积金归集11.29亿元，增长1.44%，对总体增长贡献率为3.65%。一季度归集额实现全年计划的23%。

　　提取额增长迅速。一季度住房公积金提取23.39亿元，同比增长21.99%。增幅是去年同期增幅的12倍。其中，销户类提取8.39亿元，增长33.98%，增幅逐月放大；住房消费类提取15.00亿元，增长16.17%。一季度提取额是年度计划的17%。

　　截至一季度末，住房公积金累计归集1333亿元，提取714亿元，净归集619亿元；共有8.32万个单位322.45万职工在正常缴存住房公积金。

　　个人购房贷款持续上升。一季度公积金个贷发放继续增长的态势，发放额43.87亿元，同比增长61.29%；发放户数2.30万户，同比增长***.08%；虽然3月18日公积金贷款利率上调0.18个百分点，但对公积金贷款发放的影响甚微，一季度公积金个贷发放量占全年计划的22%。一季度公积金个贷资金回笼平稳，回笼个贷本金19.49亿元，同比增长3.56%。数据显示，一季度提前还款量与上季度基本持平。截至一季度末，公积金个贷余额为440.43亿元，比2006年底净增24.38亿元；公积金个贷余户51.48万户，比2006年底增加0.67万户。一季度公积金个贷风险没有出现不良倾向。截至3月底住房公积金个人住房贷款户数逾期率为1.857‰，资金逾期率为0.137‰，继续保持一贯良好的风险控制。截至3月底，累计向99万户家庭发放个人公积金贷款1021亿元，支持购建修房建筑面积8700.31万平方米。

　　业务收支平稳，沉淀资金运作稳健积极。一季度住房公积金业务收入为6.2亿元，同比增长27.84%，占全年计划的22.14%。大幅增加的主要原因是两次住房公积金个人贷款利率的上调和贷款余额快速增长。个人贷款利息收入占总收入的比例由上年同期的71.3%上升到78.48%；其它各项收入按计划进度处于完全受控状态。一季度住房公积金业务支出为3.***亿元，同比增长65.45%，占全年计划的24.76%。业务支出大幅增加的主要原因是加息后对职工缴存利息支出增加。

　　在保证资金安全性和流动性的前提下，稳健积极地对沉淀资金进行增值。中心在银行间市场进行国债（央票）投资和开放式回购业务，充分把握第一季度央行提高存款准备金率和提高利率等政策调整的机会，取得了较好的收益。

　　行政执法的深度和广度继续加强，充分维护广大职工的公积金合法权益。一季度，接受职工公积金权益类信访126件，经积极协调解决了97件。同时，解决去年四季度延续的信访53件；一季度，通过行政执法程序处理信访9件，通过法院强制执行7件。有力地维护了职工的公积金合法权益。一季度公积金执法逐步由被动向主动转变，对不缴少缴行业进行调研，关注行业性的公积金缴交和使用问题。

　　二、一季度住房公积金运行特点及分析

　　特点一：又好又快的经济社会发展有力促进公积金缴交上升；但缴交差异比较明显；退休提取持续上升。

　　1、国民经济持续增长，就业率不断提高，职工工资收入增加明显，有力地促进了公积金缴交额和缴交人数的稳步上升。

　　一季度全国GDP增长11.1％，为近年来的新高；同期的上海GDP增长达12.6%，出现了几年来最景气的经济发展状况。期间，上海新增就业岗位18.20万个，同比增长10.30%；城镇登记失业人数26.90万人，同比下降1.10%；同时，企业的效益明显提高，企业职工的工资收入得到较好的增长和预期。这些因素对于住房公积金缴交额和缴交人数的稳步上升都起到了有力的促进作用。

