国家税务总局近日规定二手房装修费纳入契税计税范围
国家税务总局近日公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》称,房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修房屋,装修费用应包括在内。这意味着,如果购买精装修房,计算契税时装修费不能被排除在外,应按买卖合同总价计算契税。
今年6月初,陆***在闸北区购买了一套两房一厅住房,2003年建造,精装修,成交价90万元。她听从房产中介的建议,将合同总价做低成80万元,另外10万元以装修款形式写入***。这样一来,自己少缴了1500元契税,上家也少缴了部分营业税和个调税。据笔者了解,类似陆***的操作手法,以往在二手房市场上比较普遍。此次国税总局的批复下发后,无疑堵死了这个“逃税”通道。
一手房影响不大。据鹏欣集团销售部经理介绍,目前一手房销售时已经把装修款计入缴纳契税的依据,此次新政策对一手房市场不会产生太大影响,政策不过是老调重提。
遏制二手房交易中逃税行为。信义不动产研究中心分析师认为,新政策对二手房交易的影响要比一手房大。以往在二手房交易中,做低房价几乎成了“潜规则”。降低房价款、提高装修款,这是一种常用的招数。应该说,新政策对二手房交易中此类逃税手段将起到一定的遏制作用。但在卖方市场下,很可能导致交易成本的转嫁,业主会将提高的成本转嫁给购房者。
二手房交易成本有所增加。据信义不动产研究中心分析师测算,目前非普通住房购房后三年内出售的交易成本约占总房价的8%左右,包括:5.55%的营业税、1%或2%的个调税、0.5%的土地增值税以及1%的中介费。如果是超过三年但不满五年出售的,土地增值税可以减半征收,其他不变。如果是超过五年出售的,可以免征土地增值税,营业税按差价部分的5.55%征收。对于普通住房来说,出售时可以免征土地增值税,不满五年需缴纳5.55%的营业税,超过五年可以免征,其他不变。