把最大的优惠让给老百姓――上海经适房政策推出的台前幕后
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于2019年06月24日发表
百姓安居，在上海翻开了新的一页。
12月11日，上海经济适用房咨询周活动拉开帷幕，经适房试点工作全面铺开，为这座城市的安居工程再添一块磐石，也让在高房价前却步的普通市民有了盼头：阁楼里的老奶奶便有了在朝南的阳台上享受午后温煦的期待；亭子间里的新婚夫妻便有了燕燕耳语的空间；大龄的小伙子便有了敲开女友家门的勇气。
人们说，这是一项解决住房难题、惠及普通市民的好政策。
然而，很少有人知道，为了出台这样的好政策，22个月里，上海市委、市政府曾召开20多次专题研究会，80多次修改经适房管理办法。反反复复斟酌，仔仔细细推敲，只为了把最大的优惠让给老百姓。
执政为民。正如***政治局委员、上海市委书记俞正声在谈到上海工作时所说:“对群众总是要有感情吧，我看这是基本，是理性的基础。如果对群众没有感情，那种理性就谈不上。理性中间有它的基本立场的判断，就是宗旨意识的判断。”
民生事，记心间，无关风月总关情。
出发点：百姓利益最大化
“从醒来呼吸第一口空气开始，我每天要至少进账四百，这是我活在这个城市的成本。”
电视剧《蜗居》的一句对白，引起了社会共鸣。面对居高不下的房价，***市长态度坚决：“房价太高，最终损害这座城市里普通百姓的利益。上海将全面建立包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的住房保障体系，加快推进大型居住区建设和旧区改造，全力以赴解决好普通百姓的住房问题。”
未雨绸缪。百姓的难处，党和政府惦念在心。
2005年，上海的房价逐渐走高。位于虹口区高阳路一处楼盘由一年多前开盘时的9000元单价，涨到了12000元。这样一种潜伏的信号，受到了上海住房保障部门的关注。上海房价一旦步入持续上涨通道，这对普通市民来说，将产生很大的生活压力。想要改善他们的居住环境，政府部门必须有所作为，拿出一套行之有效的解决办法。
一张分层次、多渠道、成系统的保障性住房的大网慢慢织就。
2007年下半年，上海开始确立住房保障体系的基本思路：以廉租房制度解决低收入家庭的住房困难；以经济适用房制度解决中低收入家庭的住房困难；对有消费能力的家庭则通过市场供应方式满足其住房需求。这其中，经适房模式解决了大多数“夹心层”的居住困境，因而备受关注。
而鲜为人知的是，对于经适房也曾有过一场激烈的争论。当时有专家提出，上海可否选择限价商品房的道路，来解决中低收入家庭的住房困难。几经考虑，最终这一选项被放弃，理由很简单：按照国家现有政策，限价商品房依然要交土地出让金，建设和交易税费的减免政策也很少。这样一来，政府投入的成本虽然低了，但房价也相对较高，百姓自然得益较少。
让更多人得到更大的利益，上海在经适房制度设计之初，就选择了将百姓利益作为政策突破的出发点。
科学性：30岁门槛之问
千头万绪，经适房政策的制订，比想像中要复杂得多。
比如，申请经适房，单身人士的最低年龄设在几岁为好？在经适房管理办法反复修改的过程中，上海高层领导曾经出过这样的“考题”。这不是一道简单的填空题，数字的背后要有理性分析和科学依据。
为了决策的科学性，也为了减少“拍脑袋”所留下的后遗症，本着对人民负责、对历史负责的严谨态度，最终上海拿出了答案。这个年龄门槛不是18岁，也不是40岁，而是30岁。理由是兼顾了各方的利益：30岁的单身人士还处于谈婚论嫁阶段，此时政府出手相帮无疑于雪中送炭。更何况，30岁青年的父母面临退休，即将步入颐养天年之际，改善家庭的居住环境已不容缓。
事实上，从2007年下半年到2008年底，经适房管理办法曾80多次易稿，其中很大一部分类似于这样的“30岁考问”。
在反复向市民征询后，申请经适房的人均建筑面积被定在了15平方米，这是参照建设部的住宅设计标准，三口之家拥有45平方米房屋可以满足基本居住需要；在反复推敲下，经适房收入线在试点阶段定为人均月收入2300元，这是根据“菜篮子法”、联合国贫困线划分法，扣除必要的衣食消费后，确定的住房消费支出比例，形成一种推导机制。在此基础上，今后还可以作适当调整。
民有所呼，我有所应。科学合理的决策，更要遵循合法程序，尊重各方意见，兼顾多元利益，才能将好事办好。
于是，在酝酿政策的日子里，***发展研究中心的专家来了，建设部的专家来了，杭州、厦门等启动保障性住房较早城市的专家也来了。4次书面征询意见、20次专题会议、3000多人次的社会调查，虚心请教，耳听八方，让上海经适房政策框架日渐清晰。
操作性：一项样板工程
“家里有外来媳妇，能申请经适房吗？”
“如果家庭拥有股票，是以哪个时点计算家庭财产？”
“农民宅基地上的房屋，也按照人均建筑面积15平方米计算吗？”
昨天，经适房“政策咨询周”首日，市民抛出的问题可谓“五花八门”。
绝大多数问题，都得到了明确的回答。而过去不少政策咨询日，市民最怕的回答就是“不清楚”、“要等细则”……这次经适房政策，却给了市民一个明明白白的交待。
这一份明白，来自于执政为民的负责精神。
此次经济适用房试点中，所有的细则全部同一时间配套出炉。无论是住房收入条件如何核定，还是税收优惠如何执行，每一条均有条文规定，需要使用的配套文件总计有10项。就算是最底层的接待员，也可以照本宣科为市民解疑释惑。
这一份明白，来自于解放思想的破题智慧。
经济适用房面对的是中低收入家庭，尽管二三十万一套的经济适用房，和商品房相比已经是十分低价，但对经适房申请家庭来说，仍将是一笔巨额的开支。如果因为一时无力支付房款，他们仍将只能望房兴叹。还有没有更人性化的办法？租售并举可称得上是一项创举：在经适房政策中，上海将允许购房者在一定时间内“分期付款”。如在约定年限内，购房家庭每年支付一定比例的房款，获得部分有限产权，其余部分，以支付租金方式租借，期间房价不变，居民可以分期逐步购买剩余部分的产权。
这一份明白，来自于风雨共度的百姓情怀。
有限产权的引入，有效界定了政府与百姓在经适房中的权益和收益分配。政府在经适房建设中免收了土地使用权出让金、投入了各种城市基础设施和公用设施建设费用、免收了各类税费，从社会公平的角度出发，经适房家庭在日后出售经适房时所获得的市场收益也理应与社会共享，以便投入后续的社会住房保障。因此，本次试点供应的三处房源，均将购房家庭今后上市转让总价款的分配比例设定为70%，其余30%上缴政府。而且在住房销售合同中就将这一点写清，也省去了今后的许多别扭。
把经适房制度，办成上海“民生工程”的样板，功在当代，利在千秋。
