高行镇申江名邸小区业主自治管理***物业难题

　　别墅区遭遇物业抛盘，高端服务眼看不保，高行镇申江名邸小区业主在业委会的组织下聘请资深物业经理担任职业管家，小区物业服务升级为业主自治的全新模式，这也是浦东首家实施业主自管模式的别墅区。在自治管理的大半年中，业委会***种种难题，小区内盗窃案没了，乱停车少了，物业费还盈余了20多万元。

　　收支不平衡，物业退出

　　去年3月，因收支不平衡，为高行镇申江名邸小区提供服务的一家物业公司宣布退出，小区面临物业抛盘危机。

　　记者了解到，该物业退出前，小区内发生过多起盗窃案件，警方查明有些是小区保安监守自盗。原物业退出、新物业报价又偏高。一时间，没有物业公司来接盘。小区业委会联合东力新村居民党总支、高行社区服务中心等单位，经过收支测算，向全体业主提出了一个新方案：在物业费上调35%的基础上开展业主自治。

　　两次业主大会相继召开，近90%的业主表决赞成自治方案。依据业主自治管理章程，小区自治管理暂定3年，每年进行业主评价。每月定期公布小区物业管理工作报告和小区财务报告和报表。小区东区物业费原每平方米2.8元，上调至3.78元；西区原每平方米3.6元上调至4.86元，两区平均上调35%。

　　很快，业委会通过上调物业费，聘请资深物业经理担任职业管家，设立主管财务的独立监事，签署服务外包等几项决议，浦东首家业主自治自管模式的别墅区由此诞生。

　　由职业管家自管

　　业主自治模式首先是选出大管家。业委会从14个优秀物业经理候选人中精挑细选出大管家黄振元。

　　一上任，黄振元就给业主们带来惊喜。他从控制成本入手，通过调整用电、改造照明灯、修复渗漏管道等，大半年内，使得小区的公共用电费用节省了3万多元，水费也从每月的5000多元下降至每月几百元，大幅降低了业主们的公共开支。

　　小区的垃圾堆积已久，黄振元组织保洁人员进行清理，积压的垃圾一扫而空。通过设置隔离栏、放置花盆，发放通知单，小区门口的停车乱象得以缓解。业委会还结合实际制定了环境维护的长效管理方案，小区环境大为改观。通过招聘保安重新签订安保合同，小区的治安环境得到改善。自从启动自管模式，小区盗窃案发率直降为零。

　　同时，业委会直接外包维修团队为小区业主服务，这样就减少了物业公司这个环节，降低了成本。如果维修团队的服务让业主不满意，随时可以更换。自治模式下，职业管家不再代表物业公司，而是代表全体业主。一位业委会成员说。

　　***物业费存放等难题

　　但业主自治模式很快遇到难题：物业费存放在哪里？***怎么解决？

　　在自管模式下，申江名邸业委会一度不能提供收费***，收取的物业费也没有地方存放，若存放在业委会处则不符合财务规定。这些在物业包干制模式下不存在的问题，在业主自治模式中，都成了大问题。

　　经反复探索和咨询，小区业委会最终与政府搭建的公共服务平台付费通公司签订合作协议，解决了小区物业费的存放和支付问题。针对部分业主需要开具***的请求，在高行镇政府的帮助下，业委会依据《物权法》、《物业管理条例》和市人大通过的物业管理办法的相关条款，向浦东新区税务局咨询，寻求支持，最终获准由浦东新区税务局代为小区开具收费***，这开创了浦东先例。

　　就如当初所承诺，小区业委会在宣传栏定期公布费用开支、物业自治情况，他们还创立微信公众平台，建立业主微信群，并通过电子广告灯等新媒体方式，滚动公告业主自治账目、物业经理工作情况及工作计划，建立起业主自治公开透明运作机制。

　　经过大半年的努力，小区物业费不仅做到了收支平衡，还盈余了20多万元，很多业主表达了对业主自治模式的支持。申江名邸试水业主自治服务，已经初见成效。未来，我们考虑在高行镇的微型小区内推广这种模式。高行镇社区服务中心相关人士表示。