　　2、住房公积金月缴交额的差异比较明显。

　　据统计数据显示，目前不同行业公积金缴交差异比较明显。从各行业门类住房公积金缴交水平看，月缴交水平最高的三个行业门类分别为：“金融业”、“信息传输、计算机服务和软件业”、“电力、燃气及水的生产和供应业”，这三个行业门类的人均月缴交额达621元，比全市平均月缴交额425元高出46%；而缴交水平最低的三个行业门类分别为：“住宿和餐饮业”、“农、林、牧、渔业”、“居民服务和其他服务业”，这三个行业门类的人均月缴交额332元，比全市平均月缴交额低22%。住房公积金月缴交水平最高的“金融业”和最低“居民服务和其他服务业”，两者相差2.4倍。银行、保险、证券、电力、电信、烟草等行业职工的住房公积金月均缴交额达676元，高出全市平均缴交水平59%。详情见下面的图表。

　　图：不同行业门类住房公积金月缴交额比较

　　数据来源：上海市公积金中心统计数据

　　住房公积金的缴交额是与职工工资收入密切正相关的，即按职工上年月均工资的一定比例缴交。住房公积金缴交额的差异只是工资收入差距的反映。目前上海公积金政策执行缴交额不超过根据全市职工平均工资三倍所计算的最高限额的“限高”政策，遏制了一些高收入行业的公积金缴交额过高的倾向，总体上行业间公积金缴交离差度处于合理范围内。

　　补充公积金的情况与此相似。“金融业”、“信息传输、计算机服务和软件业”、“租赁和商务服务业”三个行业门类的月缴交水平最高。“农、林、牧、渔业”、“住宿和餐饮业”的补充公积金缴交水平较低。详情见下面的图表。

　　图：不同行业门类补充公积金月缴存额比较

　　数据来源：上海市公积金中心统计数据

　　3、退休提取人数和金额持续增加。

　　近几年来，退休提取人数不断上升，提取金额不断增加。退休提取额占总提取额的比重已经由2001年的10％，增加到2006年末的22％，今年一季末增加到35.87%。退休提取量不断增加的趋势依然明显。原因有两方面：

　　一方面，上海人口的年龄结构决定了退休人数的增加。根据统计部门公布的人口出生数据推算，2007-2014年的未来8年仍将是退休人数的上升阶段，2012-2014年将会达到峰顶，从2015年退休人数才开始回落。所以，未来几年提取人数还会稳定增长。

　　图：2001年起可能退休人数与退休提取人数比较

　　数据来源：上海市公积金中心统计数据、根据公安户籍数据推算

　　另一方面，人均帐户余额的不断增加也使退休提取额不断增加。据统计，2001－2006年公积金缴存职工的人均帐户余额由7748元增加至1.48万元，年均复合增长率为13.82%。在退休人数和人均帐户余额“双增”因素的影响下，退休提取额不断增加，在提取总额中所占比重也将越来越大。

　　特点二：个贷发放规模增长源于刚性需求拉动；个贷支持自住购房需求明显；个贷风险控制良好；2月个贷累计发放突破1000亿元。

　　1、公积金个贷发放规模的增长主要来自于强劲的刚性需求拉动，放贷户数增长明显。

　　一季度上海房地产市场交投活跃，量价同升。根据市统计局公布数据显示，一季度商品住宅交易面积548.32万平方米，同比增长48.1%；存量住宅交易面积282.46万平方米，同比增长16.5%。尤其是3月，成交量比2月实现翻番。交易均价同比增长0.6%。

　　一季度公积金个贷发放金额43.87亿元，同比增长61.29%；发放户数2.30万户，同比增长***.08%；发放金额和贷款户数同时大幅增长，且贷款户数的增长又略高于发放金额，说明了职工购买自住住房的刚性需求在进一步释放。刚性需求主要来自三个方面。一是来自市政建设的大规模推进和世博会园区建设所引起的拆迁户的住房需求。据房屋拆迁管理部门的统计，2006年拆除住宅建筑面积848.4万平方米，动迁居民7.69万户，比上年增长3.2%；其中选择实物安置的动迁户比例很小，大多数动迁户选择使用动迁补贴通过房产市场购买适合自己居住要求的住房。二是来自结婚用房的需求。据市民政局统计，上海现正处于解放以来第三个结婚、生育的高峰阶段，近几年的结婚人数逐年上升；2006年和2007年又是社会民俗意义上认为适宜结婚的年份。因此，今年婚房的刚性需求仍较大。三是来自改善型住房需求。目前上海已有约80%的家庭拥有个人产权住房，其中相当一部分是售后公房。据房地部门统计，已售的公房超过180万套，平均建筑面积约54平方米。对于居住在这些售后公房的家庭来说，他们改善住房的意愿强烈，当其收入积累到一定水平后，需求释放是必然的。

