物业管理条例9月1日实施上海物业服务仍需完善

　　***2003年6月8日颁布了《物业管理条例》，并将于今年9月1日起施行，条例颁布应该说是我国物业管理发展历史上一件具有重大意义的大事，标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期。
　　早在1997年5月，上海市第十届人大常委会就制定了《上海市居住物业管理条例》。6年来，上海的居住物业管理经过多年的探索和实践取得了重要进展和显著成绩，物业管理覆盖面不断扩大，物业行业初具规模，市场竞争机制逐步形成，法制环境不断改善。但是，上海的物业管理还存在一定问题，表现为：相关主体的法律关系不够明确，责权利不清晰；物业服务不够规范，队伍素质有待提高；业委会缺少必要的制约，业主的自律机制不够完善；物业管理在体制、机制、法制方面还需完善。
　　市人大代表和市民群众十分关注居住物业管理条例修改，近年来的人代会上有关的议案不断。市人大常委会十分重视，连续两年开展了居住物业管理条例执行情况的调研。今年，常委会将居住物业管理条例的修改列入了立法计划，目前条例的修改工作正紧锣密鼓地进行中。上海市人大城市建设环境保护委员会副主任委员姜燮富就居住物业管理条例修改中所涉及到的几个问题谈谈个人体会和认识。
　　上海物业管理原则
　　1、物业企业的物业管理应当最终体现在服务水平上和业主满意程度上。同时随着市场化、专业化程度的不断提高，物业管理应该相应地朝市场化方向发展，维护房屋所有人合法权益。因此，物业管理应当遵循公开、公平、诚实、信用的原则。
　　2、物业的行政管理应当按照两级政府、三级管理、四级网络的原则和属地管理的要求进行。可以在街道办事处、乡镇人民政府统一指导下组织建立房地办事处、警署、居委会、物业企业、业委会等参加的联席会议制度，及时协调物业中的难题，更好地督促物业企业履行管理服务职责，同时要进一步加强对业主代表大会的指导和监督，引导业主代表大会工作向法制化、规范化、程序化方面发展。
　　3、业主在物业活动中应当自觉遵循业主自律、权利义务相一致的原则。业主要提高素质，自觉遵守物业服务合同所约定的内容，同时认真学习严格遵守与物业相关的法律法规，自觉维护公共利益，共同维护社区稳定，共创美好家园。
　　上海的业主大会
　　业主大会的成立应当依法进行。具体做法是：可以由区县房地产管理部门会同街道办事处（乡镇人民政府）指导业主成立业主大会筹备组，推荐产生大会筹备组成员，并予以公告，征求业主的意见，筹备组应当认真做好各项筹备工作，组织召开首次业主大会会议，选举产生业委会。
　　上海市物业服务收费
　　物业服务收费应当遵循公平、合理、公开、质价相符原则。居住物业管理区域内的物业服务费用应由业主、业主大会与物业企业参照上海物价局和上海房地资源局制定的物业服务分等级收费指导价协商决定。非居住物业服务费用应由业主或业主大会与物业企业协商确定。物业企业必须在物业区域内公布物业服务的收费情况，接受业主的监督和检查，物业企业也可以根据业主的委托和需要，提供物业服务合同约定以外的服务项目，这方面的服务报酬可以由双方约定。
　　上海物业管理条例正在制定中，由于物业管理涉及千家万户，法规草案还将以各种方式征求社会各界和广大市民的意见。条例可望在今年年底明年年初出台。我衷心希望大家踊跃发表意见和建议，使条例的制定和实施能够进一步推动上海物业管理工作健康发展，从法律上保障广大业主的合法权益，提升上海城市管理水平。