旧区改造

　　如今，漫步在卢湾区打浦路上的海华花园，优美的环境、完善的设施让你找不到当初“棚户区”一丝一毫的痕迹。16年前，这里作为旧区改造首块土地批租“试验田”，开启了一条全新的旧区改造之路。

　　让我们把时间拉回到1992年1月25日。就在这一天，上海市土地管理局与上海海华房产有限公司签订了当年的第一号《土地使用权出让合同》，将位于卢湾区打浦桥街道斜徐路第一、第二、第三等3个居委会所在地块（简称斜三基地）中19790平方米土地使用权有偿转让给该公司，建设海华花园。

　　世人瞩目。解放日报于第二天在头版刊发了《上海浦西结合旧区改造第一块批租土地打浦桥斜三基地土地使用权出让》的消息，香港《大公报》、《文汇报》也分别以醒目的标题在报纸显要位置刊发了这一消息。斜三基地一度成为众人关注的焦点。

　　资金缺口阻碍改造

　　不少50岁出头的市民也许还记得，上世纪80年代末的上海，有一条被称作“龙须沟”的日晖港，斜三基地便紧邻日晖港。这里棚屋危房密集，狭弄窄道曲折支离，行人须侧身才能通过，附近日晖港居民要求改造的呼声很高。

　　1984年，上海市政府确定全市有23片地区必须改造。其中，卢湾区有2片，而“斜三基地”则是重点推进地块。然而，要让“斜三”变花园，困难重重：300户居民要动迁、安置，如何为他们妥善安排出路？20多家街道工厂和商店要搬迁，周围的环境要改造，臭水浜要填没，道路要拓宽……这一切都需要钱。

　　区政府再“精打细算”，最少也需要2个亿的资金。向市政府要支持，当时全市全部改造旧区专款为4个亿，不可能把一半的专款给卢湾。盘算卢湾的家底，1984年，卢湾区全年财政收入是1亿6千5百零6万元。

　　斜三基地的改造，因面临巨大的资金缺口而陷入困境。

　　土地批租打破困局

　　在卢湾区档案局，记者翻开已泛黄的档案，透过《卢湾区人民政府关于本区土地批租工作的实施办法（试行）》、《卢湾区人民政府关于实施斜三第二期工程土地批租的报告》、《上海市卢湾区规划土地管理局关于斜三（二期）基地规划设计要求的批复》这一系列文件，似乎触摸到了这一在当时属于全新“旧区改造”模式的脉络。

　　卢湾区地方志办公室副主任郭虹介绍，根据当时的政策，“斜三”是块毛地，要在上面造楼建屋，不允许外资介入。

　　1988年，市政府决定各区县从实际情况出发，建造若干侨汇商品房，这成为斜三地块改造的一个机遇。经过两年时间的寻找、接洽、谈判，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建的上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了斜三地块中19790平方米土地，计划建造4幢31层高的外销房。

　　至此，斜三基地成为上海运用土地批租形式、加快旧区改造的“试验田”。它是上海旧区改造中的第一块土地批租项目，开创了上海利用外资加速旧区改造的先河。

　　“世代蜗居”乔迁新楼

　　1992年7月1日，上海第一块旧区土地批租改造项目―――海华花园正式启动。在市委、市政府的支持下，在卢湾区委、区政府的努力下，海华花园项目进展顺利。斜三基地签约第一天，居民从上午8时30分排队签约到晚上11时30分，一天签约95户，创下了区动迁史上的纪录。

　　利用“斜三”土地批租的资金，卢湾区将基地范围内的1044户居民和20家工厂企业易地安置，在危棚简屋中生活了几十年的居民全部乔迁独门独户的新工房。斜徐路上的棚户“孤岛”改造成为街心花园，徐家汇路路幅由13米拓宽至50―60米，由6条机动车道，2条非机动车道和3条绿化分隔带组成，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。1995年9月21日，这条路在海华花园建成后不久竣工通车。

　　在卢湾区委中心组对于斜三基地的调研报告中，这样评述其“样本意义”：斜三基地的批租成功，使大规模的旧区改造从希望变成了现实，探索出了一条运用土地批租形式、利用中心城区土地级差优势、改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子，实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。