　　这些刚性的住房需求支持了公积金个人购房贷款规模的增长，这种增长是健康的合理的增长，充分体现了住房公积金制度提高缴交者住房消费能力的功能。

　　2、公积金个贷发放对象中30岁以下者所占比例增长迅速，支持购自住住房的特征明显。

　　统计数据显示，一季度公积金贷款对象中30岁以下职工所占比例为55%，较去年同期增加了近9个百分点，较去年全年增加了7个百分点，增长幅度较大。

　　图：一季度贷款对象各年龄段占比

　　数据来源：上海市公积金中心统计数据

　　这一群体通过公积金个贷所购的住房多是自住住房。这是因为，这一群体正处于人生的婚育阶段，对住房有强烈的需求。在现有政策体制下，他们既不能以实物分配方式取得住房，也不可能以低收入条件取得廉租住房，只能通过贷款购房来解决。相对于其他人群来说，他们虽然工作年限不长，财富积累较少，但对未来工资增长的预期较好，敢于负债消费。当然，他们通过公积金贷款购买的多是适合三口之家居住的80平方米左右的住房。

　　由于是自住需求购房，公积金个贷的低利率优惠政策对他们具有相当的吸引力。据统计他们的平均贷款年限17年，平均贷款金额19万元，公积金贷款可以比商业贷款少支出5.02万元利息，所以公积金个贷对他们极具吸引力。

　　3、公积金个贷的风险控制良好。

　　近期央行上海总部和上海银监局先后发出房贷风险警示，据上海银监局披露数据显示，一季度末上海商业银行个人房贷不良率出现明显上升现象。一季度公积金个贷风险变化的情况表现相对平稳，未出现不良趋势。截至3月底住房公积金个人住房贷款户数逾期率为1.857‰；资金逾期率为0.137‰，约为商业银行的1.44%。下一步，对公积金个贷风险问题将严密监控。

　　4、2月份个贷累计发放突破1000亿元。

　　上海公积金个贷累计发放额今年2月突破1000亿元，实现了历史性的跨越。这不仅是公积金个贷，也是住房公积金制度发展中的一个“里程碑”。

　　上海公积金个贷始于1992年，即公积金制度建立的第二年。1992年5月上海发放了全国第一笔个人住房公积金购房贷款，标志着公积金个贷业务的起步，也是个人住房金融迈出的第一步。经过15年的实践与探索，不仅带动了商业银行的个人房贷业务，而且对我国个人住房金融市场的发展起到了重要的引领作用。15年来住房公积金贷款规模在不断扩大，贷款受惠职工家庭也与日俱增，为广大职工增强住房商品意识、提高住房消费能力、改善居住水平发挥了重要的作用。在不同的历史阶段下，住房公积金个贷对城镇职工解决住房问题所起的作用有所不同。

　　1992-1998年是个贷的成长时期。这一时间中住房分配制度双轨并存――即住房商品化和福利分配并存，当时职工长期在计划经济体制下，住房商品化意识不强，住房消费少人问津。但住房公积金制度的建立和公积金个贷推出，使得一些有超前住房消费意识的职工借助于公积金个贷实现了通过市场解决自己住房问题的梦想。据数据显示，至1998年底公积金个人购房贷款发放近100亿元，14万家庭受益；而商业银行个人购房贷款累计额为75亿元，约5万户家庭受益。公积金个人购房贷款在此阶段贷款规模达到第一个“100亿元”，且受益家庭面明显大于商业贷款受益面。

