二手房买卖小中介有大风险市人大代表建议出台细则落实第三方监管

　　开一家房产中介公司，注册资金只需几十万元，而委托保管房款却可能达上千万元！房产中介行业内的灰色地带―――二手房交易资金的监管漏洞，近两年成为部分投机者眼中的金矿，不久前，甚至出现房产中介携款而逃事件。市人大代表孙洪林、梁庆云在今年两会上提出相关书面意见，呼吁加强对二手房交易资金的监管。

　　据了解，目前本市二手房交易资金监管试点正有序进行，预计年内实现第三方监管全覆盖。业内人士认为，此举将有效保障交易资金的安全，也将加速房地产中介市场的洗牌过程。

　　快速“融资”渠道实现高回报

　　一间七八平方米的小屋，一张桌子，几把椅子，一台电脑，一部电话，几乎就能备齐一家中介门店的全部家当。这样的简易门店，在楼市火热时，几乎以每天8家的惊人速度扩张。据统计，到去年底，本市核准的房屋中介企业已超过上万家，从业人员达到数万人。中介公司的扩张为何如此迅猛？

　　孙洪林代表在书面意见中指出，中介公司注册资金只需几十万元。有的加盟店甚至无需注册资金，只要向中介公司缴纳一定管理费，就可成为它的一个加盟店或分店，即可应付工商部门的检查。除了收钱外，这些公司很少会管加盟店的经营。

　　“中介公司光靠佣金吃饭显然不够，还要让账上的钱流动起来。”一位房产中介公司经理向记者揭示，房产中介火热的秘密就在于“借钱生钱”。他说，所谓“账上的钱”，就是在二手房交易过程中，在产权过户之前，买方将购房款交给中介托管，而暂时滞留在中介账户上的资金。不少中介公司正是利用这个时间段，违规另辟快速“融资”渠道实现“高回报”。

　　过分信任将中介当“保证公司”

　　在二手房交易中，买卖双方通过房产中介建立相应关系，信任度较低，而对中介公司过分信任，把它看成是“保证公司”，不少买主会将房款交给中介托管。

　　中原地产一分店员工告诉记者，在大多数情况下，购房者交给房产中介的资金为房屋的首付款，数额为几十万元不等。在过户之前，这笔资金在中介保管的时间短则三五天，长则个把月，有的甚至要拖一年。对于中介公司来说，托管资金是滚动的，只要有业务，就会源源不断地获得这笔托管资金，使中介始终有资金进行财务周转。

　　业内人士认为，中介完全可以利用这些滞留在手中的资金来“做点事情”：不少中介利用这笔资金进行炒房，高抛低吸“吃差价”，间接推高房价。有的中介进行大规模门店扩张，以争取托管更多房款资金。有的中介则用资金进行自己的股票、基金等风险投资，有的甚至把这笔资金直接转入公司高管的账户，进行海外投资，以获移民资格。在没有第三方监管的情况下，大量客户房款被中介公司违规占用。而一旦市场状况有变，盲目扩张的门店即面临资金链断裂的危险，不少买家的房款处境堪忧。

　　第三方监管将引发中介市场洗牌

　　据介绍，目前本市不少中介公司已纷纷“瘦身”，以缩减连锁门店来降低开支。部分中介已面临的生存危机，将二手房交易资金监管漏洞的负效应急剧放大。

　　据了解，去年1月22日，建设部和央行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求二手房交易引入第三方加强对资金监管，规定交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。建设部表示“各地可根据本通知制定具体的实施细则”。之后，北京、南京等各地已相继出台相关规定。而在上海，由中介代为保管二手房交易结算资金的现象目前仍普遍存在。

　　为此，孙洪林代表建议，上海应尽快出台相关实施细则，落实第三方对交易资金的监管，并提高房地产中介公司的注册资本门槛。他认为，二手房交易资金支付方式应由买卖双方当事人在合同中自行约定，可委托银行对交易资金进行托管，也可约定其他支付方式，房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行限制性设定。他建议由银行、律师事务所或公证处等对二手房交易资金进行第三方监管，严格控制资金流动。

　　梁庆云代表则建议，由各区县房地产登记部门承担二手房交易资金监管的职责。房地产登记部门对专用账户的管理可使用财务软件与网上银行对接，实现专用账户的划款对账核算功能。

　　据了解，本市浦东新区房地产交易中心已开始提供二手房交易资金监管。全市性的二手房资金监管平台正在研究酝酿之中，市房屋土地资源管理局房地产交易处有关“第三方监管”的方案已基本成形，并指定民生银行上海分行在内的5家银行率先开始试点，准备在今年全面推广。

　　业内人士表示，资金监管措施的实施，将有利于消除二手房交易中的资金安全隐患。对于正规运作的房产中介来说，有利于减少行业资金链风险；而对于“吃差价”的中介来说确实打击不小，进而可能引发二手房中介市场的震荡和洗牌。