市政府连续出台政策房产市场降温新政策之初尚须缓冲
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于2019年06月22日发表
近来，政府频频出台各项政策，以“组合拳”态势对于短期内过快增长的上海房价起到了很好的调控作用，有效地抑制了市场投机行为。但不可否认的是，在成功调控房地产市场“虚火”的同时，一些政策实施之初也使部分二手房买卖出现了新的情况。
政策变更，不属不可抗力3月7日开始，不少上下家到交易中心办理过户手续之时得知，办理过户转移登记之前售房人必须按照销售价减去购入原价之后的差额征收营业税，同时征收相应附加费用，征收额度相当于房价差额的5.55%。根据营业税征收的规定，营业税的纳税人应当是住房的出售人，也就是说，如果双方对于税费没有书面约定或者约定由售房人承担，售房人应当承担此费用。
近年来房地产税费相对稳定，售房人原来所需要缴纳的税费相对于房价而言微乎其微，施行不久的营业税令一些售房人难以接受，纷纷提出要求购房人承担或者协商分担，甚至因此提出国家征收税费属于不可抗力因素，拒绝协助办理产权过户，要求解除合同；而购房人自然也不愿承担这笔费用。另一方面，不少售房人在出售的时候提出，所谓房价是到手价，中介服务费、买卖所涉税费均应由购房人承担。由此产生买卖双方之间逾期办理产权过户，逾期支付房款的违约行为。
3月1日，胡先生通过中介公司与孙女士达成买卖意向，双方签订了买卖意向书后，胡先生支付了2万元定金，约定3月7日到中介公司签订正式买卖合同，同时支付30%房款。3月7日，孙女士得知征收营业税消息之后提出要和胡先生分担，遭拒后她又要求胡先生一次性支付全额房款，胡先生无法同意，双方僵持不下。孙女士又提出房价要上涨十几万元才出售。胡先生无奈向法院提起诉讼，要求孙女士赔偿定金。
根据我国法律规定，政府政策的变更不属于不可抗力的范围，不能作为合同当事人不履行合同的理由。双方如果对于税费的承担存在约定的话，就应当严格按照约定履行，在双方对于税费未作特殊约定的情况下，根据无约定从法定的原则，应当由售房人来承担。
为避营业税，制作标的相同价款不一的数本合同
在营业税实施之前，个别购房人为了少缴契税而提出做低合同价格，营业税实施之后，买卖双方直接制作虚假价格的合同或者以装修、家具、家电补偿款的名义消化部分房款的方式来逃避税费的现象渐渐冒头。这种做法通常会出现标的相同但价款不一的数本合同，包括上下家两人的真实合同，中介做低价格的合同，为获银行贷款真实的甚至做高的合同等。这种行为所带来的直接后果就是，双方在履行合同过程中产生纠纷时无法确定真实的违约责任，比如，出现纠纷后以哪本合同作为依据？逾期付款或逾期交付房屋违约责任计算的基础是否包括所谓的装修补偿款？此外，部分不规范的中介服务业有可能利用不同内容的合同从中谋取不正当利益。
取消一年内转按揭，需研究配套政策防止违约增加
3月29日，张某以120万元的价格向林某购买一套房屋，由于林某的房屋有60万元的贷款，双方约定张某首付40万元，余款通过转按揭、加按揭方式向银行贷款后支付。如果张某无法通过银行审查，张某应当在交易过户之前通过其他方式支付，如张某未按期支付房款，林某有权解除合同。
张某认为，自己各项条件都符合银行贷款要求，且是第一次购房，转按揭应该没有问题，4月6日银行出台了取消一年内转按揭的政策后，张某贷款无法通过审批，同时也无法在合同约定期限内筹集到80万元的房款，经与林某协商之后解除了买卖合同。对购房人而言，按约支付房款是合同主要义务，除非双方有特殊约定，否则是否能够通过银行贷款方式支付都不影响购房人的支付义务，一旦购房人无法通过银行审核，又无法通过其他方式支付，违约就不可避免。
另外，取消一年内转按揭的政策，也可能给正在审理中的房屋买卖合同纠纷案件产生影响。以往情况，对售房人违约不卖的案件，法院判决售房人履行和协助办理产权过户后，在执行过程中可以通过转按揭的方式帮助购房人支付房款。转按揭取消之后，如果购房人首付款不足以帮助售房人偿还贷款，或者售房人收取首付款之后未偿还贷款注销抵押，购房人又无力再支付其他款项的，法院已生效判决的执行将会遇到障碍。为此，需研究配套政策防止违约增加。
实行新政，应该给市场一定的缓冲时间
这一政策实施之后，原先上家抵押注销同时办理产权过户，银行凭交易过户收件收据在若干工作日（通常是3-7日）内放贷的情况不复存在，取而代之的是上家注销抵押后等待7日之后方可办理产权过户，产权过户20日后取得房地产权证，随后银行发放贷款，原本最快可以在几天之内完成的交易手续被延长了数倍。可能造成买卖双方无法按照合同约定时间履行过户以及付款义务。
政府对于房地产市场的调控才刚刚开始，一系列政策已经取得了相当成效。但是政策的变动，尤其是实施之初也会使房地产市场产生一些新的情况，建议实施之初给予市场一定的心理准备和缓冲时间。
孙洪林
（作者系上海申房律师事务所主任）