　　1999-2002年是公积金个贷快速发展时期。随着福利分房取消，住房公积金已完成了从住房生产领域向个人住房消费领域的根本性转变，通过市场来解决住房问题成为了主要途径，公积金个贷每年发放额均保持在100亿元以上，而且成为提高购房支付能力的基本要素之一。这一阶段公积金个贷低利率的优势使贷款规模得到迅速发展，同时也带动了商业银行住房贷款的迅速发展。

　　2003年至今是公积金个贷的拓展创新时期。期间面对着房价不断上升、公积金个人购房贷款在整个购房贷款中的比例明显减少、贷款发放有所起伏的情况，为满足缴存职工自住住房需求，尽可能减少职工的购房成本，公积金贷款努力拓展创新，于2005年两次调整了贷款上限（住房公积金贷款额度上限由10万提高至20万，补充公积金额度由3万元提高至10万元），并提高存贷倍数，2006年又适时推出公积金建造、翻建、大修贷款等政策。

　　公积金个贷持续健康发展的生命力在于与时俱进，在于切实满足职工人生不同阶段不同层次的住房需求，充分发挥住房保障的功能。这也是公积金个人贷款业务今后可持续发展的方向。围绕着住房消费升级，建立和谐社会，公积金个人贷款业务将会发挥更大的作用。

　　三、需要关注的几个问题

　　公积金制度作为一种民生制度，直接为广大城镇职工提供一定的住房保障。它的发展会受到其它很多相关因素的影响。根据一季度的运行情况分析，有几个问题值得关注：

　　关注就业情况对公积金运行发展带来的影响。比较充分的就业才能带来公积金的持续增长。从今年两会的情况来看，国家把扩大就业放在经济社会发展的突出位置，实施积极的就业政策，坚持经济发展同扩大就业良性互动，逐步实现社会就业比较充分的目标。《就业促进法草案》和《劳动合同法草案》今年人大会上首次进行审议。目前正在广泛征求社会各方面的意见。前者规定了政府以及有关社会组织在促进就业中的职责，明确了促进就业的原则和工作机制；后者则使单位的用工制度更加规范，切实保护劳动者的合法权益。如果该两部法案能尽早通过，将会对公积金的覆盖面带来积极影响。

　　关注房地产市场的变化对公积金个贷的影响。虽然今年一季度上海的房地产市场有复苏的迹象，但政府对房地产行业的调控并没有结束，房地产的走势还不明朗。由于去年全国70个大中城市的房价同比上涨6%，政府对房地产行业的调控有加强的可能性。物业税的广泛讨论、房屋持有环节税的争论、商品房预售款专户管理办法、国家对房地产行业的重新定位等都可能对整个房地产行业的发展产生较大影响。这种情形下，人们对未来房地产市场发展的方向认识不清，观望者较多，决定了房地产市场的走势会有很大的不确定性。这些都会对公积金个贷的发展带来直接影响。

　　关注公积金个贷主要发放对象的需求变化。通过一季度的分析，可知30岁以下的贷款者是公积金贷款的主要对象，他们的需求对公积金贷款的影响比较明显。经分析，这一群体的购房行为多来自于强烈的自住需求，在今后一段时间内这一群体仍将成为公积金贷款的主要发放对象。由于这一群体存在“年纪轻、积累少、收入预期高”的特点，所以他们的公积金购房贷款“期限长，金额大”的特点明显。

　　关注公积金贷款额和房价的缺口变化。通过对近年来商品住宅均价变化与公积金户均贷款额度的比较，可看到，随着商品住宅均价的攀升，公积金户均贷款额与商品住宅均价的缺口在加大。1997、1998年商品住宅均价与公积金户均贷款额最接近，公积金贷款额占商品住宅均价的46%；2004年两者最远，公积金户均贷款额占商品住宅均价的17%；2005年贷款额度有所提高、新贷款品种推出，使2006年公积金贷款额占商品住宅均价比例提高到29%，但总体看来缺口仍然在加大。

　　图：近年来商品住宅均价与公积金户均贷款额变化比较

　　 数据来源：上海市公积金中心统计数据、根据市统计局公布数据推算

上海市公积金管理中心
2007年4月30日