上海市物业管理若干规定草案即将提请审议

　　业主大会是业主共同履行自主管理的组织形式，具有制定、修改业主公约，选举、更换业主委员会委员，选聘、解聘物业管理企业，决定专项维修资金使用、续筹方案等法定职能。日前，市人大常委会组成人员对即将提请审议的《上海市物业管理若干规定（草案）》进行立法调研。草案在遵守***相关条例的前提下，对这些事关广大业主生活质量的问题做出了创制性规定。
　　单个业主投票权不超过30％
　　规定（草案）拟明确，街道办事处、乡镇人民政府应当会同区县房地部门成立筹备组，组织召开首次业主大会会议，并由首次业主大会会议依法选举产生业主委员会。规定（草案）还拟对业主在首次业主大会会议上的投票权确定方法作了具体规定。并在此基础上进一步明确单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。这一限制投票权的措施是为了防止和避免出现少数业主控制物业管理事务决策权的现象，有利于业主集体决策机制的形成。
　　***的《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导监督。为了有利于居民委员会及时了解情况，提供指导监督建议，规定（草案）拟对此进行细化，明确规定住宅物业的业主大会在召开会议前，应当通知所在地居民委员会派代表列席会议。
　　一届业主委员会任期3年
　　首次业主大会会议选出业主委员会后，业主委员会任期届满需要换届改选。但***的《物业管理条例》未明确业主委员会的任期，仅明确业主委员会是业主大会的执行机构，除非业主大会授权，不享有决定权。但业主大会不可能经常性开会议事，许多日常事项需要业主委员会具体落实。因此，业主委员会的工作质量对业主利益有举足轻重的意义。目前，存在着不少业主对业主委员会换届改选的参与度不高，却往往事后抱怨换届改选不公开、不公平的现象，以致出现新、老业主委员会交接不顺、拒绝交接等问题，影响了业主委员会工作的正常开展。
　　针对这些问题，规定（草案）拟明确，业主委员会任期一般为3年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。业主委员会在任期届满的2个月前，应当向街道办事处或乡镇人民政府报告；街道办事处或乡镇人民政府应当会同区县房地部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组，组织做好换届改选的各项筹备工作，组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　代表无权替其他业主作决定
　　本市有的物业小区规模较大，业主人数众多，以业主大会会议形式进行议事、表决的难度较大，议事成本过高。为了有利于提高业主大会议事决策的工作效率，规定（草案）拟明确业主代表会议的议事形式。规定（草案）明确，参加业主代表会议的代表无权代替其他业主作出投票决定，业主代表会议需要就具体事项作出表决的，必须由业主本人签署赞同、反对或弃权的书面意见，业主代表的职责是收集业主本人的意见并提交给业主代表会议作为表决意见。
　　此外，在业主管理的监督管理方面，增加了区县人民政府和街道办事处、乡镇人民政府的职责。其中，街道办事处、乡镇人民政府的职责是，会同区县房地部门指导监督业主大会的成立及其日常运作，协助区县房地部门对物业服务进行监督管理，协调物业管理活动与社会管理中其他活动的关系。