上海市住房公积金2009年上半年运行分析报告

2009年8月

　　一、住房公积金运行总体情况

　　今年上半年，国家实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，及时推出总量达4万亿元以基础设施为主的投资项目，促进总体经济经历了一轮从急剧下降到逐渐企稳并进一步趋升的走势，在全球经济严重衰退的大背景下使我国取得了一枝独秀的宏观经济成效。房地产市场在国民经济各行各业中前期跌幅最大，但从今年二季度起又是复苏和增长较快的一个实体性行业，呈现出变化快、起落大、各方评价不一、后市较难预料的特点。

　　上海住房公积金上半年的运行受到房地产行业的直接影响，在个人购房贷款的需求方面出现了始料未及的变化，特别是四月份以来的贷款户数和资金量，月月超出预计水平，不断刷新历史纪录，非常值得关注。而在住房公积金的缴存归集，提取使用和业务收支等方面的运作情况，则都处于比较稳定的状态。

　　1-6月住房公积金归集额157.36亿元，同比增长24.94%；上半年提取额84.82亿元，同比增长0.11%。其中住房消费类提取额65.11亿元，同比减少2.59%。截至6月底，住房公积金累计归集1953亿元，提取1087亿元，净归集866亿元；共计8.80万个单位360.15万职工正常缴交住房公积金。归集和提取指标比较平稳，缴存单位数和职工数也有一定增长，表明了经济环境偏冷背景下，职工的实际就业和收入情况要好于预期。

　　1-6月住房公积金个贷发放金额229.39亿元，同比增长111.50%；发放户数7.75万户，同比增长55.99%。个贷本金回收86.91亿元，同比增长27.77%。至6月底，公积金个贷余额为794.56亿元，公积金个贷余户59.39万户；累计向128.08万户家庭发放个人公积金贷款1693.66亿元，支持购建修房建筑面积11802万平方米；公积金个贷户数逾期率为1.477‰，资金逾期率为0.111‰。

　　上半年业务收入16.73亿元，同比减少16.23%；业务支出6.83亿元，同比减少38.02%；上半年实现增值收益9.91亿元，较上年增长10.73%。业务收入和支出都有一定幅度的下降，主要是存贷利率下降及降幅较大所致。6月30日为住房公积金年度结息日，为住房公积金和补充公积金职工账户结转利息13.38亿元（分四个季度计提），同比减少40％。

　　二、上半年住房公积金运行特点

　　1、受房地产政策效应拉动和自住房需求快速释放影响，公积金个贷发放户数与发放额迅猛增长，创历史新高。

　　去年末为应对国际金融危机对我国经济的冲击，国家出台了一系列有利于住房消费的金融和税收政策，上海市也推出了相应的放宽公积金贷款和住房交易等举措，再加上今年以来特别宽松的贷款环境和较低的利率水平，催生了一大批自住房需求的充分释放，从而带动了改善性住房、投资性购房的需求，引发住房公积金贷款的迅猛增长。上半年个贷发放户数达7.75万户，比去年同期净增2.78万户，同比增长55.99%。个贷发放金额达229.39亿元，一举远超去年全年总量，同比增长111.50%。特别是在4、5、6三个月，连续创出单月发放户数和金额的历史新高，而在1、2月份无论是房市交易还是贷款需求都还处于一片“冰冷”的状态。

　　为了解购房及贷款人的结构及目的等问题，上海市公积金管理中心于近期开展了对2000户购房及贷款人的随机问卷调查，得到以下一些调查答案：一是第一次购房、第一次使用住房公积金贷款和为了自住而购房的比例很高，分别达到71.12%、80%和84%；而第二次购房、第二次使用住房公积金贷款和非自住类购房的比例分别为22.83%、17%、4.95%。二是购房和贷款人的年龄和婚姻状况分别是30岁以下的占54.4%，已婚的比例为70.30%。三是首付款资金来源和还贷资金来源中，有62.27%和22.83%需父母资助，有32.95%和72.72%靠自己承担。四是购房人家庭年收入在10万元以下的占42.63%，10-20万元以内的占45.10%，20万元以上的占12.27%。五是对还贷资金来源和感受到的还贷压力，有47.74%的人还贷资金的一半以上来自公积金，有52.26%的人还贷资金中公积金不足50%；有32.29%的人认为还贷压力较大，有50.55%的人认为一般，仅17.16%的人认为压力较小。六是所购住房的单价较年初上涨了10%以内及变化不大的51.43%，上涨10%-20%的有43.51%，上涨20-30%的有3.19%。七是所购住房的区位在内环内的仅13.26%，在内中环间为21.45%，在中外环间25.96%，在外环外占39.33%，而购房人的工作区位在内环内的有33.61%，内中环间20.08%，中外环间14.08%，外环外32.23%。

