上海中低价位房将成开发热点

　　据有关方面预测，2003年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易三项指标方面均有望超过2000万平方米，房地产投资规模有望超过800亿元。
　　此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。
　　开发商行为得到规范
　　此次规定要求，开发商自有资金至少达到开发项目投资的30％，四证齐全才能向银行申请贷款，这条规定较为合理。过去，不少开发商连购买土地的资本都没有，就去开发项目，完全依赖银行贷款，这种“空手套白狼”的行为，容易造成金融风险。同时，新规定将会抑制新资本进入楼市，考虑到房地产开发门坎抬高，外来资本会谨慎进入。房地产开发属资金密集型产业，资金来源受到限制后，原来靠负债经营的小型房地产开发企业也不得不退出。
　　但一些开发商也提出建议，央行在收缩房贷政策的同时，应拓宽房地产企业的融资渠道。新政策对房地产企业的自有资金要求非常高，但是企业一开始进入这个行业时，资金门坎太低，如800万元资本金就能评三级资质企业，5000万元就能评一级资质开发企业。在目前土地成本越来越高的情况下，资本市场又没有什么具体的支持，缺乏其他的融资渠道，企业要开发项目，除了向银行贷款，别无他途。因此，必须拓宽房地产企业的融资渠道。
　　对于结构封顶才能提供按揭这一点，一些开发商认为调整力度过大，可能会对一部分资金实力不济的开发商产生重大影响，甚至会导致资金链条断裂。因此，他们呼吁，政策要分阶段实施。
　　将有效抑制房价上涨
　　大家普遍认为，房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。
　　首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少；近四成人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在5％左右。
　　其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资客表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险。
　　但对用于自住的消费投资影响轻微。上海福纳市场咨询公司在最近的一次调查中发现，虽然部分购房者表示要延缓观望一下，但不会取消购房计划；此外，银行利率调整对个人买房抑制不大。目前房贷利率为5.04％，购买第二套房的利率是5.76％，考虑到商业银行有10％的利率浮动权，这样利率水平较原来相比，没有太大的区别。
　　第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。中国人民银行上海分行政策研究室主任王欣欣说，房贷新政策的出台，将加速上海房地产市场的结构调整，开发商会加大中低价房的开发力度。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。