塘桥社区解民生物业

　　如何解住宅小区综合管理中的“多元方程”，解决居民百姓物业生活的难题？也许有多种方法。从10月26日由市和浦东新区有关部门召开的“上海市房管系统政研会（城区分会）第二次研讨会暨物业管理党建联建浦东塘桥社区现场会”上获悉：面对现代社区居民群体的“异质性”、需求的“多样性”，近年来浦东新区塘桥社区则走出了一条解题的路径：塘桥社区（街道）党工委协同区建交委开展物业管理党建联建，把塘桥在上海市首创的塘一塘二旧区改造事前民意征询制引入物业管理范畴，从“民意征询制”拓展到“五项机制”，即民意征询制、“五联”（联系、联动、联建、联合、联体）工作机制、联席会议机制、居民自治机制和项目管理机制，较好地解决了早期旧住宅的历史遗留矛盾多，新老小区相嵌、居民需求多，同一物业小区多头管理现象多，物业收费“双低”（收费标准低、收缴率低）状况多，物业管理涉及的民生问题多等“五多”难题。此举得到了市委组织部、市房管局有关领导的肯定。

　　塘桥社区共有23个居民区党总支、居委会，总人口约10多万人，住宅小区68个，总建筑面积307.19万平方米，39家物业企业。针对物业管理涉及房管、环保、绿化、治安、工商、城管、卫生等20多个部门的特点，塘桥形成社区（街道）党工委统一领导，行业主管部门――区建交委指导下，以住宅小区综合管理为基础，居民区党组织为核心，由房管办事处、居委会、业主委员会及区相关单位部门和广大业主共同参与的社区物业管理党建联建工作格局。在实践中，他们合力探索以民意征询为内容的问题导向，民生利益为重点的需求导向，宜居家园为内涵的项目导向，不断***住宅小区综合管理中的“多元方程”，解决了维修难、行路难和停车难等民生物业问题近百个。

　　在这次上海市房管系统政研会（城区分会）第二次研讨会暨物业管理党建联建浦东塘桥社区现场会上，市委组织部有关部门和市房管局、浦东新区区委组织部有关领导，全国劳模、上海西部企业集团物业总监徐虎，以及上海市房地产行业思想政治工作研究会城区分会成员单位――11个区房管局领导，共同围绕物业管理党建联建主题进行了研讨交流，塘桥社区（街道）党工委书记奚德强在会上作了主题发言，引起与会者的共鸣。这次会议交流内容为后世博建立物业管理党建联建建立长效机制提供了经验借鉴。

　　记者从《解“多元方程” 建宜居之家――浦东新区塘桥社区物业管理党建联建工作案例选编》了解到：近年来，塘桥社区（街道）党工委协同物业行业主管部门――区建交委，以服务民生为重点，实行物业党建联建“五个机制”，取得了显著成效。

　　民意征询制：三分之二同意才可实施

　　在居住小区推出物业管理事项和措施，包括“雪中送炭”和“锦上添花”项目，通过街道、居民区党组织会同相关力量做群众工作，一般必须征得所在小区三分之二的居民同意才可实施。假如未达到认同率的，其事项和措施暂缓；经过做工作后达到认同率的即可实施；假如有违民意不适合操作的，即停止实施。民意征询一般分为三个环节，事前征询会，事中协调会和事后评议会，在这三个环节，各方合力思想工作“五到家”，即：逐个排摸，调查分析做到家；家喻户晓，宣传工作做到家；遇到特例，沟通疏导做到家；公开流程，尊重民意做到家；好事做好，措施落实做到家，以最大限度地满足居民需求，达到人性化操作。2009年迎世博，东方城市花园小区龙阳路沿线楼组顶楼要安装景观灯，涉及300户居民，居民区党总支和居委干部挨家挨户征询，结果有298户同意安装，该工程才付诸实施。又如：微南居民区党总支在老小区改造中，与物业公司、业委会合作，将居民提出的意见登记造册，归类分析，并逐一制定方案改进落实，使“脏乱差”的小区转变为居民心中的“宜居家园”。两年多来，我们通过民意征询制，共收集、梳理和解决了居民反映的维修难、行路难、停车难等问题近百个。一位居住在老小区20多年的居民评价：“居民提出的已经许多都被采纳，一些老大难问题也得到了重视”。

　　“五联”工作机制：化解棘手矛盾

　　区建交委与塘桥社区在跨体制的物业管理党建联建中，一是联系，即双方党政组织主动联系沟通，直面社区居民的问题和需求，研究对策措施；二是联动，即围绕物业管理交叉地带中问题实施各方联动；三是联建，即在惠及民生项目上合力建设；四是联合，即聚焦物业工作重点、热点、难点，联合整治整改；五是联体，即社区党建和行业党建一体化。通过“五联”聚力、聚智，强势推进物业管理工作。如：2008年，市政府决定拓宽龙阳路高架的路面和桥面，这使东方城市花园小区的沿龙阳路居民门前原有50米宽的绿化带要往里缩进10米，而楼宇与桥面的距离也要靠近10米。小区业主认为损害了自己的利益与施工方发生冲突，东方居民区党总支与区建交委迅速会诊矛盾症结，并优化工程方案，对龙阳路地面由原来设计的8车道均缩至6车道。这样，绿化带和路面，楼宇和桥面都能朝里少缩5米，且桥面两侧都安装新颖的隔音板。在居民的理解下，工程按计划竣工。又如：龙园居民区“群租房”现象严重，引起居民矛盾和治安隐患。居民区党总支在街道的支持下，会同房管、城管、公安、司法等部门，***教育和整改、并与物业保安、居民联动，及时掌握小区“陌生人”的情况，从源头上杜绝了“群租房”的发生。

