外滩金融中心地块勾地底价９０亿

　　注定将成为上海商业用地“总价地王”的外滩国际金融服务中心地块（８－１地块），于日前举行信息发布会，黄浦区规土局邀请到新鸿基地产、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等２０多家开发商巨头到场。商报记者了解到，作为上海“勾地”第一单，虽然地块出让时采取“非价高者得”的综合评标方式，但外滩国际金融服务中心地块在“勾地”阶段即宣布“预申请报价不得低于９０亿元”。

　　勾地锁定历史最高价

　　９月２４日，上海市规土局曾经发布今年第１０号土地出让“预公告”，其中涉及上海市中心一幅极其重要的土地。这幅位于外滩的商业金融、文化、办公综合用地，被称作“外滩国际金融服务中心（８－１）地块”，其出让面积约４．５５万平方米，规划总建筑面积达到３７万平方米左右。当时的预公告预计其将于今年１２月出让。值得一提的是，由于这幅商业用地将结合上海市规土局的“土地出让预申请”的新制度试点，即采用“先招后拍”的出让方式，因此，这幅地块也被业内称为上海的“勾地”第一单。
　　昨天，黄浦区召开外滩国际金融服务中心（８－１）地块信息发布会，区规土局、建委、发改委均有领导莅临现场，并吸引２０多家海内外地产开发巨头，包括新鸿基地产、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等的代表到场。
　　在信息发布会上，主办方宣布外滩国际金融服务中心（８－１）地块的底价“估计”在９０亿－１００亿元，而预申请报价则不得低于９０亿元。换言之，该８－１地块在“预申请”之前，按照其９０亿元的申请门槛，其总价已将今年商业、住宅地块出让领域的“明星”――中海豪掷７０亿元夺得长风地王，以及绿地耗资７２．４５亿元获取徐汇滨江地块远远抛在身后，并将一举成为上海土地市场历史上绝对的总价地王。
　　据悉，这幅地块将于今年１２月中旬正式公告推出，明年１月左右进行招投标。
　　
　　可建１８０米地标建筑

　　外滩国际金融服务中心（８－１）地块位于“百年外滩”的末端（南端）――中山东二路东门路，算是跻身上海国际金融中心两个核心承载区域（一城一带）之一，其东临黄浦江边的十六铺水上旅游中心。
　　资料显示，外滩国际金融服务中心（８－１）地块的总用地面积约５．７３万平方米，其北侧将面临１．１８万平方米的公共绿地（地下是正在实施建设的外滩公共交通枢纽），南侧４．５５万平方米的出让面积则规划为商业、金融、办公、文化综合用地，其地上建筑面积为２７万平方米，地上建筑高度则要求“不超过１８０米”，还有约１０万平方米的地下建筑面积――地块的总建筑面积达３７万平方米。
　　即使按照当前最低的“勾地底价”估算，地块的起拍楼板价将达２４３２４元／平方米左右，而如果单以地上建筑面积估算，其起拍楼板价更将高达３３３３３元／平方米。――无论是９０亿元的“勾地底价”，还是起拍楼板价，都已经高得吓人。
　　在商报记者看来，这一地块之所以开出如此高价，一方面可能是受到９月份拍出的２幅陆家嘴潍坊滨江商业地王的影响，它们的成交楼板价双双突破３３０００元／平方米，其中一幅更是高达３６４８０元／平方米；另一方面则可能考虑到最近一段时间以来黄浦江畔甲级写字楼市场整购较高的行情，８月初，上海农村商业银行买下陆家嘴黄浦江畔的中融碧玉蓝天大厦的１０个写字楼楼面及４个裙房铺面，成交单价约为４９０００元／平方米；８月下旬，国家开发投资公司下属的国投亚华（上海）有限公司又购买了北外滩上海港国际客运中心的３号办公楼，交易总价达到１０．５亿元左右，成交单价更是接近６００００元／平方米，有鉴于此，在规划前景、地段位置比陆家嘴和北外滩毫不逊色的外滩国际金融服务中心（８－１）地块才开出当前的底价。但整体而言，当前上海的商业地产行情并不理想，市中心的公寓住宅价格普遍高于商业用房的房价，所以，外滩国际金融服务中心（８－１）地块的开价总的来说有与现行市场的行情背离之虞，并完全忽视未来的市场不确定性。
　　另据商报记者了解，按照当前规划，外滩国际金融服务中心（８－１）地块中７０％为写字楼面积，１５％为商业零售，另有１５％为文化娱乐用房。其中，出让方明确表示“商业零售部分不建议分割销售”。