　　上述问卷调查说明，二季度以来出现的购房和贷款高潮总体而言是国家政策引导的结果，对克服国际金融危机的冲击和保增长、促内需、提振消费起到了积极的作用。同时购房和贷款的“大军”中，属刚性需求和自住需求的（如婚房、动迁房和改善型房）占极大比重，在住房的区位及价格选择上也是比较理性的。这次调查也使我们注意到一种现象，即年轻人购房得到父母长辈支持的家庭不少，特别是首付款有10.67%的比例完全由父母承担，有51.60%的比例得到父母的一定资助，这也显示出在房价不断趋高，年轻人收入有限情况下置房模式的“家庭互助”性变化。

　　2、受缴交基数增长明显和缴存人数小幅增加影响，上半年归集额增幅处于历史高位区间。

　　上半年住房公积金归集额157.36亿元，同比增长24.94%，增幅处于近年来高位区间。按照住房公积金的缴存政策，上半年的公积金缴交基数仍然是2007年的职工月平均工资。2007年的上海GDP仍处于两位数的高速增长，加之以前多年经济快速增长的累积效应，使2007年的职工工资增速处于近几年来的最高水平。因此，传递到住房公积金的缴交上使得月缴交额有较大的提高，这是推动上半年归集额有较大增幅的主要因素。另一个推动因素是缴存人数的小幅增加。6月底，缴存职工人数360.15万人，同比增长5.25%。此外，存量缴存职工的缴交状况有所向好也是归集额快速增长不可忽视的一个因素。6月末的欠缴职工数8.30万，比去年同期减少28.33%。职工封存数也未大幅增加，基本稳定。6月末封存职工数188.68万人，同比增长仅1.17%，并未明显受到宏观经济波动影响。这主要得益于去年下半年市委市政府推出的一系列稳定和促进就业的“维稳”政策。在这些政策的作用下，企业并未出现大幅裁员、减薪的情况，对公积金缴存职工数的稳定和缴交情况的向好起到了积极作用。

　　在上半年住房公积金归集额保持较快增长的同时，我们也看到了新增缴存单位数和新增职工开户数增长乏力。上半年住房公积金新增单位数7548家，同比减少8.38%；销户单位数240家，同比增长40.18%；单位开销户的剪刀差使上半年的净增单位数同比减少9.42%，仅净增7308家。上半年新增职工开户数11.75万人，同比减少28.39%；销户职工数8.76万人，同比减少3.29%；净增职工数2.99万人，仅为去年同期的四成。这种情况的出现主要受到去年下半年国际金融危机影响，上海经济增长减缓，企业的用工需求缩减，多种经济体吸纳新增劳动力的能力减弱，速度放缓，从而传导至住房公积金缴交人数上，使其增速减缓。预计经济稳固回升后，这种情况会有所改变，新增缴存单位数和职工数将会稳定增长。

