市房管局等解读沪十二条新购以合同网上备案为准

　　上海市政府10月7日批转的市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》打出了一组政策“组合拳”，引发了社会的高度关注。10月9日，市房管局等部门对《若干意见》的十二条内容进行了逐一解读，市民关心的“在一定时期内限定居民家庭购房套数”如何操作等热点问题，有了更为明确的答案。

　　有关负责人10月9日表示，上海将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。目前已建立上海市房屋状况信息中心，是一项重要的基础工作。上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。

　　提供虚假信息应承担法律责任

　　市房管局局长刘海生10月9日表示，住房首先应当满足居民的基本居住需求，上海不鼓励投资性购房，坚决抑制投机性购房。上海根据国家规定，出台了一定时期内限定居民家庭购房套数的政策，自10月7日起，暂定本市和外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。其中的“家庭”，是指夫妻双方和未成年子女。

　　据悉，根据市房管局10月8日已下发《关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房的通知》，自10月7日起，购房人在签订购房合同时（包括预售合同、出售合同、买卖合同，以合同网上备案日期为准），应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》。《申报表》应作为购房合同***。购房人提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应的法律责任。

　　《通知》规定，房地产开发企业、经纪机构不得出售或居间介绍二套以上商品住房给同一居民家庭，在签订购房合同时应当履行核查义务，核实《申报表》所填信息。违反规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上销售，并将其违规行为记入房地产企业和执（从）业人员信用档案。

　　此外，房地产登记机构应加强审核，在受理商品住房预告登记、转移登记时，应当核验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合规定的，不予受理。对于此项“限购”规定的期限，刘海生表示，这要视上海楼市供需状况、房价是否能控制住、是否有其他更好办法取代等因素而定。

　　公积金政策抑制不合理需求

　　此次“沪十二条”在银行贷款政策方面，除了严格执行国家规定，停止第三套及以上住房贷款以外，还根据***10号文精神，结合上海实际，明确非本市居民申请购房贷款的条件，即对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保障（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

　　在公积金贷款方面，上海停止了对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款，还暂停了购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，以体现住房公积金对抑制不合理住房需求的政策导向。

　　市公积金管理中心主任沈正超表示，市民申请公积金贷款，需出具房管部门提供的住房状况证明，如果是第三套的，则不予受理；如果是第二套的，那么以市统计局公布的上一年上海人均住房建筑面积为依据，低于上海人均住房建筑面积的，则可以按照第二套房公积金贷款政策申请贷款；高于上海人均住房建筑面积，则无法申请公积金贷款。

　　引导开发商合理定价

　　此次“沪十二条”明确规定，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　据介绍，房地产开发企业在销售房产取得收入时，应按规定预缴土地增值税。关于预征率，国家有关部门明确，东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。此次上海对土地增值税预征办法作了进一步细化，预征率由此前的2％调整为按不同的销售价格确定土地增值税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。主要目的十分明确：引导房地产开发企业合理确定商品住房销售价格。

　　四方面推进住房保障

　　着力推进住房保障工作，也是此次“沪十二条”中的一项重要内容。据刘海生介绍，“十二五”期间，上海将进一步完善住房保障体系，全面推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的“四位一体”的住房保障举措。

　　廉租住房，进一步扩大受益面，通过逐步放宽准入标准，使符合条件的申请家庭实现“应保尽保”，同时提高实物配租比例；经济适用住房，在徐汇、闵行两区试点基础上，今年8月份已放宽准入标准，年内将在中心城区和有条件的郊区全面推开。

　　“十二五”期间，上海将增加租赁型经济适用住房，政府将提供适当的房源，以优惠的租金提供给那些既不符合廉租住房条件，又买不起经济适用住房的保障对象；公共租赁住房，目前正在加快制订相关配套政策，建设和筹措房源。

　　此外，上海还将加快旧区改造；今后5年，将通过新建、改建、配建、收购、转让等多种方式筹措房源，新增保障性住房100万套。

　　增加土地扩大住房供应

　　遏制房价过快上涨，需要对市场供应和需求的双向调节，此次“沪十二条”中，充分体现了这一调控思路。土地供应方面，上海将继续增加居住用地供应总量，使保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。此外，此次上海作出的“动迁安置房提前上市交易”的规定也颇引人注目。

　　据了解，2002年以来，上海为加快重大工程建设、重点旧区改造，开展了大规模的动迁安置房建设。为了区别于市场化商品住房，原规定动迁安置房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。

　　从目前实际情况看，部分被动迁居民家庭有多余房源。此次将动迁安置房允许上市交易的期限，缩短为取得房地产权证后满3年，是为了盘活这部分闲置资源，通过向市场增加中小普通商品房源，优化住房供应结构，平抑住房价格。

　　但加快供应并不意味着可以降低住房质量。此次，上海将商品房预售门槛，从“多层（七层以下）施工至主体结构封顶，高层（八层以上）施工至主体结构三分之二以上”调整为“完成至主体结构封顶并通过验收”，就是为了确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。

　　为了增加商品住房供应，防止房地产开发企业通过少量多批的方式捂盘惜售、哄抬房价，上海此前已规定商品住房申请预售，少于3万平方米的，应当一次性申请预售；超过3万平方米的，每次申请预售规模不得低于3万平方米。此次“沪十二条”除了重申上述规定以外，还要求《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模也应与预售许可规模一致。将管理“关卡”前移至项目规划许可和施工许可，能使有关“3万平方米”的规定得到更好的落实。