经济而且适用――探访今年沪上首批建成的经济适用房
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于2019年06月23日发表
8月6日上午，上海市大型居住社区松江泗泾基地正式启动建设，这是本市以保障性住房为主的近郊六大基地中目前交通最便捷的一个。
与这片热闹工地毗邻而居的，是一幢幢简约海派风格的多层和小高层楼房，咖啡色的外立面尽显优雅品质；
登高而眺，就在有些房屋阳台上，看得见一旁别墅林起、清水环绕，时不时有白色小鸟从水面掠过。
这里，就是“新凯家园二期”。
“经济适用房其实并无不优美、不人居的隐含意味。在我看来，它恰恰意味着性价比最高的房子。”上海城投置地（集团）有限公司总经理俞卫中介绍，面积不大功能全、用地不多环境美、造价不高水平高，这是公司开发建设“新凯家园二期”的三大宗旨。
探访经济适用房，就从坐落于松江泗泾镇西南角的“新凯家园二期”开始。作为今年沪上首批建成的经济适用房，它承担着后续其他经济适用房基地入市的领头羊与样板作用，其深远意义不言而喻。
【经济】用心打造，处处有讲究
今年6月底，经过数十次易稿的《上海市经济适用住房管理试行办法》正式颁布，全市经济适用房再开工400万平方米。作为市级重大基础设施配套保障性住房建设的主力军，城投控股旗下的上海城投置地集团承担了松江泗泾35万平方米“新凯家园二期”的建设任务、114.72万平方米松江泗泾基地等多个项目。
“‘新凯家园二期’虽然靠近9号线佘山站，而且环境好空气新鲜，周边全是低密度的别墅群，但是配套商业设施少，坐轨道交通来回的成本也高。鉴于这样的‘先天不足’，我们必须建设成高品质高质量的百姓宜居社区，才能吸引比普通商品房销售狭窄得多的消费人群。领到任务后，集团开展了‘保障性住房设计与技术应用研究’课题，边学习边实践，以在有限的投入内使开发地块的优势最大限度得到发挥，摒弃一些在商业开发中常用的华而不实的做法，充分考虑社区的人性化需求，打造真正的宜居环境。”俞卫中说。
房型：面积小得房高
“新凯家园二期”分6层、11层、14层三种楼房，房型设计为一房40平方米左右，两房60平方米左右，三房80平方米左右。
记者先探访一套小高层主力户型―――两房房型，建筑面积为62平方米。电梯出口，即和一般商品房大有区别，一梯四户并排朝南，没有看似气派的走道，一出口约摸1.5米处即是其中一户房门。负责设计的中房设计院介绍，保障性住房必须十分注重公共面积的公摊，以18层以上住宅为例，其建筑面积稍不留意就会超过50平方米，因此这次设计尽量利用了走道兼电梯厅以减少公摊。记者留意到，这套房的卫生间竟然还做到了干湿分离的功能分区。
这么小的面积还得明厨明卫加个厅，很有挑战性，所以诸如入户玄关、动静分区、过厅、独立储藏室及大面积阳台等商品房惯用元素都成了奢侈，而换以吊橱、阳台打通等非常规设计手法来作为居住功能空间的补充。
此外，厨房、卫生间的面积也按规范要求的极限值控制面积，厨房4.2平方米，卫生间4平方米。值得一提的是，卫生间角落还有一个约1平方米的位置，可放洗衣机，也可作储藏间，看得出设计者力图实现“最小占地面积、最大实用空间”的努力。
建材：巧妙利用色差
在建材设备的省钱方面，城投置地充分发挥了保障性住房建设主力军的优势，很大宗地集中采购，有效降低成本。同时，公司在施工全程引入投资监理制度，根据每个项目不同的技术指标事先预测好项目成本，并在项目实施过程中对照成本动态控制，建立预警机制，而不再是做到哪步算哪步的传统工作模式。
以外立面面砖为例，普通商品房每平方米的成本在60元至70元，此处则严格控制在30元以内。“老百姓都知道，相对而言，涂料低档、面砖高档，所以我们坚持采用面砖，但我们选择了较为便宜的有色差的面砖，通过三种面砖自由搭配的巧妙设计，利用其不同纹理，反倒呈现出了一种丰富别样的味道。”
景观：优化利用资源
