多空博弈楼市胶着调控政策显现传导效应
这两天人们普遍关注,三月份以来的一系列宏观调控政策是否已经显现效应?
专家认为,由于政策效应有一个逐渐传递的过程,现在就断言政策已经作用于房价和市场交易量尚为时过早,不过也有一些市场迹象已经发生微变。
从二手房传递到新房
中房上海指数办公室公布的最新调查显示,在刚刚过去的3月份,上海房价依然保持上涨惯性,中房上海住宅指数为1412点,较上月上涨36点,涨幅为2.6%。
但该办公室分析指出,3月份二手住房市场已经显示出抛盘大量增加,房价上涨幅度降低,而成交未见同步放大的新现象。二手房市场初步显现了“滞涨”的现象。在一般条件下,此种情况会在今后几个月内传递到增量预售房市场,一旦市场上抛盘增加,但市场吸纳量没有放大甚至减少,就得通过价格下调来达到新的供需均衡状态。这将是本市今后12个月或更长时间的市场基本态势。
政策影响心理预期
专家认为,此次出台的一系列调控“组合拳”传递的明确信息是:上海将坚决抑制投机,遏制房价过快上涨的势头。由于房市大起大落对经济发展极为不利,这就决定了相关调控措施应当是温和渐进地推出,不可能让楼市在短时期内迅速发生逆转。因此政策将有一个逐步作用于楼市的过程,即先影响买卖双方心理预期,再影响交易行为,此后随着市场供求关系的不断调整,实现房价理性回归。
回顾三月份以来的调控过程。3月7日,上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场持续健康发展的若干意见》,宣布上海楼市将坚持“三个为主”,加快中低价商品房建设,推出了向一年内转手住宅征收买卖差价5.55%营业税的措施。尽管差价5.55%的营业税并不对购房者造成很大影响,但这个市场调控信号被很多敏锐的购房者“嗅”出,一些购房者明确表态进入观望状态。此后,银行贷款利率调整、停止一年内转让贷款购房转按揭、还清贷款才能卖房等政策措施逐一推出,随着调控力度不断“加码”,市场投机空间越来越小,观望气氛也越来越浓。
投机客最为活跃的二手房市场自然最先体会到这样的微妙。前天发布的二手房指数报告显示,从3月下旬开始,部分地区交易量有所萎缩,二手房转手速度减缓,一些卖家已主动降低挂牌价以求接近实际市场需求。
市场处于“胶着”状态
但目前并没有数据证明市场整体成交量下降,新房房价的变化也不明显。据上海房产之窗网的监测统计,从3月17日至4月7日的四周内,上海新建商品房既有单日交易800多套的“放量日”,也有单日下探至200多套的记录,但平均每天仍在517套左右。后三周的成交均价比第一周下降了16.3%,但每周成交住宅套数、成交量、成交额、均价仍是有升有降,总体变化不大。
分析人士认为,这是由于目前市场仍处多空博弈阶段。预计这种“胶着”状态还将持续一段时间。但随着上海新建的“两个1000万”中低价商品房陆续投放市场,上海房地产市场供应结构将逐渐调整。预计今后几个月,一系列宏观调控措施的效应才会逐渐明朗。