　　联席会议机制：直面交叉地带“管理难”

　　社区（街道）党工委、行政党组坚持每季度召开一次社区物业管理联席会议，协调解决各类难题；各居民区党总支借助居民区事务协调联席会的自治组织，召开由房办、物业公司、业委会、业主代表等相关部门共同参加的联席会议，为民排忧解难。联席会议使各个部门独立的“单体”转化为责任“共同体”，“好事多磨”向“好事多谋”转变，统筹协调和解决住宅小区综合管理涉及跨部门（单位）、跨体制地带中的问题。通过这两个层面联席会议机制，已解决了一些小区家庭装修建筑垃圾乱堆放顽症，增加小区治安硬件投入杜绝居民失窃现象，同一物业区域多家管理等棘手问题。如：怡东居民区党总支自2009年3月以来，坚持每季度召集一次居民代表与物业联席会议，内容涉及小区技防设施，地下室灯光的安装与调节，装修单元的管理，人员和车辆出入检查，小区宠物管理等方面，对于居民代表的这些意见与建议，物业公司都及时跟进、落实、解决。

　　居民自治机制：“我的家园我来管”

　　在社区物业管理中，他们运用沟通会、协调会、听证会等渠道，加强日常物业管理事务的民主协商、民意汇聚、民事自治。如：66.17%小区已组建了业主大会（业委会）。“我的家园我来管”已成为广大居民业主的主流意识和行为方式。经过居民自治，塘桥已全面解决物业“多头管理”现象；物业费收缴率也普遍有所提高，其中盛族家园、宏润公寓、康乐小区业主主动提升物业费与服务接轨，为探索物业管理市场化运作提供了经验。又如：贵龙居民区由一名居委干部和6名退休党员骨干组成的“戴老师议事厅”，帮居民自己管理小区的事务，搭建居民―居委会―业委会――物业之间民主协商的桥梁。两年来，他们通过沟通协调，居民自治，共解决了70多起大小事件的矛盾，涉及违章搭建、小区治安及物业管理不当等问题，受益居民达2000多人。“有困难，找戴老师”已成为贵龙居民的口头禅。两年来，塘桥社区通过居民民主协商自治，共解决了70多起大小事件的矛盾。

　　项目管理机制：全程***工作进展

　　我们把社区所有工作事务（包括物业管理）都以项目为单位运作，并按照轻重缓急要求划分一级、二级和三级项目，流程到点、工作到位、责任到人。在项目实施中，引进社会中介组织购买服务、采取街道补贴等方式。设立民生基金，动员社会民间力量和资本进入公共服务领域，为社区物业等项目建设提供新的融资渠道，并请专业社团具体操作，街道政府和社会资金作为出资人对项目履行监督和评估。我们还将项目化管理情况纳入社区物业大党建工作考核范围，其考核衡量标准不只是量化指标，即会议次数，活动规模，参与人数，投入状况等，而是更注重“质”，把握党建联建工作的有效性，即党组织在围绕物业联建项目中，共解决了多少民生关注的物业难题，其工作进度和效能。同时，组织由社会中介组织、职能部门、市民巡访团等，对物业企业进行月度专项考核，并将考核结果与物业企业奖惩、评估相挂钩，调动其在项目化管理中的积极性。逐步形成以“梯次配置”、“优化组合”为形态、以居民需求为导向的多中心合成式社区服务体系。近年来围绕建设宜居家园的目标，年均投资1500万元，建设平改坡、综合整新、二次供水改造等物业实事工程。

　　在“五项机制”运行过程中，塘桥通过“服务、融入、依托”的多种途径，发挥党建联建各责任主体的“八大作用”，即社区（街道）党工委会同办事处的统筹协调作用，区行业主管部门建交委及相关部门的工作指导作用，居民区党组织的组织引导作用，居委会和业委会的自治管理作用，房管办事处及辖区单位的协调推进作用，物业公司的一线服务作用，社区党员主体的骨干带头作用，社区居民群众的参与、监督作用。从而提升了党建联建对于住宅小区综合管理的直接“贡献度”，让居民群众在良好物业管理中，增强对党和政府的信任感；在便捷物业服务中，求得对人的需求的满足感；在和谐物业环境中，体验对“宜居家园”的温馨感；在厚实物业保障中，产生对居住小区的安全感；在整体物业运作中，实现对社区的幸福归宿感。

　　据悉，塘桥社区最近列入浦东新区物业管理事权下放给街镇的试点单位，他们通过党建联建“服务、融入、依托”的多种途径，做实、做优、做强物业管理，到2015年将全面建成社区居民群众满意的“温馨塘桥・宜居家园”。