“景观方面，一般商品房每平方米要80元至120元，这里每平方米只用了30元至40元。如何做到？我们不造奢侈坡景，却利用了略有起伏的天然地形；我们不造湖景河景，但这里水系发达，邻近就是通波塘。”俞卫中说。
采访中，记者发现城投置地不断在实践中总结，形成了不少经验积累，如《经济适用房人居环境景观设计》论文。
论文中主要介绍了“新凯家园二期”景观设计的几点设计原则：经济性原则，若景观效果相同应选用经济性好一些的材料，比如地被植物选择观赏价值高而且养护成本较低的鸢尾、常春藤等；适用性原则，景观布局上考虑将儿童游戏场和老年人活动场相邻设置，方便老人对儿童的照看，不再采取多数商品房将两个活动区分开的华而不实的做法；生态性原则，充分利用各种自然生态景观元素，最优化利用这些现有资源，比如采用香樟、广玉兰、女贞、垂柳等本土植物。
【适用】配套周全，方以人为本
今年7月，“新凯家园二期”外立面的脚手架已拆下，工人们正忙于水电气配套工作，之后就是铺路、门厅建设绿化景观等收尾环节。记者在现场看到，如此大面积的居住社区，倒是错落有致，并不像个整齐统一的“大兵营”：小高层的最高两层外立面，被处理成了偏深的咖啡色，颜色上与其他楼层错落有致；登顶可见，一幢幢房子坐落在一条条弧线上，再加上高低起伏，布局上也是错落有致。
然而，针对经济适用房面对的特殊消费人群，美观与否应不是第一考虑要素。这些既不符合廉租住房申请条件、又无力购买普通商品房的“夹心层”，对经济适用房寄予了彻底改善居住质量的迫切愿望。因此，其开发建设，尤其要使这些中低收入居民生活的各个环节最大程度满足要求。简单而言，就是既要经济，更要适用。
有没有公共交通工具？有没有商业配套设施？附近有没有医院？有没有对口的幼儿园、小学和中学？物业管理方面有没有特殊考虑？这些问题，“新凯家园二期”没有回避。俞卫中说：“在市委市政府的高度重视和大力支持下，我们无论从以人为本的角度，还是从避免遭遇市场冷落的角度，都会尽力做到‘适用’二字。”
交通：轨交最近1公里
现场项目经理介绍，整个“新凯家园”三期建筑用地122公顷，总建筑量约115万平方米，其中2.5万平方米被指定为配套设施用地，建设与居住区同步。地铁9号线佘山站，就在“新凯家园”的西面，最近一幢楼距此不足1公里。
俞卫中介绍：这里没有小区班车，但区内短途加上跑市里的郊运线共有两班。将来，这里还会有与轨交驳接的公交。至于小区内停车位，已按高标准预留空间。“尽管现在空置的可能性很大，但经济适用房并不限制人的发展。没有人可以说，‘夹心层’就会永远是‘夹心层’！”
商业：面积4―5万平方米
“商业中心就在‘新凯家园’的东边，面积足有4万到5万平方米。”俞卫中告诉记者，目前“新凯家园”正在低价招商，免租期半年。铺面定向出租，如这间只能开水果店、那间只能开面包店等，要引进利润不高但百姓离不开的超市、药店、水果店、百货、熟食小吃、美容美发等业态，为居民提供较完善的商业配套。“卖房，不能仅仅是卖一套房源，而是要有出售整个生活环境的理念，要充分考虑居民日常需要，解决后顾之忧。”
医院学校：幼儿园已开班
刚入“新凯家园二期”，即可见“新凯幼儿园”的开班启事。现在这所幼儿园已经开班；将来，三期完成后，还配套有小学、中学、邮局、社区文化中心、体育中心、卫生站、养老院等。
俞卫中透露，学校依托泗泾镇，希望引进的一所实验学校正在谈；还有医院也在商洽中。“我们都很希望，人口导出量大的地区能把资源引入这里，但眼下设想还未落地。”
物业：入口门禁IC卡
记者在现场看到，“新凯家园二期”每幢楼入口用的是IC卡设计的门禁，楼内未设人工值班室。
俞卫中说，这既是为了减少公摊面积，也是为了降低物业管理费用。“业主入住后，物业管理费按政府要求，郊区高层每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.8元。要充分考虑入住客户的需求，尽可能设身处地为他们创造最适合的生活方式。”
