上海市房地产行业协会座谈会提出稳定房市稳定房价

　　日前，上海市房地产行业协会和解放日报联合举办“稳定房市、稳定房价”座谈会。本市一批一级开发企业的老总和主要负责人出席会议，他们畅谈正确处理企业利益最大化和社会责任关系问题，对企业在开发“7090”普通住宅中遇到的问题提出了相关的建议，并表示坚决“不捂盘、不惜售、不炒楼”，要为“稳定房市、稳定房价”作出应有的贡献。

　　上海建工房产有限公司：一个稳定的楼市才能为房地产企业产生持续的利润，持续、稳定的利润才能使房产企业效益最大化。作为房产企业应该有社会责任，它和企业持续的效益是统一的。只有稳定的房市，政策才会稳定。房价的稳定至关重要。从当前上海房市来看，要做到双稳，必须增加供应。这包括现实供应，即正在开发的楼盘如何尽快走向市场。此外，要为今后供求关系的平衡增加土地供应量。其二是改善产品结构。当前，内环住宅的供应量正在减少，所占比例持续下降。为此，我们不仅要加强外环以外的开发，也可以适当增加环内开发规模。因为这些地区毕竟有就业、交通、教育和医疗等丰富的资源。对环内的开发，要调动开发商的积极性，可以让他们参与前期开发，这样可减少区财政在动迁方面的压力。外环以外的配套商品房原是为动迁户建造的，如今，市民动迁中选用货币形式的比较多，这些配套商品房可引入市场，或纳入廉租屋。总之，要尽快拿出办法。

　　西部企业（集团）有限公司：要房市稳定，一定要从根本上、综合性地去考虑。媒体引导很重要，现在不要去宣传人人买得起房，非得居者有其屋，即人人都有产权房。其实，每个人有房住就可以了，即居者有屋住，可以是租屋。所以，应该宣传：有钱的人可以去买，没钱的可以去租。

　　对于房价，关系到买卖双方。有言道，有什么样的购买者就有什么样的房市。我认为，中国消费者的购房心理是有些问题的，他们往往买涨不买跌。这对稳定房市和房价都不利。此外，现在许多大学生刚毕业就说买不起房。其实，刚开始工作没有实力买房，这是很正常的。我们结婚后，很长时间都是租房子的。当然，政府可以拿出一点钱来盖租赁房，供应那些需要房子的大学生，及外来人士。从我们开发商的心态来说，西部集团的房屋在销售时都比附近的房价要低一点，但质量比人家好一点。

　　上海鹏欣（集团）有限公司：开发商希望这个市场稳定，而不是希望今天把这个房价抬高了，而不考虑今后跌价了，前面的销售后遗症怎么办？特别是一些大企业，包括民营企业，也不希望市场震荡。我们希望房价慢慢地、合理地上升。有些人认为房产开发商都是暴利。其实，除非那些开发企业只有一个盘子，洗手不干了，那有可能炒一把。一些大企业它要考虑资金回笼，不会惜售，也没有必要。

　　要稳定房市、稳定房价，我认为要放开“鱼翅鲍鱼”销售，保证“大饼油条”供应。即高档房的价格放开，但对低收入家庭住房这一块要保证，可以扩大廉租屋的受惠面。我们去年响应政府号召，开发了配套商品房17万平方米。

　　上海明泉企业（集团）有限公司目前，房地产动迁很困难，隐含了企业的风险。关于不捂盘、不惜售、不炒楼的问题，如果有的企业捂盘三年而资金没问题的话，但我们民营企业行不通，除非以后不开发、不发展，就守住这一个楼，那还可以。其实，你要捂着卖高价，必须付出代价。对开发企业而言，在一期的时候不管怎么定价，成本是拿不回来的。有可能在二期、三期、四期，甚至五期的时候，房价高上去了，这是因为在土地上付出了成本后，有货币的时间价值作用。我建议房市的统计口径，可不可以作一些简单的区分，把全装修、多层、高层、别墅进行区分，不要老是造成这个月上去，下个月又下来，给人模糊的概念。政府在提高土地的利用率上面可以做些考虑，某些地方就可以容积率高一点，那么开发商的成本会低一点。原来是内环以内，那么现在内外环间能否作一些容积率调整呢？