　　3、业务收入和支出双降，增值收益中存贷利差占比提高。

　　上半年住房公积金业务收入16.73亿元，同比减少16.22%。去年央行5次下调贷款利率1.35个百分点的影响比较明显，存量贷款按新利率计息，直接导致了贷款利息收入的减少。在业务收入减少的同时，业务支出也同比减少。上半年业务支出6.83亿元，同比减少38.02%。上半年业务支出大幅减少的原因是支付职工缴存利息出现大幅下降。由于6月底的缴存利率比去年同期下调了1.62个百分点，虽然上半年的缴存余额同比增长18.54%，但利息支出还是呈较大幅度的下降。上半年实现增值收益9.91亿元，同比增加10.73%。增值收益的增加是由于存贷利息收支的非同步减少造成。2009年上半年存贷利差为2.34个百分点，比上年同期的1.89个百分点高出0.45个百分点，幅度达到23.81％，存贷利息差收益占增值收益的比例达到65.56％，比上年同期的47.26％上升18.3个百分点。因此，贷款利息收入的减少小于存款利息支出的减少，从而实现了增值收益的稳步增加。

　　三、近期住房公积金发展热点关注

　　1、关注下半年房地产市场变化对公积金个贷的影响。

　　上半年本市房地产市场交易由冷转暖，量价齐升，并已突破了2007年房地产市场高峰时期的交易量和价格，房地产市场的冷暖骤变之快出人意料。下半年房地产市场将如何演变更是众说纷纭：有观点认为上半年的房地产市场已显出非理性上涨的苗头，国家将会出台有针对性的房地产政策进行适度调控，使市场的热度下降；也有观点认为目前房价过快的上涨会抑制房地产市场成交量，量价齐升的市场态势难以长久；还有观点认为目前的房价由于供应量在减少，价格将会继续向上。不管是何种观点，政策对房地产市场的影响不可小觑。虽然适度宽松的货币政策在下半年不会改变，但既要保持房地产市场的一定活跃程度，以促进内需和投资消费的稳定增长，又要控制和调节合理的供求关系，保持市场价格的相对稳定的确有相当的难度。从长远的经济发展来看，房地产市场的平稳有序健康发展是政府所希望的，也是百姓所期望的。

　　房地产市场的变化将会通过其中自住需求的变化影响到公积金个贷的需求。从目前的情况来看，下半年房地产市场的自住需求的变化无非有两种：一是随着房地产市场持续升温，有自住需求的潜在购房者出于套期保值的考虑和买涨不买跌的心理影响，会选择进入市场购房，从而带动公积金贷款需求的增加，使公积金贷款的供给维持在一个较高的增速上，这对住房公积金的稳定运行未必有利。二是政府会适时出台一些政策对房地产市场进行局部干预和调控，如适度收紧对第二套房贷优惠利率条件，增加保障性住房的供给力度等这也会使得部分有潜在购房需求的人对市场的预期发生改变，进而影响到潜在需求转化为现实需求的时机选择，从而使公积金的贷款需求相对减少，市场运行也平稳一些，这样对住房公积金的长效发展和风险管理更有利一些。

　　2．住房公积金使用渠道的拓展丰富了制度的住房保障功能的内涵。

　　住房公积金制度作为本市住房保障体系的重要组成部分，将住房公积金使用拓展至住房消费中的租房领域，这是进一步完善住房公积金制度的需要。今年5月由市住房公积金管理委员会第二十二次全体会议审议通过的《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法（试行）》将于10月1日正式实施。《办法》规定凡是符合享受本市廉租住房政策、承租经济适用住房、月房屋租赁费用超出家庭月工资收入20%三个条件之一的职工，可申请用个人公积金账户余额支付房租。从这三个条件可以看出，此项政策主要是向中低收入家庭倾斜。对于这些职工家庭，由于收入较低，在一段时期内无法通过公积金贷款购房来解决住房问题。通过提取住房公积金支付房租不仅降低了他们的租金支付压力，而且也体现了住房公积金制度的住房保障功能。该政策公布后受到了社会广泛关注，尤其在当前房地产市场价格高企、购房成本不断提高的情况下，能有效地缓解广大中低收入职工的租房消费的压力。尽管提取住房公积金支付房租不可能给住房公积金运作带来收益，但这项政策彻底改变了住房公积金制度以往在购房领域的支持作用强而在租房领域的支持作用弱的“跛脚”现象，使住房公积金制度在解决住房问题的两个渠道DD购房和租房上都能充分发挥作用。住房公积金的住房保障功能内涵进一步丰富。