上海房地产展示交易会闭幕判断楼市走向需要综合分析各种因素

　　■判断楼市走向，不可仅凭一二个案或轻信一些断章取义的传言

　　■从上半年统计数据看，上海房市依然保持比较平稳的发展态势

　　■我国经济总体向好基本面未变，将成未来房市发展的基本支撑

　　为期四天的第23届中国・上海房地产展示交易会7月14日在上海展览中心闭幕。展会期间，购房者的观望情绪依旧浓重。“现在该不该买房？”“房价会是涨还是跌？”……类似这样的询问，近来不绝于耳。

　　房地产市场的发展，既有其内在规律，又受国内国际经济形势等多种外部因素影响。对于这样的问题，也许并不能用简单的“是”或“否”作回答，而是需要站在一个十分理性和客观的角度，对当前楼市的态势作一番分析。

　　楼市总体平稳发展

　　此次中国・上海房交会上，市民李先生急于求证一则楼市传言：“听说最近上海有个楼盘跌价1万多元？”

　　李先生所指的跌价万元以上的楼盘，位于古北地区。实际情况是：该楼盘6月份一批推出的小房型房源均价较此前推出的大房型房源低1万多元，由于两批房源的位置、房型和市场定位截然不同，因此定价也存在较大差异。目前，大房型的成交均价仍维持不变。

　　分析楼市现状、判断楼市走向，仅凭一两件个案或是轻信一些断章取义的传言，显然是不正确的。那么，当前上海楼市究竟处于什么样的状态？

　　据有关部门统计，今年上半年，上海新建商品住房销售面积有所下降。今年前6个月，全市新建住房销售面积为1226万平方米，同比下降了22％；存量住房买卖面积为***6万平方米，去年同期是682万平方米。

　　但价格没有出现大的波动。从国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房价格变动情况看，今年以来上海商品住房价格指数环比平稳，同比“翘尾”。1至5月，新建住房价格指数环比分别为0.2％、-0.1％、0％、0.2％、0％，累计同比上涨9.9％；存量房价格指数环比分别为0.1％、0％、0.1％、0.3％、0.2％，累计同比上涨10.8％。

　　因此，总体上看，上海房地产市场依然保持了比较平稳的发展态势。

　　密切关注多种因素

　　尽管当前上海楼市总体依然平稳，但由于市场观望等原因带来的楼市交易量下降，已经引起多方关注。“这是多种因素共同作用下的结果。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。

　　今年上半年，上海楼市的成交数据，走出了这样一条曲线：1至3月，交易量有所下降，3月中下旬后有所回升，6月中下旬起又有所下降。市场出现观望，主要是人们对楼市的预期发生了改变。而影响市场预期的原因，又是多方面的。去年四季度起的市场观望，主要是受第二套房贷新政、紧缩的货币政策等国家加大房地产市场调控政策的影响，而近期，则更多是由于当前我国经济运行中的不确定因素增加，人们担心房地产市场运行出现波动。与此同时，由于各省市区都加大了住房保障力度，加快了经济适用房的建设步伐，导致部分中低收入家庭的购房需求发生变化。由于买卖双方都在观望，今年以来市场的有效供应仍显不足，也在某种程度上影响到了交易量。

　　可见，判断下一步楼市走向，也需要综合分析各种内部、外部因素，才能真正搭准楼市脉搏。

　　当前，美国次贷危机蔓延、国际油价飞涨、国内通胀压力依然较大……种种因素导致我国经济运行中的不确定因素增加。房地产市场和宏观经济有着紧密的联系，其不确定因素也在某种程度上存在。但应当看到，我国经济发展总体向好的基本面没有改变，经济增速虽有可能放缓，但渐趋稳定，这将成为未来房地产市场发展的基本支撑。

　　从房地产市场发展本身来看，也体现着很强的地域特征。上海是我国改革开放的前沿，有着旺盛的需求。保持楼市和房价的基本稳定，关系到上海经济发展、社会稳定和广大群众的安居乐业。下一步，上海将继续坚定不移地贯彻落实国家关于加强和改善房地产市场调控的政策措施，坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，在土地供应、开工建设、上市销售等环节，加大住房供求的双向调节力度，也将有利于进一步保障消费、规范投资、抑制投机。

　　此外，在成本推动、需求拉动和通货膨胀等因素的作用下，房价本身也有一个上涨的压力。张永岳认为，只要把握得当，上海房地产市场持续保持平稳发展的势头是可以努力做到的。

　　明确需求选准时机

　　有关专家认为，买房是一个个性化的消费行为。当前，上海楼市正处盘整过程，各板块房价涨跌互现，买卖双方仍处博弈阶段。由于对于下一阶段楼市前景的判断，各方尚未形成共识，因此“当前该不该出手买房”这样的问题，市场上可谓仁者见仁、智者见智。事实上，由于不同消费群体的购买力不同，很难用统一的标准来“指导”其住房行为。不同的消费群体，在住宅消费的时机、产品的选择上，都大相径庭。

　　今年以来，上海加大了住房保障体系建设力度，年内将开工400万平方米经济适用房，廉租住房制度覆盖面也在进一步扩大。对于无力通过市场行为改善居住条件的中低收入家庭，将有望通过经济适用房、廉租房改善居住。

　　对于那些有一定购买力的消费群体，如果有自住需求，那么当前市场观望气氛较浓，房源挑选余地较大，如果看到合适的房源，不妨可以考虑购房。购房自住者通常不会在短期内换手，因而短期内即便有价格波动，对其影响甚微。

　　当然，对于部分经济实力较强的家庭，住房功能已经从单纯满足居住的实物商品转化为可增值保值的资产，仍可进行适度的投资。

　　有业内人士认为，不管是买房自住还是兼顾投资，购房者在房源的选择上，都应尽可能选择抗跌性强的。一般来说，市中心的房源抗跌性要比中外环强，适合自住的小房型房源要比大房型强，交通便利、环境优美的小区要比交通不便、环境一般的小区强。