　　上海中福（集团）有限公司：我拥护政府对房地产的宏观调控，因为市场的有序发展，对开发商绝对有利。在大海里游泳，房产商也希望尽量少喝几口水。从我公司走到这一步，也很珍惜企业品牌和形象。像捂盘、炒房的行为，一个有良知、想规范自己行为的开发商一般是不会这样做的。讲到房价，根据成本定价这是最基本的，亏本的生意不做嘛。我的定价，关键是看能否有人来买。我每天看报，最怕房价往上冒，一冒政府就来整顿我们了。现在每月都公布全国房价情况，上海没冒到前面去，我感到很庆幸，这点上我们和政府是一致的。

　　前不久，江湾的土地招拍挂，拍出了天价。7个月以前拿地的开发商，光土地就赚了10多亿。那家新取得土地的开发商卖房的时候还不知道怎么定价呢，因为土地楼板价超过了目前的销售价。我就想到解放后陈云整顿米市场，就是组织大量的米供应，把米价压下来，这和稳定房价的道理是一样的。我认为房地产的过热，政府的手应该大有作为。

　　上海城开（集团）有限公司：现在有媒体宣传时说，你们开发商利润100%，他不知道我们是做了5年才100%，每年也就是20%，这已经非常好了。如果50%的话，每年只有10%，还要冒很大的资金的风险。往往媒体的宣传造成购房者和开发商的对立。对企业来说，跟政府博弈没有太大意义，最后自己吃亏。对于国营企业来说，我把利润做高，国有资产就增值了，这就是企业的责任，与生俱来。企业把利润做上去，提供了税收，政府应该用税收和土地收益拿出一部分来造低价房，确保低收入者有屋住。现在谈论定价问题，其实，无论如何定价，对于低收入家庭来说还是买不起，因为我们的房价不可能低于楼板价。其实报纸―――特别是一些小报在引导上会倒过来，因为开发商没有报纸，也是没有话语权，只能听任有些媒体误导。“双增双减”对市中心房价的提高是有一定作用的，其实，要解决舒适性的问题，也要考虑土地利用率。纽约曼哈顿就没有一棵树，我们有时喜欢一种倾向掩盖另一种倾向，显得死板。但太灵活了，大家都会想方设法打擦边球。所以规划的时候很难。

　　上海绿地集团房地市场发展部：宏观调控对稳定房价起了很大的作用。我觉得需求的确可以引导的，调控政策不是压制需求而是引导需求。有的购房者觉得房子一定要面积大、要在市中心，通过一些政策的引导，会改变原先的想法。关于企业利益最大化和社会责任的问题，我们集团成立至今15年，在公益方面，无偿投入上海的绿地建设3亿元，各类捐献达一个亿。我们近年在外地开发，积极捐赠当地的小学及贫困学生，得到当地好评，企业的社会责任落到了实处，企业形象也得以提升。关于7090政策，我们觉得是个非常好的想法，很多客户买不起大房型，说明市场需要小房型。现在的问题是技术规范与之有点矛盾，小户型在设计上对于厨房、卫生间的技术规范不能达标，一定要照规范设计的话，生活空间就压缩了。又要按新规范，又要考虑7090，房型设计就不会很理想。一些偏远地段的住房往往是用以改善需求的，但面积控制得太小，就起不到改善的作用。最后关于“三不”，我们不在于一个楼盘卖多少钱，而在于企业的整体健康运作，这才是我们的运作理念。我们也计算过，假设政策允许捂盘，我们的利润会更高，但意味着我们丧失了发展机会。