上海商办类房地产市场需求量将稳步攀升
“十一五”期间,上海商办类房地产市场的需求量将稳步攀升。据预测,其中,商业房地产需求量为2442万平方米,办公楼市场需求量为3104万平方米,旅游宾馆需求量为361万平方米。这是9月28日上海易居房地产研究院发布的相关报告透露的信息。
宏观经济的持续向好,为上海商办类房地产发展提供了广阔空间,同时,本轮宏观调控对商办类房地产市场影响相对较小,更为其发展提供了契机。
未来3年新增商铺700万平方米
统计显示,上海商业用房面积在近10年中增长了近5倍,截至去年底,上海商业建筑面积达到2875万平方米,人均商业面积为2.11平方米,千人商业网点数为22个,与国内最高人均4.4平方米商业面积相比,尚有较好的发展前景。
今年上海商铺市场的供应量预计将达250万平方米以上,未来3年中,上海新增商铺面积将达700万平方米。其中,很大的增量来自外环线,由于上海商铺出现了明显的外移趋势,尤其是随着外环线住房的大规模建设,社区型商铺大量出现在外环线以外。
受到宏观调控的影响,目前上海商铺销售价格上涨速度减缓,而租赁价格却持续回升。从成交均价看,卢湾区目前价格最高,达到每平方米31774元,其次是黄浦区。从平均租金看,各商街平均租金最高的是淮海路,其次是南京路和徐家汇。今年8月,上海商业用房项目成交面积10.5万平方米,其中远郊区域环比增加了3成。嘉定、浦东、南汇等已成为成交密集区域,并以专业市场商铺、公寓商业群房作为成交聚集产品。
办公楼空置率降至10年最低点
去年至今,上海办公楼市场走势依然强劲,空置率进一步下降到10年来的最低点。浦西平均空置率已由前几年的13.8%下跌至10.8%,浦东空置率由17.0%下跌至16.6%。其中位于浦西中心区域的静安、卢湾、黄浦等区的空置率在今年3月已降至5%以下。
由于新增办公楼的供应满足不了持续放大的需求,上海办公楼市场租金水平出现了整体上扬,市场由此进入新一轮高潮。尽管租赁型办公楼长期占据主导地位,但是近年来,可售型办公楼的供应量也开始放大。在高租金回报率驱动下,一些企业开始在满足自用的前提下,通过购买方式对办公房进行中长期投资,使上海办公楼经营模式向“租售二元结构”演化。
去年上海可售型办公楼上市量达到106万平方米,攀至历史高点。这些办公楼主要分布于内环线内紧贴内环线区域的各区级副中心,一些新兴的区域,如规划升级中的五角场地区、真如地区等,也在不断发展出新的商务功能。
从价格走势看,去年起,可售型办公楼价格总体走势相对平稳,但市中心价格涨幅很大。未来几年,由于世博效应的驱动、上海产业结构的调整、城市地位的提升,以及投资热钱的涌入等多重因素,预计上海办公楼市场将延续目前的走势继续高速发展,区位分布多极化、产品类型多元化等特征也将日趋鲜明。