民生关注如何确保适者入住经适房
Admin - admin
于2019年06月23日发表
从起草到出台，历经20个月，数十次易稿，《上海市经济适用住房管理试行办法》（以下简称《试行办法》）终于面世，日前由市政府正式颁布。《试行办法》共七章、计49条，重点围绕管理机制、建设机制、供应机制和退出机制等方面，系统规定了本市经济适用住房工作的基本原则和重要事项。
作为一项举足轻重的民生政策，《试行办法》引起了各界热切的关注。《试行办法（征求意见稿）》于2008年12月30日至2009年1月8日组织开展社会公示，公示过程中，中国上海门户网站、东方网和市房管局网站的页面点击总数达1800多万人次；市房管局收到市民意见和建议3400多件，绝大多数市民对建立经济适用住房制度持肯定态度，并提出了许多有益的建议。根据公众意见修改后，再次书面征询各区县和相关部门的意见，会同市政府法制办作进一步修改完善。
上海经济适用住房制度的建立健全，是改善民生、促进经济增长、保持社会稳定的重要工作，对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。而对于符合“经适房”入住要求的市民百姓来说，他们的生活将迎来一次居住条件的质变。那么，“经适房”谁能住？怎么申请？什么价格？怎样保证公正？
谁能入住“经适房”？
哪些对象可以申请经济适用房？这恐怕是大家关心的首要问题。《试行办法》第十四条就申请条件进行明确，符合下列条件的本市城镇家庭，可以申请购买或者租赁经济适用住房：（一）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；（二）家庭成员具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区（县）达到规定年限；（三）住房面积低于规定限额；（四）可支配收入和财产低于规定限额；（五）在提出申请前的规定年限内，任何成员未发生过住房交易行为；（六）市政府规定的其他条件。
符合下列条件的本市单身人士，可以申请购买或者租赁经济适用住房：（一）具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区（县）达到规定年限；（二）年龄符合规定标准；（三）具有完全民事行为能力；（四）住房面积低于规定限额；（五）可支配收入和财产低于规定限额；（六）在提出申请前的规定年限内，未发生过住房交易行为；（七）市政府规定的其他条件。
但对本市户籍年限、家庭可支配收入和财产限额、申请前原有住房的转让限制等具体量化标准，在《试行办法》中没有写明，而是将由市政府确定并向社会公布。对此，昨天举行的市政府新闻发布会上，市住房保障和房屋管理局局长刘海生指出，主要考虑《试行办法》是市政府的重要文件，具有相对稳定性，而准入条件会根据居民的住房困难情况和家庭收入情况及时作出调整。在年初公示活动中，已经初步考虑了一个准入的具体标准，并向社会公开征求意见。
公示中公开的准入标准主要有以下几条：第一，关于户籍：家庭成员必须具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区5年以上。第二，关于住房面积：规定人均建筑面积15平方米以下。第三，关于收入和财产：明确人均月可支配收入为2300元以下，人均财产7万元以下。第四，限制条件：申请人申请经济适用住房前五年内未发生过住房交易的行为。另外还规定，年龄在30岁以上单身人士只要符合前面的四项条件，也可以单独提出申请。
刘海生还表示，今年“经适房”先在闵行、徐汇试点，初步计划按照上述的准入条件作为申请条件，今后将根据上海的情况再调整，如果上海经济发展快，或者说居民经济状况变化了，可能还会逐步放松条件。
怎样申请“经适房”？
市民申请经济适用住房需要提交哪些资料？收入财产住房等状况怎样核定？具体由哪些部门负责？对于有关经济适用房的申请与审核等问题，刘海生一一作了回答。
他说，为明确如何办理经济适用住房申请手续，《试行办法》第十五条规定，家庭申请经济适用住房的，全体成员为共同申请人，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的，本人为申请人。
申请人应当向户籍所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心如实填报申请文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租用公房凭证、收入和财产证明等资料，并签署同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件。
申请户购买、租赁经济适用住房的，应当先与区（县）住房保障机构签订选房确认书，然后签订《经济适用住房预（出）售合同》或者《经济适用住房租赁合同》。
