市人大常委会审议《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》

　　住在同一幢楼里，享受同等的物业服务，缴纳的物业费却相差好几倍。家住静安区一高层住宅的朱***，自2007年买入这套二手房起，便享受“超低”物业费。为啥有此等“美事”，她也不明就里。

　　不过，这种“好日子”不会太长了。上海市第十三届人大常委会第二十一次会议审议了《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》，第四十二条明确规定“同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。”

　　物业费价差成因何在？背后还有什么深层次问题？本报记者展开深入调查。

　　同一个小区收费不一样

　　朱***这套房建筑面积约125平方米，在第27层。购房时，“低物业费”便是原房主的筹码之一。

　　“他告诉我，这套房的物业费每年才500元，我当时以为他在撒谎，还特地到物业问了一下，确认后才放心。”如此之低的物业费成为她买房的一个诱因。当时，她一个朋友在附近小区买了一套房，和她这套房龄一样长，住房面积和小区品质也差不多，每年却要交2400元物业费。

　　从外地来沪的朱***并不明白这套房为啥只需交这么低的物业费，原房东也未明释，她一直以为整个小区的业主交的都一样多，直到有一天她看到墙上贴出的物业费催缴通知单。

　　“原来有的业主一年也要交2000多元。”朱***这下更不明白了，“为何大家同在一个小区，交的物业费却有高有低。”

　　房屋性质造成价格落差

　　同一小区物业费价格落差有其复杂的历史根源。朱***这套房的房屋性质属于“售后公房”，这类房屋执行的物业费标准和商品房标准不同。

　　目前，商品房的物业服务收费按照2005年起实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》执行，而售后公房的物业服务费则按照1996年《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》操作。从1996年至今，最低工资水平和物价水平一直在涨，这个标准却再也没有涨过。

　　朱***虽然对交得多的邻居心怀“歉疚”，但毕竟自己少交钱，心理感觉还是挺不错的，但那些每年交2000多元钱的业主就很不平衡了。

　　“享受一样的花园，一样的安保和清洁服务，凭什么他们交得少我们交得多？”朱***所在住宅楼一名“交得多”的业主愤愤不平。

　　仅仅抱怨两句还算好的，不少存在物业费落差的小区出现了不同性质房屋业主之间的纠纷，甚至有业主以此为由拒付、拖欠物业费，还有的小区业主联合起来，将物业公司告上法庭。

　　物业公司也觉得很冤枉

　　站在被告席上的物业公司也觉得冤枉，因为物业费有高有低的状况并不是物业公司造成的，更不是他们所能解决的。

　　“我们没有理由要求交得少的业主提高缴纳标准，这是以前的政策决定的。”上海延吉物业管理有限公司副总经理钮凌峰说。

　　钮凌峰介绍，售后公房多的小区，物业费收得少，公司只能贴钱做。控江路上的一个小区由延吉公司提供物业服务，一套60平方米的两室户，商品房的物业费是0.9元/平方米，一个月的物业费是54元；售后公房的管理费是每月6元，保洁、保安费只各交3元，一个月的物业费只有12元。这样一个小区，物业公司每年要贴二十多万元。

　　物业费过低导致物业服务企业入不敷出，只能靠降低成本和人员工资待遇维持，致使工作人员没有积极性，小区管理质量差、满意度低，业主不愿意缴纳物业费，使物业管理陷入恶性循环。一些物业企业只能“抛盘”，使许多旧住房小区形成物业管理的“真空”状态。

　　同样服务应该同样收费

　　《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》（简称“修订草案”）9月17日-30日向公众征求意见期间，有业主提问：我们小区这种情况能同等收费吗？

　　本市一座大型社区，由于建设工期较长，一、二、三、四期的物业费水平有所不同，业主希望能“拉拉平”。

　　由于历史原因，周女士花高价钱买的商品房和两幢六七十年代的公房成为一个小区里的邻居。她每个月按1.55元/平方米缴纳物业费，“近邻”每月只掏几十元钱，却能与她共享小区美丽的花园景观。

　　华东政法大学教授傅鼎生表示，同一小区同样服务应该收取同样的物业服务费。比如，在同一幢楼上，303室是售后公房，302室是商品房，物业费就应该一样，不能因产权取得途径不同而不同。但是，同一个小区，一期没有电梯，二期有电梯，房屋品质不同，服务就不同，物业费也不应一样。对同一小区里品质不一样的房屋的物业费，要看估价合理与否。品质相对差的房屋应该提高价格。

