上海市经济适用住房管理试行办法颁布实施

　　近日，广大市民关注的《上海市经济适用住房管理试行办法》（以下简称《试行办法》）由市政府正式颁布。上海建立健全经济适用住房制度，是市委、市政府按照中央进一步改善民生、促进经济增长、保持社会稳定决策作出的一项重要决定，对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。作为一项重要的民生政策，《试行办法》从起草到出台，历经二十个月，数十次易稿。在起草过程中，市住房保障房屋管理局(以下简称市房管局)借鉴了其他国家和地区住房保障工作模式及外省市经验并反复听取市民代表和各方面专家学者的意见；多次征询市人大和市政协、市、区（县）和有关部门的意见建议。市委、市政府领导多次听取制订《试行办法》的工作汇报，对经济适用住房工作的基本原则、制度安排作出***。《试行办法》初步形成后，根据市政府部署，市房管局在2008年12月30日至2009年1月8日组织开展了《试行办法（征求意见稿）》社会公示工作。公示过程中，《试行办法》受到广大市民热烈关注，经统计，中国上海门户网站、东方网和市房管局网站的页面点击总数达1800多万人次；市房管局收到市民意见和建议3400多件，绝大多数市民对建立经济适用住房制度持肯定态度，并提出了许多有益的建议。公示工作结束后，市房管局对市民意见建议进行了归纳分析，并于2月28日将公示统计结果通过主要媒体和网站向公众公布。根据公众意见修改后，再次书面征询各区县和相关部门的意见，会同市政府法制办作进一步修改完善。近日，市政府召开常务会议审议通过了《试行办法》。《试行办法》共七章、计四十九条，重点围绕管理机制、建设机制、供应机制和退出机制等方面，系统规定了本市经济适用住房工作的基本原则和重要事项，对程序性和具体操作问题留由配套文件予以进一步明确。
　　第一章“总则”，共三条。主要明确了《试行办法》的制订依据、适用范围、政府及相关管理部门的职责分工。其中，市政府设立市住房保障领导小组，负责经济适用住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调，区（县）政府负责本行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理；市房管局和区（县）房管部门是经济适用住房工作的行政管理部门；市、区（县）和街道（乡镇）设立三级住房保障机构，承担经济适用住房的事务性工作。
　　第二章“经济适用住房的建设”，共十条。主要规定了经济适用住房规划、计划编制与审批程序；经济适用住房项目从规划选址、土地供应、项目认定到建设项目协议书签订等建设管理流程；建设方式、建设主体、优惠政策和价格管理等建设要求。其中，经济适用住房的建设按照“市区联手、以区为主”，“政府主导、市场运作”的原则，由区（县）政府为主，通过项目招标形式，采取单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式实施。
　　第三章“经济适用住房的供应”，共十四条。主要规定了申请准入条件、申请审核程序、轮候选房、房源供应标准、租售转化、房地产登记、与廉租住房政策的衔接等内容。其中，申请准入条件包括本市户籍年限和在申请区的户籍年限、家庭可支配收入和财产限额、住房困难面积标准和申请前原有住房转让限制等。经济适用住房的供应实行租售并举，目前以售为主，按照属地化原则，由各区（县）政府组织实施；申请人在户籍所在地的街（镇）社区事务受理中心提出申请，申请审核实行“两级审核、两次公示”：初审由街道（乡镇）住房保障机构负责，经初审符合条件的，在申请人的户籍所在地和实际居住地进行第一次公示;复审由区（县）住房保障机构负责，经复审符合条件的，通过指定媒体向社会进行第二次公示。按照公开、公平、公正的原则，经济适用住房的供应采取两次公开摇号方式，第一次由区（县）住房保障机构结合经济适用住房的供应情况，采用摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册；第二次由区（县）住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。
　　第四章“经济适用住房的售后管理”，共七条。主要明确经济适用住房购买后的权利、义务。经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，售后管理采取“半封闭”模式，购房家庭取得房地产权证后，不得通过补缴费用的方式取得完全产权，从而随意处置房产；购房家庭取得房地产权证未满五年，因特殊原因需转让经济适用住房的，经住房保障机构批准后按一定价格回购；购房家庭取得房地产权证满五年，可以申请转让住房，住房保障机构有优先回购权，购房家庭应当按照购房合同中的约定，向政府缴纳相应的上市转让价款。同时，对经济适用住房的继承、通过合同约定方式确定买售双方的权利义务、住房维修资金缴纳和物业服务费标准作出了相应规定。
　　第五章“经济适用住房的租赁管理”，共四条。主要对承租家庭使用经济适用住房的权利作了限制，并对违反租赁合同行为的处理、续租情况作出规定。
　　第六章“监督管理”，共六条。主要明确了各个管理部门的监督职责，实行备案抽查制度和接受社会监督，对涉及虚假申请、虚假证明等行为的相关人员和单位将按规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统。
　　第七章“附则”，共五条。规定了筹措经济适用住房的其他渠道、特殊家庭的政策适用、配套文件的制订等。
　　根据市政府要求，《试行办法》全文将在“中国上海”门户网站（www.shanghai.gov.cn）、“东方网”（www.eastday.com）和“上海市住房保障和房屋管理局网站”（www.shfg.gov.cn）上发布，并在《新民晚报》上刊登。此外，为方便市民具体了解《试行办法》，市房管局将对《试行办法》的主要政策内容予以解读，政策解读将在上述网站和《解放日报》、《文汇报》、《新民晚报》等媒体上登载。
　　根据市政府的部署，《试行办法》颁布后，将有步骤地开展实施工作。第一，抓紧配套文件的制订和出台。经综合分析，《试行办法》有关操作实施的配套文件约有18项内容，涉及20多个市政府有关部门。市政府已对配套文件的制订工作作出安排，确定了各项配套文件制订工作的牵头部门和配合部门，提出了完成工作的时间节点，要求各部门分工协作，抓紧落实，及时出台施行。第二，启动经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作。考虑到经济适用住房项目目前正在建设，到可以供应尚需一定的时间，而且供应过程涉及申请、住房和收入审核、公示、摇号选房等程序，比较复杂，因此今年下半年，拟初步选择具备房源供应等条件的闵行、徐汇[房源在松江泗泾（轨道交通九号线可直达）]两区展开申请审核、轮候供应试点工作，取得经验后在全市推开。所以，从办法出台到各区县全面实施，还需要一定的过程，因此请广大市民给予充分的理解和支持。《试行办法》颁布后，试点区将立即开展各项准备工作，包括供应对象摸底调查、制订工作方案、筹建工作机构、培训工作人员、完善供应房源的配套工作等等。各方面准备工作完成后，即正式开展经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作。届时，具体的准入标准、申请审核程序、轮候供房方法等实施操作规定，将在试点区颁布施行。第三，努力推进房源建设。没有可供的房源，《试行办法》便失去了实施的基础。为此，去年以来，市政府积极部署推进经济适用住房建设工作。目前除有条件的区（县）在本区域内建有经济适用住房外，考虑到部分中心城区土地资源有限，市政府还在外环线周边，位于轨道交通沿线处统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大基地。