申请户在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订《经济适用住房预（出）售合同》、《经济适用住房租赁合同》的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请户之后；两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。
购买经济适用住房可以按照规定，申请住房公积金购房贷款或者商业性购房贷款，并可按规定享受税收优惠政策。
如何确保全过程公平？
为保障经济适用住房真正解决符合条件对象的住房困难，必须实行严格的准入审核制度。《试行办法》第十六条规定，本市经济适用住房的审核实行“两级审核、两次公示”。街道（乡镇）住房保障机构负责初审，其中，申请人的收入和财产状况由上海市居民经济状况核对中心核查，住房状况由房屋管理部门指定的专门机构核查。经初审符合条件的，应当在申请人的户籍所在地和实际居住地进行公示。公示通过的，应当报区（县）住房保障机构复审。经区（县）住房保障机构复审符合条件的，应当通过指定媒体向社会公示。公示通过的，应当以申请户为单位予以登记，出具登记证明，并报市住房保障机构备案，接受监督抽查。
区（县）住房保障机构结合经济适用住房的供应情况，采用公开摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册，在轮候选房前对已登记的申请户进行随机抽查和定期核查，发现不符合申请条件的，应当取消其登记资格。
区（县）住房保障机构应当按照有关规定及时发布经济适用住房供应信息，并根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。申请户因当期供应房源的套数或者房型等有限而未能购买或者租赁经济适用住房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前。
申请人申请经济适用住房时应诚实守信，《试行办法》第四十二条规定，当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当按规定予以收回，并追究其法律责任。
刘海生还介绍，家庭财产的收入核对，是一个很复杂的事情。它包括家庭的资产，既有日常的工薪，也会涉及银行存款，以及股票，这都要有一个核查技术系统。国家民政部等九个部门发布了一个家庭收入和财产的认定办法，明确了操作的原则，这就要求我们制定实施细则要考虑技术上如何来实施接口。《试行办法》中明确了购买经济适用住房获得的是有限产权，这个有限产权住房的价格、位置、购房人承担的权利和义务都将在合同当中明确。
刘海生认为，很重要的是监管问题，它包括对社会上申请人的监管，也包括对政府机构运作的监管，要防止政府机关工作人员在操作中有徇私舞弊的行为。
“经适房”怎样定价？
去年以来，市政府积极部署推进经济适用住房建设工作。目前除有条件的区（县）在本区域内建有经济适用住房外，考虑到部分中心城区土地资源有限，本市还在外环线周边，位于轨道交通沿线处统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大基地。
有记者提出了老百姓普遍关心的房屋定价问题。刘海生回答说，在去年12月30日到今年1月8日的《试行办法》（征求意见稿）的公示活动中曾经明确，经济适用住房的价格通常这样确定：
第一是项目的结算价格，这是房地产开发企业项目投标的重要内容。按照国家规定，经济适用住房可以采取项目法人招标和政府指定机构实施建设，如果是房产开发企业进行建设的话，政府对房产企业的利润限制在3%以下。如果政府指定机构进行操作的话，那么仅收管理费，没有利润。
第二，在这个基础上政府确定销售的基准价格。政府对经济适用住房销售实行指导价管理，销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力；由区（县）住房保障机构拟订，经区（县）有关管理部门审核后报区（县）政府批准。同时，市政府有关管理部门还要根据全市面上的情况，做好价格协调平衡工作。基准价格确定以后，由于楼层朝向的关系，实际上每套房的价格略有差异。但是对于销售价格，政府会明确基准价格以及浮动幅度，并且以此向社会公布，接受社会监督。
《试行办法》也指出，经济适用住房基准租金和浮动幅度，由组织出租经济适用住房的区（县）住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金的一定比例拟订，然后经区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核后，报区（县）政府批准，并报市价格主管部门和市住房保障房屋管理局备案。市价格主管部门和市住房保障房屋管理局应当加强指导，做好价格协调平衡工作。
