假日楼市首日迎客3万余市民购房预期产生微妙变化

　　5月3日起在上海展览中心举行的“假日楼市”――2006上海房地产春季展示会，首日就迎来了3万余人次的参观客流。在人气十足的热闹背后，透露出复杂的市场心态，一面是开发商新盘上市压力加剧，300多家开发商齐聚房展尽情叫卖；一面是近期央行上调房贷利率，“新一轮宏观调控信号”使市民购房预期产生了微妙变化。
　　
　　多数购房者预期房价走平
　　
　　3日的房展上，几百位购房市民参与的一项普通住房问卷调查显示，约85%的购房者认为，今年下一阶段的房价将与目前持平，多数市民预期在宏观调控因素作用下，后市的房价走势会比较平稳。
　　
　　尽管有人认为，近期贷款利率和公积金利率上调，对购房者每月产生的还贷金额增幅并不太大，但事实上，这一紧缩货币政策已对目前的购房心态产生了较大影响。由于提高利率主要是调控需求层面，包括自住和投资需求，对后市进一步出台宏观调控政策的预期，增加了市场观望情绪。从宏观层面分析，本轮加息周期还是起步阶段，购房者未来依旧可能面临利率上调的压力。同时，开发商的资金压力也将在本轮利率上调中重新增大。
　　
　　近几个月来，本市新建商品住房成交量稳步回升，从上海网上房地产统计数据看，传统旺季的4月份住宅新盘成交量约233万平方米，比前月上涨近3成，而4月底的利率上调政策可能使这一轮“反弹”行情出现盘整，使未来走势进一步趋于稳定。
　　
　　单价七八千元最受欢迎
　　
　　基于对后市的预期，购房者的消费行为也变得比较理性。多数市民表示，要多挑选挑选，不急于下单。房展上，人气最旺的摊位当属单价万元以内的楼盘，尤其是每平方米七八千元的商品住房，最受普通市民青睐。
　　
　　由于目前的购房需求主要来自普通家庭的自住需求，尤其是动迁、婚房和改善型的刚性需求，是绝对的主导，其对房价因素十分敏感。一对刚买下漕河泾浦江高科园附近的新浦江城的30多岁夫妇告诉记者：“我们俩之前的那套房子是结婚时买的，虽在市中心，但房子不够大。现在工作稳定了，想改善改善，所以选择这里的100平方米景观公寓，总价90万左右，还可以承受。”
　　
　　统计显示，今年4月，本市近60%的成交新房价格集中在每平方米4000元至1万元区间，其中近一半在7000元至1万元。中等面积的房型依然是成交主力，70-140平方米房源占到销售总量的68%，其中70-100平方米占25%。
　　
　　这些价位中档的主力新盘，多数集中在本市次中心和外围地区，如浦东、普陀、闵行、松江、宝山、嘉定等区域。在3.5万平方米的“假日楼市”房展现场，约三分之二的参展楼盘都来自这些外围区域，单价从6000多元到1万多元不等，而市中心单独参展的供应楼盘相对很少。
　　
　　“买房送车”促销攻势依然猛烈
　　
　　观察此次房展，开发商的楼盘促销攻势依然猛烈。有开发商搬来了崭新的轿车，承诺半数购房者有购房送车的特惠机会；有开发商表示，黄金周买房就送使用权车位；也有不少开发商推出多重优惠，如“五一”购买指定房源立刻单价减500元，如单价先打88折再获得总价优惠；还有的推出特别针对结婚青年的“新人”礼包，包括婚庆一条龙服务、蜜月旅游、高档家电等等。
　　
　　首次登陆“假日楼市”的百姓装潢推广展，也推出了装修材料优惠，承诺符合一定要求就送半套厨房装修，吸引了上千购房者前来咨询，当日预定装修达到上百户。
　　
　　五花八门的“诱惑”手段表明开发商、销售商的推销力度继续加大，同时不少开发商选择在黄金周开盘或询价，预示着未来楼市供应将出现一个“加速度”。从今年新房上市情况看，总量将不会低于去年，由于宏观调控积蓄的大批供应量正在释放，今年总体将出现供大于求的走势。4月第四周本市新盘成交均价环比微跌0.3%，在供应量持续放大下，房价将继续处于回调的稳步走势中。