市人大常委会第30次会议将讨论规范业委会运作机制

　　本周，市人大常委会第30次会议将听取和审议关于实施《上海市住宅物业管理规定》情况的检查报告。届时，如何规范、完善业委会的运作机制，如何提高业委会维权能力，将是会议讨论的一大焦点。

　　业委会监管缺位

　　普陀区某一小区住宅楼的两部电梯里各装了两根日光灯和一台电扇，小区业委会开出的装修费用是每部电梯1200元，可电扇运行不到一个夏天就出故障而报废。家住十一楼的倪先生算了这样一笔账：他共收到过三张维修资金结存单，共计1865.51元。而该小区有320户人家，平均每户缴纳2238.6元，小区维修资金约有70多万元，而业主们对这笔钱的去向、用途却一无所知，业委会也没给予任何说明。

　　《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等。由此可见，业委会成员、特别是业委会主任在履行职责的同时，手中握有一定权力。

　　可有些业委会非但没为业主代言，反而滥用职权侵占业主利益。一个老式小区在贴住宅墙面砖时，小区聘请的工程队同时在给业委会主任家装修；一位业委会主任是小老板，他把公司办公室与业委会办公室合二为一，房租、水电费、电话费全省了……

　　更有甚者，业委会和物业公司相互勾结，联合侵害业主利益。有物业反映，业委会向其索要好处，不给就会被辞退。有的业委会经不住物业公司的糖衣炮弹，对其不合理收费听之任之。

　　业委会的“好处”那么多，一些业主为了争取进入业委会，有的挨家挨户拉选票，有的频繁串门套近乎，有的夸夸其谈乱吹嘘，还有的千方百计扳倒前任。

　　“业委会存在公私不分、以权谋私的现象，关键在于对业委会的监管缺位。”朱志荣代表说，如果没有监管机制的约束，业委会就会成为滋生“腐败”的温床。

　　工作费力不讨好

　　“业委会的工作繁琐又辛苦，有时还费力不讨好。”陆先生是浦东新区某小区的业委会主任，他表示这届任满就不做了。

　　小区一位业主在装修时把承重墙拆了，邻居们找到陆先生出面制止。邻居们拥着陆先生一起去说理，走到门口时，其他业主一哄而散。“后来就变成了我和那位业主的私人恩怨。”

　　类似这样不愉快的经历还有很多。通知业主开会，答应参加的业主经常不出席；小区选聘物业公司，业委会印了数千张选票，打了上千个电话，最终投票率仍未达到标准。

　　“在我当业委会主任的3年里，光为业主服务的电话费就达上万元。可还有业主说我没好好干事，甚至怀疑我挪用维修基金，这实在让人伤心。”

　　业主自主管理意识淡薄和自私不配合的行为也让业委会难以开展工作。徐汇区一老式小区外墙脱落严重，顶部的红钢砖已经松动。业委会发布公告，并安排物业公司进行维修。可有业主因为维修噪音影响休息，就阻挠施工，修缮工作只好作罢。后来，一栋住宅顶部红钢砖脱落，当场砸死一个人。业主纷纷谴责业委会不作为，业委会有苦难言。

　　“要做好业委会主任，一定要有很强的心理承受能力，能承受个别业主的质疑和不理解。”连续当了两届业委会主任的邵先生说。

　　业委会水平参差

　　邵先生所在的万科小区业委会运作得较为成功。这个业委会由七人组成，邵先生是涉外经济领域的高级律师，副主任是一位房产公司副经理，业委会秘书则是会计师。“我们每件工作都立项，印章、签字、审核，程序一步也不能少。”记者看到业委会办公室里的卷宗堆得老高。

　　但像这样高素质的业委会成员队伍毕竟是少数，很多业委会成员有时间、责任感强却能力有限。65岁的孙老伯去年被选为业委会主任，虽然他很热心，但时常感到力不从心，“很多法律程序我都不熟悉，审计报表也看不大懂，与物业交涉时很心虚”。

　　“通过对业委会成员的培训，增加其业务知识，可以缩小差距。”朱志荣说，业委会的组建和运作规范最关键的还在于背后的法律机制。

　　法规缺乏操作性

　　万科业委会主任邵先生说，让他困惑的不是某些业主的自私，也不是某些业委会成员的贪婪，而是业委会尴尬的法律地位。“业委会没有上级单位，只能依靠政策法规，然而法律法规的滞后、缺乏操作性，让业委会无所适从。”

　　《上海市住宅物业管理规定》要求，召开业主大会必须三分之二以上人数投票通过。不少业委会主任谈到，2/3的硬性规定给工作带来很多麻烦。有的业主不感兴趣就盲目投票，有的业主委托送票人代为选择，有的业主不来投票，给出的理由是“我要去遛狗”，有的业主在国外根本无法联系。要召开2/3人数以上的业主大会显然不现实，很多小区通过书面形式来征求意见。即使这样，很多信件都石沉大海。

　　2/3不仅仅是一个数字的概念，它所折射出的是对民主形式的认识。朱志荣说，“至于采用何种方式，来达到小区业主真正实现自治维权的目的，需要结合实际情况，进行法理上的探讨。”