孤岛如何变社区市郊大型居住区推进城市化服务与管理调查（上）

　　闵行浦江镇的浦航新城，一大片高楼中，有陈淑云的新家。这里距离市中心逾20公里，早先住在黄浦区老城厢的陈淑云舍近求远，看中的就是这里宽敞得多的新居。

　　但论及生活便利度，新居不免显出短板。在这个以保障性住房为主的大型居住区，总占地195公顷的房屋逐步建成投用，商店、菜场、公交、医院、学校等事关开门七件事的关键要素，却仍紧赶慢赶。

　　在多方努力下，今年的状况已大有改观。陈淑云的小区周边，新开了菜场、商店，通了巴士，建了学校，医院亦在筹划之中。但距离想象中的宜居家园，她和邻居们依然在期待。

　　近年，上海还在宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、青浦华新、浦东三林等地设立多个保障房基地建设大型居住社区。随着大量人口导入，如何加快推进公建配套和社会服务，从而避免让漂亮的新居变成生活不便的孤岛，则是最为现实的考验。

　　【现状】告别什么都没有

　　去年9月，浦航新城干道之一浦连路上开出了第一家菜场。今年下半年，另一家菜场也将在附近开建。这意味着，陈淑云们不用再风尘仆仆赶到数公里外的镇中心，甚至跑到浦东的大超市，一次拎回一星期的菜。

　　比之2010年3月迁入浦航新城时，新家的环境令陈淑云感觉进步很多了。当时的浦航新城投用已逾一年，但2平方公里的区域内却没有一家正规菜场。小区的街道旁有时会有流动摊贩摆摊卖菜，但由此带来的环境脏乱差却令陈淑云们无奈摇头。

　　作为浦航新城最早的入住者之一，邻居夏云龙更完整地见证新社区变迁。2008年末，当他来到新家时，眼前什么都没有：扬尘乱飞的马路好似工地，甚至见不到多少过往车辆，最大的门面就是房屋中介公司。

　　地处市郊、交通条件有限，亦使居民们常感置身孤岛。尽管浦江镇境内有数个轨交站点，但他们居住的小区到最近的轨交8号线航天博物馆站，也有足足3公里。浦江镇内的几条公交线路，设站也往往距离浦航新城较远，要乘上车，往往先要步行数十分钟。

　　在其他大型居住区，居民也有类似苦恼。由于设施不齐、交通不便，理想的15分钟心理社区距离，往往被拉长一倍甚至更多。相关方面意识到，滞后的公共服务配置，直接影响着居民生活质量。各项努力，即以此为着力点。

　　陈淑云搬来后1个月，浦航新城范围内的公交状况发生改观。开往浦东三林方向的174路原先从浦航新城直穿而过，居民只能走到居住区东侧的起点站乘车。在闵行区建交委协调下，这条市属公交线路改变走向，在浦航新城内曲线绕行并新增3个站点，使得居民走到车站的时间缩短到几分钟。2010年7月，社区巴士浦江9路亦改道停靠浦航新城多个小区，被居民称作浦航新城的内环线。

　　在宝山顾村镇2006年启用的首批保障房基地，公交线路也已从最初的零星几条增加到14条；今年，轨交7号线在顾村范围内的3个站点悉数投用，使当地居民出行更为便利。

　　此前，顾村镇还在社区范围内先后建成菊泉卫生服务中心和文体中心，配套的小学、幼儿园亦已启用。而在尚未建成医疗机构的浦航新城，也设立了卫生服务点。2010年4月起，每天有一名镇卫生中心的医生来此值班，上午为居民诊疗后，下午带着病人的医保卡回卫生中心帮助配药，次日再将药送回服务点。

　　不久前，服务点已加装了设备，医保卡可就地使用，这让陈淑云们更感欣喜：看个小毛小病，至少不用跑大半天了。

　　【瓶颈】待破的恶性循环

　　如今，浦航新城的居民还能在家门口坐上班车，前往浦江镇及浦东航头、周浦等地的多个大卖场购物。新来的居民未必知道，这是浦航新城居委会筹备组负责人陈关荣数次往返、软磨硬泡争取来的。

　　第一次过去，对方问：我们会不会亏本？陈关荣回忆说，增开班车牵涉运作成本，是否会亏本是各家大卖场的共同顾虑，也是令他费尽口舌的核心话题。

　　好在大卖场考虑到浦航新城的实际状况，依然开出了班车线。其他大型居住区，亦屡屡遭遇这样的尴尬。即便全力追赶，与房屋建成及居民搬迁的速度相比，商业及公共服务设施的配套步伐仍显滞后。

　　2009年，顾村镇菊泉新城居民曾向记者反映，入住三年多了，社区周边却没有相关银行网点。 拿一次退休工资，就得乘车到市区去。直到今年6月，上海银行终于经多方协调在社区内设了点。

