上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（20072009年）发布

　　市政府新闻发言人焦扬6月19日在例行新闻发布会上发布了市政府常务会议最近审议同意、市政府办公厅转发市房地资源局制订的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009年）》(以下简称《三年行动计划》)。住宅小区是市民生活的基本场所，加强住宅小区综合管理是落实和强化政府公共管理的需要，是提高市民居住生活质量的需要，也是促进和谐社区、和谐社会建设的需要。

　　焦扬简要介绍了相关背景情况。市委、市政府历来十分重视住宅小区综合管理工作，经过市各相关部门和区（县）政府十多年来的不懈努力，本市住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制；初步建立了物业管理的市场机制；基本构建了住宅小区物业管理法规体系；切实加大了为民办实事力度；逐步推进了住宅小区综合管理。但是仍面临一些困难和矛盾，诸如住宅小区综合管理的体制机制亟待理顺，物业管理的行业监管有待加强，业主自我管理的模式尚未完善，房屋行政管理的力度尚需加强等。

　　据统计，本市现有住宅小区8400多个，建筑面积3.8亿平方米。全市已经成立业主大会的住宅小区有6100多个，占符合成立条件住宅小区总数的83%。本市经过工商登记、取得物业管理资质的企业近3000家。全行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近20万人。

　　自1991年本市成立第一家物业管理企业以来，由物业管理企业依据物业服务合同的约定，为广大业主提供专业化服务的物业管理模式得到迅速发展，已经成为市民居住消费的重要组成部分，也为住宅小区综合管理增加了新的内容。

　　随着本市经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。新制订的《三年行动计划》将从体制机制入手，以便民、利民、为民为宗旨，加快解决市民反映集中的热点、难点问题，构建与上海经济社会发展水平相适应的住宅小区综合管理体制和物业管理服务模式。经过三年努力，实现本市住宅小区综合管理的六大总体目标：

　　一是违法搭建、“群租”等热点、难点问题的整治取得明显成效。有效遏制新增违法搭建，积极梳理、分类解决存量违法搭建;有效遏制“群租”蔓延的势头，初步建立长效的综合管理机制。

　　二是供水、供电部门对住宅小区内相关管线和设施设备维修养护的责任落实到位。供水、供电维修养护管理体制得到理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务。

　　三是业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力得到增强。业主自我管理模式逐步优化，市、区(县)、街道(乡镇)三级住宅小区综合管理联席会议制度基本建立，街道(乡镇)对业主委员会的指导监督作用得到增强。

　　四是全市物业服务呼叫平台基本建成。完善房屋及其设备设施的报修平台，健全全天候、全覆盖的物业服务维修网络，切实将24小时受理居民报修、急修项目2小时内至现场、一般修理项目3天内修复的物业管理行业规范落到实处。

　　五是新一轮旧住房综合改造工程全面完成。完成旧住房综合改造2050万平方米;完成直管公房全项目维修1000万平方米;积极探索各类旧住房综合改造的新模式。

　　六是住宅物业管理的服务水平得到明显提升。物业从业人员的职业技能、服务技能有较大提高;形成10家品牌物业管理企业和一批市民满意度比较高的物业管理企业;物业服务管理与作业分离的模式初步形成;住宅物业管理社会公众平均满意度指数有新的提高。

　　针对当前住宅小区综合管理面临的困难和问题，《三年行动计划》确定了四个方面的重点任务和相应的措施。

　　一、落实住宅小区综合管理职责。加快网格化管理向住宅小区延伸，落实各相关部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程。在此基础上，推进“12319”城建热线与“962121”房地热线的联动；明确专业部门对相关管线和设施设备维修、养护责任；针对违法搭建、“群租”等现象屡禁不止、执法困难等问题，提出由市、区（县）两级政府整合相关行政管理资源，建立建设、城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制，形成合力；发挥市、区(县)、街道(乡镇)在住宅小区综合管理中的协调作用；以创建平安小区为抓手，社区民警以巡防、巡查等方式，加强住宅小区内公共治安、保安人员和外来人口等的管理，切实提高住宅小区的安全防范能力。

　　二、优化业主自我管理模式。明确街道(乡镇)对业主委员会的指导和监督职责；规范业主大会运作和决策程序；从更加有利于化解业主与业委会、业主与业主之间的矛盾的实际出发，提出由街道（乡镇）牵头，发挥人民调解委员会作用，协商调解有关矛盾纠纷;协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决，以引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。

　　三、改进物业行业管理方式。强化物业管理行业自律机制；建立物业管理服务考核评估体系；实施物业管理品牌企业战略；培育与物业服务相配套的专业化市场，逐步推行物业服务管理与作业分离的运作模式;试点探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式。

　　四、加大房屋行政管理力度。加强房地部门的基层建设；规范维修资金管理；完善物业管理应急反应机制；针对旧住宅存在功能缺失和安全隐患，提出加大旧住房综合整治力度，强化公房修缮管理，逐步开展直管公房全项目维修，还要明确售后公房住宅小区的物业服务标准等，以加强公房和售后公房管理。

　　《三年行动计划》强调要建立市、区（县）、街道（乡镇）三级住宅小区综合管理联席会议制度，将“条块结合、以块为主、属地化管理”的工作机制落到实处。与《三年行动计划》相关的资金保障、信息化建设和政策支撑也正在抓紧落实、开展、组织制定之中。

　　《上海市住宅小区综合管理三年行动计划(2007年一2009年)》是一项关系到上海千家万户市民百姓的民心工程，同时涉及面非常广、工作开展难度也相当高。各相关行政管理部门和专业单位将在市政府统一领导下，依据分类指导，差别管理;突出重点，抓住关键;先易后难，分步实施的原则，积极推进落实各项工作，分三阶段实施：

　　2007年为启动实施阶段。重点是加大《三年行动计划》的宣传力度，统一思想，提高认识，深入调研，制定相关配套办法和方案，精心组织试点。

　　2008年为深入推进阶段。重点是总结试点经验，不断完善工作方案，树立先进典型，创新工作模式，基本形成住宅小区综合管理齐抓共管的工作局面。

　　2009年为全面完成阶段。重点是形成与上海经济社会发展水平相适应的住宅小区综合管理体制和物业管理服务模式，全面完成《三年行动计划》确定的各项目标。