徐汇区房管局在本市率先施行政府应急托底保障机制

　　因为入不敷出，物业公司弃盘而去，整个小区的运转、管理和服务顿时处于真空状态。这样的大逃亡在本市各区频频发生。从徐汇区房管局获悉，保守统计一年里区域内就有10多家物业公司因为赚不到钱而弃盘。小区物业管理突陷真空，怎么办？徐汇区房管局在本市率先施行政府应急托底保障机制，国资物业企业受托承担责任。

　　然而，解决燃眉之急毕竟有时间规定，应急托底保障物业一年的期限已至，物业管理又该何去何从？小区的主人们该做出怎样的选择？

　　物业走了小区管理真空

　　位于徐汇区中山南二路一侧的Z小区是1990年竣工的小区，小区共有14个门牌号，是6层楼的电梯房。一晃20多年，小区物业设施设备日益陈旧破损；物业服务费多年未变，且收缴率低，物业管理成本持续上升；首批业主自筹的每家8000元共计180万元的维修基金也所剩不多日积月累，业主之间，业主与物业管理公司之间的矛盾纠纷不断，业委会名存实亡。去年1月，原物业管理公司在2014年底的合同期尚未到期时，弃盘而去，小区管理处于真空状态。

　　斜土路上的F小区，原物业是开发商旗下的一家物业公司。近几年来，因为物业的收支账目没向业主公布等原因，小区业主与物业公司的矛盾日益突出，广大业主要求该物业公司退出管理的呼声越来越大，该物业公司的服务最终陷入瘫痪状态。

　　政府托底应急保障物业服务

　　为解决Z小区居民突遇的物业管理真空状态带来的生活困扰，去年5月，经徐汇区政府各职能部门协调，徐房集团高建物业管理公司作为一家国资公司，临危受命，承担起了小区物业管理应急托底保障工作，6月1日正式进驻Z小区。

　　这一做法是区政府在去年7月为解决售后房小区物业服务中的难点问题，保障公房和售后房小区的基本物业服务活动，是《徐汇区公房和售后房小区物业服务应急托底保障试行办法》后的一个实例。

　　徐汇区房屋保障管理局副局长黄时介绍，《应急托底保障试行办法》对托管小区的适用范围，及保安、保洁费标准；物业服务包含的综合管理、保洁、保安、保绿服务和设备设施管理等基本标准进行了规范。同时，《应急托底保障试行办法》要求符合应急托底条件的小区业主委员会作出承诺：物业服务费年收缴率不低于70%。

　　政府不可能大包大揽。黄时说，应急托底保障体现应急。因此，《应急托底保障试行办法》设定了应急托底期限为一年。期满前业主委员会（居委会）应组织业主征询调整与物业服务内容质价相符的物业服务收费标准，选聘物业企业实行正常的物业管理活动。

　　矛盾暂缓难题并未***

　　高建物业进驻Z小区托管后，物业托管进入正常化。原本因过了年检期限无法确保居民安全出行、被区质监部门勒令停运的小区电梯，经重新电梯维保，也能保证基本运行，并由维保单位做日常保养。新任业委会主任郭先生说：居民的日常物业服务也叫得到人解决了。

　　然而，小区物业的许多破损的设施设备，仅靠小修小补已无法解决问题，如小区电梯因使用年限较长，存在安全隐患，维保单位建议对小区14台电梯大修；小区多幢楼出现屋顶漏水现象，简单筑漏补漏已无法解决问题这些都由于小区维修基金的不足和部分居民的不理解，而致使矛盾积压。

　　作为应急托底保障的高建物业，虽义不容辞地承担了社会责任，但自接受托管后，2012年下半年公司运行就亏损了10余万元，这还不包括承担的工程。面对现状，小区毛经理苦不堪言：虽是国有企业，我们同样面临生存压力。

　　自家家务要靠一家之主

　　徐汇区物业托管的期限规定不超过一年。类似Z小区这样的应急托底保障物业眼看到期，小区物业管理该何去何从？

　　虽然政府会从贴补性奖励资金中列支补贴保障资金，但如果依然不能使管理公司达到收支平衡，让托管单位无休止贴付资金，情理上也说不过去。显然，高建物业管理公司也是去留两难。那么，调整与物业服务内容质价相符的物业服务收费标准，选聘物业企业实行正常的物业管理活动，不失为上策。然而，上调收费标准，能否得到业主的认可，成为这一上策的一道门槛。

　　在物业管理矛盾突出的小区，经常会听到业主抱怨，保安不巡逻、保洁不勤劳，维修修不好。而物业管理公司也是一肚子的委屈，付最低的服务费，要享受五星标准的服务，亏本的生意谁来做？售后公房物业费的标准在1996年后直到去年刚刚有调整，但还是跟不上每年人力工资不断上涨的幅度。尽管新的物业管理条例规定物业公司可以与业委会自行协商物业费价格，但要提涨价，谈何容易？有退下来的居委主任还说了个奇怪的现象，小区维修基金充裕的，很多人愿意去业委会任职，因为权大钱多好办事；而那些老旧小区，因为没钱可使又吃力不讨好，于是组建业委会比登天还难。思路跟不上时代也导致业主的做法像个未成年人。在矛盾激化、小区管理陷入真空后，业主们往往不是拿出一家之主的作派，选择管起自家家务事，而是找政府救助。

　　业主理念上的更新最为关键。黄时说：业主和物业公司是主人和管家的关系。在市场经济条件下，出最低的价购买最优质服务的心态，将使目标难以实现。Z小区物业的毛经理也坦言：在维持目前物业管理收费标准不变的前提下，Z小区最适宜的管理办法只能是业主自治管理，自己的财产自己来管。

　　政府近年在物业管理托底保障上已投入大量资金。但政府不可能大包大揽一包到底，正所谓当家还得要自己做主。一位物业经理打比方：就如家家面临的家务活，有钱你请个好管家，钱少请个钟点工，没钱就只好亲力亲为了。