申城楼市又现红五月改善型需求渐成主流

　　5月份的上海楼市，是一个名副其实的“红五月”：新房二手房交易两旺，成交量再创近期新高。年初以来由刚性购房需求带来的这一波行情，正转为以改善型需求为主导，成交热点由低价房传导至中高档房。

　　据中房上海指数办公室的最新调查，今中房上海住宅指数5月环比涨幅为1.07%。全市新建住房销售成交量规模为267.35万平方米，较4月份增加11.58万平方米，环比增长4.5%，与去年5月相比，销售成交量增长48.6%。在全市141个调查样本中，新建住宅有36%的公寓楼盘价格上涨，平均涨幅4.6%，上涨占比较4月扩大5个百分点；有6.3%的样本楼盘价格出现下降，下降占比较4月大幅收缩9个百分点，平均降幅2.3%，与4月持平。

　　二手房市场近期成交热点，已从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向传统上更受改善型和投资型客户青睐、具较强抗跌性的卢湾、静安、徐汇等区，地段好、品质高的楼盘尤其抢手。据上海二手房指数办公室的统计，5月份上海二手房价格指数为2370点，较4月上升22点，环比涨幅0.95%。中心城区中，涨幅居前的为黄浦区，上涨1.73%。其次为静安区1.63%，卢湾区1.4%，长宁1.31%，徐汇0.93%。据对56个控制点板块统计，共有52个板块出现价格上涨，占总数的92.8%；只有3个板块出现价格下跌，占采样总量5%，平均跌幅为0.48%。

　　改善型需求逐步回暖、市场供应趋紧这两大因素，导致楼市重现价量齐升。今年以来，市场化的新建商品住宅新增供应大幅萎缩，而二手房市场的房东“惜售”心态渐浓，抬高价格以及撤销挂牌观望等现象有所增多，加大了当前二手房源尤其是优质房源的紧缺程度，导致价格上行。据上海中原地产的统计，相比4月份，5月份闸北、宝山、普陀、长宁、静安、浦东等全市各区二手房挂牌量已普遍减少约20%-30%，房型、楼层、位置等条件较好的优质房源已成为稀缺产品，成交价格涨幅在10%-20%。

　　控制房价过快上涨，关键在于有效扩大市场供应。今年5月25日，***发出的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，调低了对房地产项目的资本金比例。绿地集团董事长张玉良认为，这一政策规定传递出了国家为应对国际金融危机，扩大国内需求，鼓励开发商加大投资力度，投入保障性住房以及普通商品住房开发，扩大市场供应量的政策导向。不过，对当前上海楼市来说，扩大市场供应首先要增加土地供应，才能使供求关系达到有效平衡，奠定楼市稳定发展的基础。