沪人购房刚性需求强劲申城楼市主力上海居民

　　上海市房地产市场将继续保持稳定健康的发展。在住交会举办的论坛上，上海房地局副局长庞元表示：“我们不想预测太长时间，但至少在2010年世博会前上海房地产市场将保持向上。”庞元说，目前上海房地产市场消费者以本地居民为主，且刚性需求强劲。在整体经济迅速发展的大环境下，上海房地产市场将继续保持健康稳定的发展势头，并将通过多种调控使上海房价涨幅接近并低于居民可支配收入的增幅。

　　上海购房主体本地居民为主

　　上海房地产市场的购买主力是谁？庞元表示，上海市场住房消费需求持续旺盛，而本地市民家庭是购房主体：“随着房改的推定，上海已基本确定了以本地居民大众消费为主体，满足多层次购房需求，适合国内外消费的房地产市场体系。近年来商品住宅需求逐步扩张，其中本地居民购买的面积是预售面积的80％。”

　　庞元副局长提供的房地局统计数据显示，2004年一季度购房者中本地居民的购房比例达75％，二季度则占到了80％，在第三季度这个比例则上升到了85％。“1到10月份合起来统计，上海房产购买者中本地居民的比例占到了80％，余下的20％中，有16％是外省市的外来人口购买，4％是境外人士购买。”庞元表示，广大普通市民改善型的需求十分强劲，成为市场发展的主力，为上海房地产市场的繁荣奠定了基础。

　　从上世纪90年代以来，上海市建造销售了近2亿平方米的商品住房，成交量达到了四五千万平方米，总共相当于250多万套住房，其中绝大多数是上海市民购买的；90年代初上海城镇居民共有100多万户，到目前为止已接近400万户。“没有住房做基础，一个大家庭难以演变为两个以上的小家庭，也就是说，原来100多万户家庭中大多数家庭都购买了新的住房。”庞元指出，新的住房包括增量住房和存量住房，这两组数据说明老百姓中大部分已经购买了住房，而有一部分尚未购买住房，政府部门将会根据不同的情况采用不同的供应方式，让这部分居民家庭同样分享到房地产发展的成果。

　　力争控制房价增幅低于居民收入增幅

　　最近两年上海的房价问题一直受到全国范围的广泛关注。上海楼市会否出现大的波动？庞元表示，在群众住房消费愿望强烈的情况下，上海市场不会出现大起大落。“我不想做长时间的预测，但可以说至少在2010年上海世博会之前，上海的房地产业将继续保持健康发展的态势。”“影响房价的原因中既有土地成本增加、居住环境提高、容积率导致分摊成本增加等合理因素，也有区域因素、人为因素，市有关政府部门已经采取了系列措施进行市场调控。”

　　在土地环节上，上海市加大了土地供应的调控力度，深入开展土地市场秩序的治理整顿，着力于建立规范的土地储备机制，控制高档商品住房供地，停止别墅供地；在房产供应结构方面，重点是加快配套商品房建设，1到10月份已经上市供应量约5***万平方米，这种配套型商品房，又可以用于拆迁，也可以用于住房的保障。在房产交易环节上，上海市推行了商品房交易合同网上备案制度。

　　“现在看来市场调控的政策已取得了一定的成效，政策实施的效益正逐步显现。”庞元介绍说，今年第一季度商品房批准预售面积为377万平方米，第二季度批准预售面积686万平方米，预售登记面积906万平方米，三季度批准预售面积1046万平方米，预售登记面积为807万平方米。商品住房供应结构正在趋向优化，今年第一季度每平方米6000元以下的商品住房占预售总面积的50.5％；二季度为56.6％，提高了6.1个百分点；三季度为63.2％，比二季度又提高了6.6个百分点。从1到10月份的总体情况来看，预售登记面积3500元／平方米以下的商品住房占预售登记面积的26.9％，6000元／平方米到9000元／平方米总量为753万平方米；9000元以上总量为355.7万平方米，占13.8％。6000元／平方米以下的商品房占预售登记总面积的60.8％。“目前商品房价格上升过快的趋势已经得到了一定的遏制，预售均价上涨增幅已经明显趋缓，内外环线之间房产的价格涨幅也小了一些。”庞元透露，房地部门已经在现有调控措施基础上研究新的调控措施，力争在尽可能短的时间内，将房价的涨幅控制在接近并低于居民家庭可支配收入的增幅这个范围内。

　　购买高档住宅将提高首付

　　庞元指出，在推进市场调控过程中，上海市房地产部门将深入研究把握三个方面。贯穿其中的主要思路将是支持中低收入家庭消费，而对高档住房的供应和消费进行合理的控制。他表示，有关部门正研究提高高档房首付比例的相关措施。

　　第一，深入研究和把握如何优化市场供应结构。“政府将引导、鼓励开发商建造更多的中低价格商品住房，让老百姓切实感受到市场价格优化所带来的实惠。在供应方式上，正研究以梯度价格向一些困难家庭供应住房，其核心是以成本加微利的办法进行。”庞元表示，发展房地产市场的根本目的是为了改善市民的居住生活，使广大市民通过市场能够解决自己的住房问题，因此房地产市场发展的定位就是建立一个面向大众的市场，多提供一些与广大老百姓能力相匹配的住房产品。

　　第二，深入研究和把握如何正确引导住房消费。当前针对房地产市场需求持续旺盛的情况，需要进一步研究采取措施，把调控的重点由市场供应转向市场需求。在信贷政策上要研究如何进一步优化房地产信贷结构；同时对于购买高档住宅研究采取提高首付的成数；在财税的办法上采取有效的办法和措施，抑制存量住房。庞元表示，必须承认房地产具有投资和消费两重性，但是住房的基本功能是居住，住房不能过度流通，它与股票不一样，股票是投资品，是交易，但是股票不能消费，住房首先应当满足本地居民的需求。

　　第三，进一步健全住房保障制度。目前上海市房地部门正在研究健全社会住房保障体系，根据市民的住房和收入水平，多层次多渠道地让更多的困难家庭享受到政府的关怀和温暖。逐步使覆盖面达到全市城镇居民家庭总户数的10％，重点是研究健全廉租住房规范化、制度化的秩序，进一步扩大廉租住房的面积。