受一手房放量上市挤压申城二手房市进入盘整
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于2019年06月23日发表
在一系列调控政策效应下，今年8月本市二手房“量跌价稳”。上旬，二手房买卖陷入低谷，直至下旬，在动迁等刚性需求带动下，市场有所回暖，价格未出现下降势头，但预计后市各区域会出现不同幅度的价格下降。9月12日公布的8月上海二手房指数为1635点，较前月上涨3点，环比上升0.2%。
动迁需求点亮弱市
8月本市的二手房成交量较前月大幅减少，环比下降3成以上。但二手房成交价格保持平稳，部分板块小幅上升。中心板块以静安区抗跌性最强，均价整体上涨达1.89%；市郊板块中的闵行区，整体均价上涨近2%。其它区域则处于小幅盘整阶段，价格波动较小。
随着新一轮市政建设以及世博会开发的启动，大量动迁客户的购房需求开始释放。近期成交相对较好的区域，主要集中在黄浦的老城区、徐汇及虹口等动迁计划重新启动的区域。动迁户的刚性需求带动了板块内二手房交易，成为“弱市”中的唯一亮点。以黄浦老城区为例，板块内的动迁房源需求近来比较旺盛，较抢手的房源一般在总价60万至90万元，房龄10至15年。
一手房放量增压力
7月底“避税战”中所出现的集中交易现象，使得二手房成交量提前“透支”。同时，开发商为了提前迎接传统销售旺季“金九银十”的到来，纷纷抢在8月开盘，一手房集中上市给二手房市场带来较大的销售压力。
上海二手房指数办公室分析指出，一手房中小户型的集中放量，使得二手房在价格及面积上的优势不复存在，同时，这些房源以低总价、户型合理，吸引了部分原先打算购买二手房的客户。由于二手房市场存在一定滞后性，目前的市场价格与一手房的联动性不强，预计后期二手房价格将会出现不同幅度的下降。
中端租赁租金下滑
8月上海房屋租赁市场总体呈现供大于求的态势，上海房屋租赁指数为999点，与前月持平。部分区域的高档商品房以及一般商品房受加息等调控政策影响，房源陆续转投租赁市场，导致供大于求，租金下降；不过，具有区位优势的高档楼盘及优质小区，始终保持着较高的出租率，租金不降反升。
调查显示，一般商品房租赁价格在前月跌幅基础上继续下滑0.2%。由于卖方在“税收”打压下又遭遇“加息”，中端租赁市场明显供大于求，还款负担使大多数卖家不得不再次压低租金。此外，大量简单装修甚至未装修的次新房涌入租赁市场，使一些区域租金下降幅度达1成以上。
由于大部分高校开学在即，学生客户对低端房屋的租赁需求开始释放。8月，杨浦、普陀和闵行等高校周围房源充足的区域，租金上涨比较明显。以五角场为例，区域内的售后公房一室户的月平均租金由1050元上涨至1100元，部分新装修的两室甚至报价达每月2000元。由于复旦大学以及周边众多培训机构的学生，需要在附近寻找合适的居所，抬升了这一区域的价格，给租金上涨带来动力。
