消保委房产中介一月内整改霸王条款逾期将曝光

　　市消保委7月27日发出成立以来的首份公开劝喻，希望本市所有房产中介企业，从27日起一个月内，主动剔除房产中介合同中的“霸王条款”，自觉维护消费者公平交易权，逾期不改者，发现一家曝光一家。
　　市消保委秘书长赵皎黎说，房产中介合同必须清除以下五种不平等现象：“规定消费者必须按承购条件签订房屋买卖合同”，属强制缔约行为；“规定消费者要委托居间人按承购条件向出售方承诺、代付定金”，此为强制授权行为；“约定的诚意金远高于中介报酬，且如果消费者违约，要将诚意金作为对居间人的赔偿金”，这是加重消费者违约责任行为；“规定买卖双方如果违约，居间人有权分享其中二分之一的违约金”，更是侵占违约金行为；还有“约定居间人按房屋成交价的1.5%作为中介费”的超标收费行为（按规定，中介费不得高于房屋成交价的1%）。
　　赵皎黎表示，虽然市消保委没有执法权，但可充分行使社会团体的监督权和建议权，对于逾期不改的中介公司，将给予全面曝光，并将情况反馈给监管部门。对此，市房地产行业协会表示，点评活动引起了整个行业的高度重视，很多企业已表示将根据专家点评重新修订格式条款。市工商局也指出，将根据点评，对现行的房产中介合同示范文本进行修改，以更好地规范房产中介市场。

　　五类房产中介不平等格式条款
　　
　　一、强制缔约行为
　　
　　居间合同规定：消费者必须按承购条件签订房屋买卖合同。
　　
　　点评：委托人虽要求居间人按指定的房屋、约定的房价和付款方式提供居间服务，但房屋买卖合同的条款并非仅限于上述内容，买卖双方基于其它因素而未能达成合意实属正常与正当。只要委托方不是恶意规避合同责任，应当允许不签订房屋买卖合同。
　　
　　结论：该条款属于加重委托人责任、排除委托人权利的条款。
　　
　　二、强制授权行为
　　
　　居间合同规定：消费者要委托居间人按承购条件向出售方承诺、代付定金。
　　
　　点评：这实质是居间人通过代理签约锁定房屋买卖关系，确保自己获取居间报酬。如果委托人说“不”，就不能签订居间合同。
　　
　　结论：该条款排除委托人权利，违背了合同自愿原则。
　　
　　三、加重消费者违约责任
　　
　　居间合同约定：诚意金远高于中介报酬，且如果消费者违约，要将诚意金作为对居间人的赔偿金。
　　
　　点评：该条款将远高于居间报酬的诚意金作为委托人违约时的约定赔偿金或违约金，是典型的加重委托人责任的条款。
　　
　　结论：违背了公平原则。
　　
　　四、中介侵占买卖双方违约金
　　
　　居间合同规定：买卖双方如果违约，居间人有权分享其中二分之一的违约金。
　　
　　点评：该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系，居间人将买卖合同一方应得到的权利被侵害后的救济据为己有。
　　
　　结论：是典型的排除一方的权利的不平等条款。
　　
　　五、中介费超出规定标准
　　
　　居间合同约定：居间人按房屋成交价的1.5％作为中介费。
　　
　　点评：该条款违反中介服务收费规定，超出中介服务规定的1％收费标准。
　　
　　两类房产销售不平等格式条款
　　
　　一、房产商侵占消费者购房预定金
　　
　　房屋预定合同规定：如房产商与消费者洽谈不成，房产商按预定金的100％收取手续费。
　　
　　点评：由于预定协议不可能穷尽预售合同中的一切条款，因此买卖双方对预售合同洽谈不成属正常情况，双方均不构成违约。然而，房产商却要消费者承担合同不能成立的责任，以手续费为由没收消费者的预定金，这种行为于法无据，于情不合。
　　
　　二、房产商减小自己的违约责任
　　
　　房屋预定合同规定：房产商单方面解除《预定协议》，只需向消费者双倍返还预定金。
　　
　　点评：房产商单方面解除合同属违约行为，应当承担违约责任，即赔偿因不能签订《上海市商品房预售合同》给消费者造成的一切损失。该条款属排除消费者权利的不平等条款。