　　“修订草案”提交市人大常委会第21次会议初审时，委员们对其操作性提出质疑。朱言文委员说，同一小区物业管理存在不同收费标准是因历史原因造成的，立即统一可能会有难度，不同利益的居民也会有不同的意见。他建议，是否可以在条例中规定一些原则，至于调整的比例和时间应研究后予以明确。

　　【焦点分析】物业费如何定价更合理？

　　业内人士指出，物业服务作为一种“商品”，它大体应该由成本和企业合理利润构成，成本部分主要包括提供保绿、保洁、保安服务的人力资源成本和设施设备日常运行维护的基本费用（含电梯、水泵运行费等）以及企业日常办公运行开支等。其中主要支出是人力资源成本和设施设备日常运行维护成本。

　　专家和业界人士均认为，物业费也应走市场化道路，政府应建立一个透明的价格平台，每年发布一次市场信息，包括人工费用、管理费等项目，标明提供这种物业服务的平均价格，并通过物业服务招投标平台，由业主和物业公司双方共同协商，这样既能建立起竞争价格机制，又能帮助业主选到合适的物业公司。

　　傅鼎生认为，国家定期发布市场信息，提供参考价是合理的，这有助于合同双方了解市场信息，保护业主的利益。因为“居者有其屋”是民生工程，有住房就必须有物业维修，所以政府要有宏观调控，否则就会走两个极端――物业企业提高价格或不正当压价，而降低价格必然降低服务，但发布参考价格要科学，根据市场波动及时调整。

　　【焦点链接】物业服务的“隐性”功能

　　物业服务实际上是伴随房地产业发展、房屋产权多元化形成的现代服务业的一种，实质上是一种以民事契约关系为纽带的服务性商品。

　　物业服务作为一种特殊的“商品”，它的“显性”作用就是满足业主的日常居住生活需求，比如小区公共部位保洁、绿化养护、设施设备日常运行维护、公共秩序维护等，业主购买了这个“商品”，物业公司就提供包括以上内容在内的服务性“商品”来保障小区的日常运行，使业主得以安居在整洁、有序的环境中。

　　很多人可能没有想到过，物业服务还有日常看不到的“隐性”功能，那就是房屋保值、增值的作用。

　　举个最简单的例子，你买了汽车，要定期去养护，否则车子就会损坏、贬值；从道理上讲，房子也是一种“产品”，房子和车子一样，也需要物业的“养护”。有个案调查显示，在同一地区、相近品种的小区，物业“管家”好，小区管理养护得好，房价就相对较高；反之，管理混乱的小区房价就明显偏低。近年来，不少售后公房小区经综合整治养护和规范化管理后房价就上升不少。

　　【焦点关注】老标准已实行14年

　　《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》出台后，浦东新区建交委房产处在一份书面材料中提出修改意见，认为“更突出的问题是对整个售后公房（直管房、系统房）小区的物业收费标准（仍按照1996年标准执行）进行调整”。

　　材料中指出，物业管理成本逐年上升，劳动力成本是老旧小区物业管理成本的重要构成，约占整个物业管理成本的70%。保洁保安人员的费用与上海最低工资标准挂钩，已从1993年的210元/月提升到2010年的1120元/月，按照国家规定提取的福利费也由1995年的38%调整到62%；维修技术工人费用1996年规定为5.75元/小时，每月按20.83个工作日计算，折合月工资收入为：5.75元/小时×8小时×20.83天=958.18元/月，但目前维修技术工人实际发生费用约4800元/月，涨了5倍。管理人员的工资涨幅也在4-5倍之间。

　　材料中建议“售后公房应变政府定价为政府指导价”，“取消‘96标准’，制定与2010年物价指数相适应的基准价及浮动幅度”，“《上海市住宅物业管理规定》应明确政府指导价根据物价指数每年调整一次”。

　　对商品房物业费定价标准，不少物业公司提出：商品房物业费的定价标准是依据2003年经济水平和人力资源成本测算的，当时的人力资源、能耗成本已远远低于目前的实际水平，给企业经营造成压力。