　　顾村镇北端，第二批保障房基地馨佳园则面临同样的遭遇。2009年4月，居委会筹备组负责人金凤芬作为首批居民入住此地，也是什么都没有；直到今年6月，经镇政府努力，这片已经投用23万平方米、入住居民1751户的居住区中才开出了第一家小超市。

　　我们也希望商家多入驻，但他们的考虑也很现实。顾村镇社区办主任张靖峰颇感无奈：大型居住区地处偏远、人气不足，商家往往因为运作成本问题避而远之。市人大城建环保委今年针对多个大型居住区的调研显示，一些新建小区入住率不高，使得公交线路开不出来，商业、银行、邮政等不愿进驻，这又使部分居民因生活不便而不愿入住，形成恶性循环。

　　这样的恶性循环，还使大型居住区的入住率停滞不前。上海社科院研究员王泠一调查发现，某新建居住区办理入户手续的市民有1.6万户，实际入住却只有9000余；另一新建居住区的出租率则超过了60%，居住社区异化成了出租飞地。而不少规划中的配套布局或成为摆设，或被开发商卖给不受居民欢迎的零散商贩导致业态混乱，亦成为制约大型居住区向宜居社区迈步的掣肘。

　　大型居住区如果纯粹考虑经济效益，等到入住率高了再去完善配套，吃苦的一定是居民。顾村镇副镇长毛欲华说，***恶性循环必须政府先行一步。今年市政府出台规定，大型居住区的商业配套用房依照成本核算，由地方政府优先购买。这令毛欲华既喜也忧：政府回购再招商将使社区业态趋于合理，也为今后长远发展留出了空间。但问题是，即便是每平方米7500元的低价，以镇一级政府财力要将这些门面房悉数拿下，实在很吃力。

　　【期待】多方努力打造居住社区

　　想买却没钱买的困惑，不止顾村镇遭遇。对此，浦江镇另辟蹊径，委托浦江镇经济发展总公司对大型居住区商铺进行回购，再通过租金补贴等方式，吸引居民需要的菜场、超市、家电维修店等机构入驻。

　　浦连路菜场所在的1号地块，即是回购后招商的成果。公司副总经理余昕介绍，这块总面积4969.44平方米的商铺以每平方米5400元的单价回购；面积为1191平方米的6号地块，亦在年前完成回购，开设了超市、药店和干洗店。今年，浦江镇还将依托公司回购商铺3.4万平方米，预计需要回购资金1.6亿元。

　　即便专业投资公司，拿出这样的数目也非轻而易举。余昕坦陈，回购1号地块建设菜场的2683万元中，近80%是通过银行贷款所得；而菜场出租后返得的40万元一年的租金收入，甚至不足以支付利息。

　　显然，随着大型居住区人口的大量导入，单一回购的速度并不足以追赶居民不断增长的生活需求。对此，相关人士建议，本市应逐步建立人口导入区和导出区的公共支出共担机制，借以完善教育、卫生、交通、商业等基础设施配套，减轻人口导入区的财政压力。

　　与此同时，一些政策性缺陷亦待破除。在浦江镇和顾村镇，开发商根据规划要求建设了配套学校，但地方政府接收时却发现，这些学校远未达到可使用标准。他们不得不投入巨资进行翻修，所费资金甚至与造价持平。相关规定文件中的建设资金配比，远低于今天的使用标准。一位负责人介绍，这样的现象并不止学校一个项目中出现，政府政策显然应当适时更新。

　　而针对公交、邮政等公共服务资源，仅凭地方政府的资金填补还不解决问题。张靖峰说，宝山区已针对大型居住区设立了推进办公室，但涉及全市层面的各个部门单位依然缺乏协调，希望市级层面设立一个专门机构，统领大型居住区相关事项，避免下面各自为阵。

　　从大型居住区到大型居住社区，一字之差，却事关楼宇是否能成为家园。要成为社区，需要努力的不只政府一方。近年，浦东三林镇的世博家园等大型居住区，先后建起了4个社区管理中心。屋里厢、管家工作室等一批新兴社会组织先后入驻其中，为居民提供个性化的生活服务。顾村菊泉新城多个小区的广场上，每季度都有一次居委主办的大型便民服务活动。除联系镇上理发店、卫生中心等为居民提供相关服务外，主办方还特别为居住在小区的能工巧匠们提供场地，懂电器的帮着修家电，会缝纫的帮忙补衣服

　　这样的尝试，有时会收到意想不到的效果。菊泉三居委主任吴莹说，一些具有特长的居民甚至自己印了服务名片，挨家挨户送给邻居。这让她看到了社区服务的新希望：居民们意识到，每个人都可以为大家出份力。