上海房市平稳健康发展是主调――专家谈上海房市

　　■尹伯成

　　●最近，上海为保证房市稳定健康发展，采取了一系列调控措施。所有这些，都是上海市委、市府落实“以人为本”、“构建社会主义和谐社会”思想在房市上的体现，也表现出市委、市府调控房市以实现“满足消费、规范投资、抑制投机”的决心
　　
　　●上海经济增长的良好势头以及未来巨大的发展潜力和前景，不断吸引着国内外大量企业和优秀人才来沪创业、工作和安家落户，因此房市需求非常巨大。在看到上海房价这些年来上涨偏快的同时，也要看到这种涨势有其必然性的一面
　　
　　●实际上，上海对房市的调控并不是今天才开始而是一贯的。上海房价不会出现像当年香港、东京那样的大起大落。投机者如果想在此借机兴风作浪，只会枉费心机
　　
　　最近，上海市人民政府为保证上海房市稳定健康发展，切实贯彻房地产业发展要“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”这样三个“为主”方针，采取了一系列调控措施，包括对个人购买上海市行政区域内的普通住房不满一年就出售的，销售时要按销售价减去购入原价后的差额计征5％的营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费的规定。为了切实解决动拆迁居民以及一部分尚未买过商品房的中低收入家庭的住房问题，市府还通过种种办法兴建900万平方米的经济适用房，使这些中低价商品房占到商品住房供应量的65％；同时，市府还扩大贴息范围，降低享受贴息优惠利率的门槛，帮助更多中低收入家庭解决住房问题。为了打击房市交易中的弄虚作假、哄抬房价的不法行为，市府又出台了住房交易网上备案以及二手房网上交易等一系列新规定，并及时严肃处理了一批违规操作、弄虚作假以哄抬房价的开发商。所有这些，都是上海市委和市府落实中央的“以人为本”、“构建社会主义和谐社会”思想在房市上的体现，也表现出市委、市府调控房市以实现“满足消费、规范投资、抑制投机”的决心。我们注意到，市府这一系列“组合拳”政策措施实施虽只有短短10多天，但上海房市运行平稳多了。可以相信，这些政策措施将越来越显示其效果。
　　
　　实际上，上海市府对房市的调控并不是今天才开始而是一贯的。上世纪末，上海房市处于低迷时，为振兴房市，市府出台了买房所得税抵扣以及外地人来沪购房可解决蓝印户口等政策。后来，房市起来了，需求增长了，市府又及时取消了这些政策。为解决动拆迁居民住房问题，还陆续建造了一大批价格为每平米3500元的经济适用房。
　　
　　上海市政府为什么要不断地采取这一系列调控政策？
　　
　　我们记得，上海的房市价格在本世纪初还低于一些外省市。但上海作为长三角的龙头，经济迅速发展，城市综合竞争力提高，市民收入相应增长，他们长期被压抑的改善住房的需求很快释放出来，住房消费需求快速增长，推动着房价缓慢上涨。同时，境外和外地人士来沪工作经商日益增多，他们也大量置业居住。在本市、外地和境外人士的买房消费需求增长的同时，投资需求也开始增长。借助于银行按揭贷款这一金融杠杆，一些房市投资者也开始买进房产，这样，上海房市上的价格从2002年下半年起，尤其是2003年和2004年，开始加速度上升。上海市府密切注意到房市的发展态势，采取了一个又一个措施来加以调控，平抑房价，直到不久前出台这一整套调控政策的“组合拳”。市府的用意十分明显：努力推动上海房市平稳健康地发展，以免市场出现大的波动。
　　
　　应当承认，近几年来上海房价涨速是偏快了一些，涨幅是大了一些，一定程度上不利于降低上海的商务成本，也不利于经济可持续发展。但是在看到上海房价这些年来上涨偏快的同时，也要看到这种涨势有其必然性的一面。上海，作为我国最大的经济中心，最具活力的长三角的经济龙头，其经济增长的良好势头以及未来巨大的发展潜力和前景，不断吸引着国内外大量企业和优秀人才来沪创业、工作和安家落户，因此房市需求非常巨大。上海房价比其他城市高一些是必然，涨速快一些也是自然的。当然，相比居民收入和房租而言，现在上海房价确是偏高了一些。那么，会不会出现大起大落呢？对于上海房市今后走势，我有三个基本观点：
　　
　　一是上海房价不会出现像当年香港、东京那样的大起大落。第一，上海房价尽管有些偏高，但还没有达到那些地区当年有那么大资产泡沫的地步，房价还在可控范围之内；第二，上海的地理位置、经济发展势头独具自身特色。上海是全国的上海，背靠江浙，其增长势头和发展潜力正在令世界瞩目；第三，房市不是股市，股票是一纸符号，房子是个实在的资产，因此，追涨可以杀跌难，一旦投机者过分杀跌，自然有人很快接盘；第四，最重要的还有市政府有决心、有能力调控好市场，使其平稳发展。
　　
　　二是市场平稳发展不等于不会有任何波动。房市既然是市场，必然受市场经济规律支配，任何一个市场上的产品价格不可能一直无限上升，也不能一直无限下调。上海房市的价格在遇到一些风吹草动时可能发生一定幅度的波动，但如上所述，不会有大起大落的波动。比方说，在利率、汇率或其他一些情况变动时，房价出现适度调整，并不值得大惊小怪。这种小幅度的波动只会为以后进一步发展开辟道路。因此，投机者如果想在此借机兴风作浪，只会枉费心机。
　　
　　三是从长期看，上海的房市会有进一步发展的广阔前途。这是因为，经济在发展，农村城市化率在提高，市民居住需求在增长，上海作为国际大都市的地位在上升。因此，我们可以充满信心预期，上海的房市和全国一样，将沿着科学发展观的道路不断稳步迈进。
　　
　　（作者为复旦大学房地产研究中心主任、教授）