促进房地产市场持续健康发展三个为主把调控落到实处
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于2019年06月22日发表
继上海市政府日前发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》后，相继出台的地方财税政策和央行金融措施，已发出楼市调控的强烈信号。正在积极制订中的上海金融部门调控措施也将很快出台，决心把调控“组合拳”进行到底。
与此同时，本市房地部门近日再次强调：今年确保新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米，实现可预售2000万平方米，使中低价房供应占供应总量的比重从去年的57％提高到65％，也就是每3套房中约有2套是中低价房，没有享受房改政策或没买过房的本市居民有机会购买中低价房。
两个“1000万”的实施，表明上海加大以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，满足百姓居住需求的决心，上海市委、市政府确定的“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的楼市调控原则，将由此进一步落到实处。
“三个为主”原则写入政府工作报告
房地产基本原理告诉我们，房地产业的最终产品具有不可转移性，决定了它所服务的主体是当地的居民，要培育和发展房地产市场，就必须建立一个面向大众的本地化市场，以改善广大市民的居住生活为主要目标。
遵循客观规律，改革开放20多年来，上海始终坚持以改善本地居民的居住条件和质量为目标，推进房地产业健康发展，历届市委、市政府都非常关注群众的住房问题。有两组数字：一是从上世纪90年代至今，上海建造销售了近2亿平方米商品住房，相当于250多万套，其中绝大多数是上海市民购买的；二是上海城镇居民从90年代初的100多万户，发展到目前约400万户，如果没有住房做基础，一个大家庭难以演变为两个、两个以上的小家庭。
近年来，针对房地产业发展中出现的各种新情况、新问题，上海市委、市政府主要领导多次调查研究，科学决策，反复强调房地产业关系到广大群众的切身利益。在今年“两会”的《政府工作报告》中，把“三个为主”的楼市调控原则纳入2005年的工作计划，针对这个老百姓最关注的热点问题，将调控重点和政策支持重点投向改善本地居民、特别是本地中低收入居民的居住条件，并确定了今年的具体调控目标―――努力实现供求总量基本平衡，力争做到供略大于求；优化供应结构，扩大普通商品住房供应量；房价涨幅进一步下降。
从供给到需求“组合拳”加大调控力度
分析大势，当前的上海楼市，与宏观经济密切联系。股市的低迷、国际游资对人民币升值的预期、外汇储备骤增带来的人民币货币供应压力、银行房贷规模的不断扩大等等，使楼市的背景异常复杂。
从楼市本身看，供给和需求，这两驾“马车”，直接牵动着市场走势，乃至房价涨跌。从某种意义上说，房地产市场调控的成败，很大程度上要看是否能找到供需平衡点、供应结构是否合理。
以“三个为主”为原则的上海楼市调控，已成为一项系统工程。在新形势面前，上海的调控手段不断多元，调控能力不断增强。去年上海通过地方措施，首先对市场供给实施调控。关紧了“土地”供应的龙头，增加土地招标中普通商品住房供地量，控制高档商品住房供地，停止别墅项目供地，全年新开工配套商品房350万平方米，使中低价房在供应结构中比重迅速提升。同时，在二、三级市场上，规范交易规则，全面实施新建商品房预（销）售合同网上备案制度，到去年底“触网”楼盘超过2400个，随即出台的“期房限转”措施，对短期炒作的楼市投机者打出一记重拳。
今年以来，调控逐步从供给转向需求。加大解决中低收入居民住房力度、抓紧中低价房规划落地和开工、严格控制动迁规模、严打违法违规交易行为，这些彰显政府执政能力的措施，已列为今年的调控重点。从供给层面看，全年约3000万平方米供地计划中，2000万平方米将用于中低价普通商品住宅和配套商品房建设，并由政府调控地价和房价。同时，“透明交易”从新房延伸到二手房，截至目前，“网上二手房”挂牌房源已达6600多套；房地部门全面出击违法违规交易行为，万邦都市花园等多家违规售房的开发商被亮“红牌”。
撬动金融、财税等杠杆，对市场需求加以调控，成为更直接的手段。3月初，上海出台了针对性很强的财税政策，对居住不满一年出售的商品住房征收营业税，“精确制导”抑制短期投机炒房。随后，央行出台房贷新政，取消优惠，实行下限管理，并提高个贷首付比例，进一步抑制需求，从而也奠定了今年楼市调控采取财税、金融、法律、行政等“组合拳”的主基调。
从配套房到廉租房民心工程落实百姓利益
配套房、市民房、廉租房、平改坡综合改造……如今在上海老百姓的口中，与住房改善相关的新名词越来越多，而每一个新名词其实都连着一项民心工程。如果说，市场机制解决的是房地产业的运行效率问题，那么，住房保障机制解决的就是社会公平问题，一个完善的住房制度，必然是由这两方面有机构成、各负其责，让社会中的所有成员共同分享经济发展的成果。
重大工程配套商品房，被老百姓亲切地称为“市民房”，因为它的居住对象是广大动迁居民和困难家庭，并以中低价直接“搭桥”给这些家庭。配套房在上海启动3年多来，建设手笔不断扩大，从最初的每年100万平方米、到300万平方米、直至今年的1000万平方米配套房和1000万平方米中低价商品住房。
1000万平方米的配套房，除了在原有的嘉定江桥镇、宝山顾村镇、闵行浦江镇基地扩大选址外，已经增加了宝山罗店镇、浦东曹路镇和南汇航头等基地。目前，已在全市东、南、西、北全方位规划布局，初步落实12平方公里的建设基地。为了加快推进速度，对配套房采取一次申报、一次会审、一次批复，减少审批环节，同时考虑降低在建配套商品房的上市预售标准，进一步扩大供应量，满足市民购房需求。
1000万平方米的中低价房，将进一步扩大受益面。没有享受房改政策或没买过房的本市居民，都将成为供应对象，据估算，包括配套房在内的总共2000万平方米中低价房，将使20多万户家庭受益。而中低价房的房价将实行低于周边市场的价格，有关部门正在抓紧研究制定实施细则，争取上半年选择一些区试点，下半年逐步推开。
在配套房、中低价房加速扩容之时，一张多层次、多渠道的住宅保障网正在全市编织。保障社会最低收入家庭居住权益的廉租房，今年的受益家庭将从1.35万户，扩大到1.8万户；对居住在尚未出售公有住房的家庭，今年也将继续按优惠政策实施公房出售，维持目前的低租金政策不变，对符合条件的特困居民继续给予租金减免，并通过加层扩建、抽户、分隔等方式进行住房成套改造，让更多老百姓享受旧公房出售政策；有关部门还在抓紧制定住房租赁新机制的操作方案，如从配套房中“切”出一块，优先出租给没有能力购房的动迁困难家庭。
市民的居住质量也将进一步改善。为老公房“穿衣、戴帽、换内胆”的平改坡综合改造，今年将延伸到40个小区400万平方米；全市旧房综合整治将达1400万平方米，完成市政府确定的2003至2005年旧住房综合整治三年行动计划；5个节能、节水、节地、治污生态型住宅小区试点完成，80个“四高”小区闪亮登场……这一切，将使上海市民在更为舒适的环境中享受居住生活的快乐。
