从种庄稼到种砖头――1300亩集体土地上的财富奇迹

　　车水马龙，呈井字形向四面散布的道路两旁，聚集了来自全国各地的8000多家商户，大大小小15000余间商业用房没有空闲。为确保市场安全，有两支专职消防队伍驻扎其间。这里就是上海最大的综合性市场九星市场。2010年，依靠这个市场，小小的九星村实现农方可支配收入近7.1亿元，净利润3.1亿元，上缴税收2.5亿元。

　　吴恩福，看上去精力旺盛，个头不高却敦实，头发梳理整齐，说话节奏偏快，思维跳跃。身为九星控股（集团）有限公司董事长，农民出身的他这样概括发生在这里的奇迹：我们从种庄稼到种砖头，不搞土地买卖，在融入城市化的进程中，利用地域优势，实现了集体土地的最大价值。

　　不吃子孙饭，不断后代路

　　九星是上海闵行区七宝镇的一个行政村落，邻近漕宝路，位于上海外环线一侧。和全国各大城市的城郊型农村一样，自上世纪90年代起，这个世代以种田为生的村子，受到城市化大潮冲击，土地被逐年征用。在吴恩福受命担任村党支部书记的1994年底，九星村5279亩土地已有近四分之三因城市开发建设被征用，失去传统生产资料的农民被安排当了征地工。全村仅剩1307亩非农集体用地。

　　村民们把期盼的目光聚焦在他们叫做恩福的村长身上，但又心存疑惑：靠这些不多的土地，恩福能折腾出什么？

　　九星村所在的区域，是近十多年来上海房地产开发的热门地点，土地价格节节攀升。最简单的办法，似乎是把剩下的土地卖出去，换一大笔现金。吴恩福和他领导的党支部作出了日后被证实是决定性的选择：不卖一亩土地，不搞使用权转让；利用剩余的所有土地，抓住贴近城区的地理优势，全力发展第三产业。

　　这儿离虹桥开发区仅六七公里，看上这1300多亩土地的房产开发商不少。吴恩福至今记忆尤深的是，有个房产商曾开出一个远低于当时市场行情的价格要他出让土地，早就决定不卖一亩地的他愤怒了:你要这块地，至少加一个0！还有人因为得不到土地，放出狠话来，大意是你要死还是要活之类。

　　别墅村一度风光流行，10多年前，九星村大部分村民也曾强烈要求拿这些土地造农民别墅。吴恩福坚定地说：只有这么点土地了，如果都造了别墅，今后经济怎么发展，大家的就业怎么办？收入又从哪里来？！要利用九星剩下的土地，借助地理优势，为村民创造源源不断的财富建别墅村，只能消耗财富！

　　土地被集中起来了。

　　砖头上收获金色的庄稼

　　17年前，九星还是一个负债1780万元的穷村。自从确立保全集体土地、利用区域优势发展第三产业、主动融入城市化的发展理念，九星步步是赢，今日的农民在砖头上收获着金灿灿的庄稼。

　　从摆在面前的九星村1998年至2011年9月各项经济指标汇总表里，记者择取出这么一组数字：

　　1998年，农方收益2884万元，净利润1784万元，上缴税收1145万元；

　　2005年，农方收益33132万元，净利润18035万元，税收7994万元；

　　2010年，农方收益71488万元，净利润31218万元，税收25188万元；

　　2011年1-9月，农方收益60876万元，净利润16955万元，税收22287万元。

　　数字，印证着九星发展的历程。

　　城市化的推进使九星失去了大量土地，却也给九星带来了前所未有的发展机遇。过去冷落的城郊地区，随着城市的拓展和道路等基础设施的大幅改善，人流逐日聚集，人气越来越旺。

　　在试办停车场、农贸市场、租赁式养鸭场和虹莘路商业一条街的基础上，1998年开始创办的九星市场，为九星开启了创造财富、积累财富的大门，成为九星种砖头的关键一步。

　　这是一个大型综合性的建筑装饰材料市场。住宅大开发、宾馆酒店等城市建筑迅猛增长、居民生活水平提高带来的对居家装修要求的提高，给市场发展提供了足够广阔的空间，加之九星交通便利，四方连通，市场很快兴旺起来。时至今日，来自全国各地的8000多家商户，在这里经营着10万多种商品，年销售额达到200多亿元。

　　种砖头其实是经营土地

　　九星商铺供不应求，以至市口好的商铺租约到期后只能采取拍租的办法这一来是为了公平，二则可以体现商铺真实的市场价格，使有限的土地有最大的产出。2006年，九星市场中心位置的商铺，每平方米日租金拍到了18.25元；一般沿街路口的商铺，每平方米日租金也达15元左右，几乎相当于市区黄金地段的商铺价格；而在2011年上半年，一处新建商铺的日租金，通过拍租，达到了每平方米46.06元。

　　吴恩福认为，土地上种砖头其实是在经营土地，与其说九星是在办市场，不如说是在运作土地，要在既有土地上取得更高收益，一定要根据市场变化而变化。他是上海市第九次党代会代表、上海市劳动模范、全国劳动模范，眼界开阔了，说起话来却仍然用朴实的农民语言。他把现在的九星市场比作鸡棚，说鸡棚层次低，管理难度大；鸡棚要变牛棚，牛棚要变楼房发展没有一步到位的，变才有希望；九星市场已是一块宝地，为土地二次开发、地价升值奠定了基础。他一一介绍起最近新的经营行动：

　　停车立体式建3个立体式停车场，解决路面空间不足的矛盾。目前第一个有580个车位的立体停车场已经启用；

　　路面黑化根据条件拓宽路面，对市场内的道路统一铺设柏油，漆划车道线，使之更有序更美观；

　　外立面包装改造在无法对建筑物作大规模改建的情况下，尽量美化门面，给消费者增添愉悦；

　　灯光亮化工程让夜晚的九星也明亮起来，改变市场白天热闹、夜晚黑寂的面貌，进一步凝聚人气；

　　他说，毕竟还是村办市场，改造只能尽力而为，想有更大变化，那就要突破一些瓶颈了。