居民花小钱老房变新房闸北区率先试行拆落地改造方案

　　今年1月，市委副书记、市长***在普陀、闸北等区调研时指出：要把旧区改造作为最重要的民生大事，全力以赴加快推进。
　　
　　自上世纪90年代开始，上海市、区两级政府为了解决全市数百万平方米旧住宅改造的问题，推出了成套改造工程。随着工程向纵深推进，一些房龄长、结构严重老化、厨卫合用户数较多的房屋改造遇到了瓶颈。
　　
　　为***困局，闸北区在全市率先试行“拆落地改造”方案――居民先在外租房过渡，然后将老房子拆除，在原地重建，房屋竣工后居民回搬。从去年起，区财政全额拨款，“拆落地改造”的居民不用花大钱。今年春节后，彭浦街道第三居委会“拆落地改造”的首批100多户居民将搬入刚竣工的新居。
　　
　　政府送了个大红包
　　
　　闸北区大宁路2205弄是本市最早试点“拆落地改造”旧房成套改造工程的基地，弄内共有12栋老式公房需要改造。目前已经拆除重建6栋，2栋处于居民签约期，尚有4栋还未启动。
　　
　　2月1日上午，闸北区大宁路上的一家房产中介门店内，记者采访了正在询问租房价格的一名中年妇女。据这名不愿透露姓名的女士介绍，她是2205弄内正处签约期楼内的居民。由于“拆落地改造”工程需要将原住房拆除重建，所以居民必须在工程期间借房另住，在此期间，市区两级政府和街道适当补贴居民自行过渡的费用。
　　
　　“我想租套一房一厅，看看政府补贴的钱够不够？”这名女士笑着说：“最好能有点剩余，还能补贴家用。”说话间，她又向中介人员打听起改造后的新房价格。据中介人员介绍，类似2205弄内的旧房子，市场价格基本在每平方米1万元左右，改造后的新房价格则超过2万元。这名女士说：“听邻居、居委会干部讲过，‘拆落地改造’后，面积增加，房价翻倍，等于是政府送我一个大红包。”
　　
　　将好事做好不容易
　　
　　闸北区旧住房成套改造联席会议办公室（以下简称“成联办”）陈主任是成套改造工程的具体负责人，他告诉记者的第一句话是：“成套改造是利民的大好事，但将好事做好不容易。”
　　
　　截至2009年初，闸北区有44.1万平方米、1.3万户非成套旧住房等待改造，当时履新不久的陈主任雄心勃勃地制定了一个三年计划。
　　
　　一年过去了，“成联办”的总结数据显示，2009年闸北区成套改造项目开工的建筑面积为9.3万多平方米、涉及居民2516户。这个数字在各区都是值得称道的，但离陈主任的预定目标，显然还有一定的差距。“旧住房成套改造工程的好处、迫切性，大家都知道，但因为其中牵涉到居民利益、施工进度、配套工程等许多方面，所以要想把它办得又好又快，光靠耐心细致的工作是不够的。”陈主任说。
　　
　　按照有关规定，旧住房成套改造费用从改造后新增房屋出售收入、公有住房出售后的净归集资金中列支，不足费用由市、区（县）政府各承担5O%。综合整治项目，则采用市、区(县)政府各承担30%，业主承担40%的办法筹集。
　　
　　陈主任说：“对于居住在这些老式公房里、本就经济不宽裕的老百姓来说，让他们掏钱改善住房显然有困难。2009年，区政府决定原本由居民支付的费用统一由政府买单，解决了‘拆落地改造’工程中的一个难点。”
　　
　　签约工作难度不小
　　
　　“拆落地改造”工程，房屋质量、内部设计、小区环境、管线配套基本等同于建一个新的住宅小区。居民得益是肯定的，但在居民签约工作中却存在一些问题。
　　
　　傅工是闸北区“成联办”的项目基地负责人，曾从事过动拆迁工作的他说：“成套改造的居民工作难度不亚于动拆迁，而‘拆落地改造’方案因为其中有个拆房过程，所以就出现了个别居民提出必须按照拆迁标准补偿的要求，这又增加了我们的工作难度。”
　　
　　由于成套改造是城市发展进程的二次过渡，相比动拆迁，缺乏法律法规上的条文规范。目前，上海旧住房成套改造工程的行政依据就是市政府2005年37号文件，而“拆落地改造”方案的试点实施时间晚于37号文的下发时间。傅工介绍，“成联办”在开工成套改造项目前，严格建立在居民自愿全部签约、政府扶持的基础上。改造意向和改造方案必须征得三分之二的承租人（产权人）同意，签约率要达到100%。
　　
　　8个人搞定“八多”
　　
　　彭浦新村街道旧住房改造办公室（以下简称“改造办”）的8名工作人员，平均年龄57岁多。他们目前工作的彭三基地正在进行“拆落地改造”项目二期的签约工作。
　　
　　所谓“八多”，是当地居民构成的特点：老人多、残疾重病多、协保多、失业多、低保多、两劳刑释多、住房困难多、外来人口多。
　　
　　由于居住环境的恶劣，所以居民要求“拆落地改造”的呼声很高，但因局面复杂，各种要求也是层出不穷、五花八门。这8名工作人员在坚持原则的前提下，本着将心比心的精神，能帮则帮。对那些拒签者，他们挨家挨户做工作。对前来咨询政策、了解情况的居民，他们从上午9时到晚上9时，轮班接待，节假日也有人接待。傅工说：“如果没有他们的默默奉献、耐心工作，根本不可能有这个项目的顺利推进。”
　　
　　徐正麟是“拆落地改造”项目二期居民中的首批搬迁户，他患有抑郁症，妹妹患有严重的精神疾病，属于特困家庭。记者在“改造办”简陋的办公室采访时，正巧遇上徐正麟来给工作人员送礼。小小一只塑料袋里，装了8根小包装的巧克力，徐正麟说，每人一根表表自己的心意，感谢他们帮助他搬迁到临租房。
　　
　　***岁的“改造办”工作人员苏毅斌说：“人心都是肉长的，再会打小算盘的居民心里都明白，旧房换新房，他们肯定是得益的。”
　　
　　【焦点关注】
　　
　　提升小区品质增加廉租房房源
　　
　　2005年，市政府批复、下发了《上海市旧住房综合管理暂行办法》（业内俗称：37号文），杨浦、闵行、闸北、虹口、普陀、徐汇、长宁、宝山等区对旧住房成套改造纷纷提速。改独用、改扩建、平改坡等一系列凸显上海智慧的具体方案被运用、推广，惠及众多上海市民。
　　
　　相比改独用、改扩建、平改坡等旧住房成套改建方案，“拆落地改造”对小区居住环境的整体提升力度最大。闸北区旧住房成套改造联席会议办公室的陈主任说：“‘拆落地’改造是对整个改造小区进行重新规划，水准更接近于商品房小区。”
　　
　　在“改扩建”等旧住房成套改造中，由于施工过程始终和居民生活相随，很容易引起矛盾，一直是改造项目中最棘手的问题之一。而“拆落地改造”工程，由于居民先全部搬迁，房屋竣工后再回搬，有效地避免了此类矛盾。
　　
　　旧住房成套改造过程中，会出现一些增量房，往常做法都是将其作为建筑方的经费补贴。闸北区通过财政统一付费后，在让居民得益的同时，将这些增量房全部划入廉租房系统，增添了廉租房供应的新通道。“拆落地改造”项目由于是推倒重建，一般情况下会比其他形式的成套改造方案出现更多的增量房，这也意味着廉租房的房源增加了。