开发商改规划须业主同意农村集体建设用地流转下半年上海有望试点

　　住宅小区一次批地，分期开发，首批购房的居民愤怒地发现开发商在后期开发中更改了规划，从而引发矛盾。7月1日起正式实施的新修订《上海市房地产登记条例》，将对开发商的这种行为加以约束。

　　据市规划和国土资源管理局有关负责人介绍，有的开发商在拿地后，擅自分割小区，先建两栋楼，销售并办理登记，随后再建两栋，再登记。后建的楼改变了已批准的规划，损害了最先买房的居民的权益。之所以出现这种情况，主要原因在于，以往缺少对房地产登记基本单元的规定。

　　新《条例》对房地产登记的最小单元加以了规范，明确了土地登记以宗地为基本单元。今后，对经登记的建设用地使用权因为分期开发等原因需要分割为几个基本单元进行登记的，必须满足三个条件方可登记。一是分割后的各部分都应当满足土地权属界线封闭的要求，即符合土地登记基本单元的要求；二是对部分楼盘已经销售的分期开发项目，因分割将导致权利范围变化，故必须征得全体权利人同意；三是地块分割须经土地管理部门审批。也就是说，今后如果开发商要在后续开发中改变已批准的规划，必须经过此前已购房业主的同意。此举有望切实维护权利人的合法权益。

　　以往，在新建房屋所有权初始登记时，对是否依法用地和履行出让合同、划拨决定书的情况没有专门核查要求，因此有时会发生小区配套设施建设不到位、建设单位擅自改变、不按规定要求开发等情况。新《条例》规定在房屋所有权初始登记申请人提交的“竣工验收证明”中应包括规划土地管理部门对依法依约用地状况的检查核验意见，如没有规土部门核验意见将不予登记。

　　此外，上海还将推进农村土地制度改革，建立城乡一体的土地管理模式，这其中，农村土地的确权发证是基础。下阶段土地管理部门将积极探索研究，在试点的基础上制订有关集体土地所有权、农用地使用权、农村宅基地的登记办法，进一步完善土地登记体系。目前，土地管理部门已完成集体建设用地流转的初步方案设计，力争下半年试点。