保护消费者权益长宁区对一房两卖案强制执行

　　19万购房款，退一赔一！上周末，长宁区法院对一起“一房两卖”案强制执行下达“最后通牒”，要求开发商履行合同交房给第一位买主，并向已支付首款19万元的第二位买主退一赔一。这是自《上海市消费者权益保护条例》2003年将商品房纳入退一赔一范围以来，上海判罚最高额的退一赔一。
　　据市消保委最新统计，商品房纠纷在全市消费投诉中高居第二，且每年以10%攀升。终审判决此案的上海市第一中院有关人士说，这起历时两年之久的房产合同纠纷案，揭示了开发商在售房过程中诸多典型的违规手法，也给消费者上了一课生动的“购房维权”。
　　“一女二嫁”谁之过
　　杨***（化名）懵了，明明是自己买下的房子，怎么会被开发商登记到了别人名下？
　　2001年底，杨***看中了古北水城路四季晶园一套130多平方米的期房，每平方米6900多元，总价94万元。当年12月，杨***与开发商盛佳公司签订了预售合同并交付了购房首款19万余元，双方约定余款75万元在2002年2月前以贷款方式支付，逾期90天未付款盛佳公司有权单方面解除合同，交房日期为2003年1月30日。
　　满心欢喜等着住新房的杨***，却在2002年5月被开发商口头告知：由于你银行贷款至今没到，原合同已解除，房子不卖给你了。此时，古北地区的房价正一路飚涨，举目皆是竟夜排长队、黄牛卖房号的“抢购奇观”。就在杨***为索房四处奔走的时候，盛佳公司将这套房子卖给了黄女士（化名），并收取了黄女士购房首款19万余元。
　　一纸诉状上公堂。此案当何断？关键有三―――
　　产权的瑕疵
　　关键之一：杨***75万元按揭贷款未到位究竟谁之责？
　　杨***称，自己2001年底就把办银行按揭所需个人资料、手续、费用，全交给了盛佳公司，委托公司代办贷款。
　　盛佳公司称，杨***签订合同后提出换房，因价钱谈不拢她始终没在办贷款所需的房屋抵押合同上签字，公司无法办出贷款。
　　到底是“没去办”？还是“没法办”？法院查明的事实是，盛佳公司在与杨***签订预售合同之后，并没有按规定到房产交易中心做备案登记，而是擅自将这套房子抵押给了银行为公司融资。这一擅自抵押，在法律上给杨***所购房屋的产权造成了瑕疵，给杨***办按揭造成障碍。
　　因此，法院认为，75万元按揭贷款不到位，是盛佳公司所致。
　　单方面解约
　　关键之二：盛佳公司单方面解除合同是否有效？
　　盛佳公司称，2002年6月25日，公司按杨***留在预售合同上的地址，给杨***发了挂号信，言明公司单方面解除了合同。
　　杨***称，自己并未收到过挂号信。
　　法院查明的事实是，该挂号信因逾期未领被邮局退回。问题的实质不在“信”，法院已确认，盛佳公司至今未收到杨***的余款是盛佳公司所致，所以盛佳公司行使解除权的条件―――杨***违约，并不具备。
　　因此，法院认为，开发商单方面解除合同的行为无效。
　　藐视公堂
　　关键之三：盛佳公司与黄女士签订的预售合同应否履行？
　　2002年9月，长宁区法院对此案作出盛佳公司继续履行与杨***预售合同的判决，盛佳公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。就在上诉期间，盛佳公司又收下黄女士购买此套房屋的首款19万余元，并到房地产交易中心做了登记。
　　明知是系争房屋，却一边上诉一边“既成事实”地售给他人，这种无视法律的行为在上海民事诉讼案中实属罕见。一中院不含糊，以“严重妨碍案件的审判和执行”为据，对盛佳公司处以同样罕见的最高额罚款―――人民币3万元。
　　3万元罚款不过是个开始。法院调查后认为，盛佳公司是在隐瞒了房屋系争事实的情况下，与黄女士签订的预售合同，故本合同无效，根据最高人民法院司法解释，盛佳公司要以黄女士已付19万元房款为标准，退一赔一。
　　执行遇到“破天荒”
　　对于一中院的终审判决，杨***与黄女士都表示：满意。然而接下来的执行之难，前所未遇。
　　第一难，38万元退一赔一款不到位。判决生效后两个月过去，虽然法院强行冻结了“盛佳”工商注册账号上全部的24万多元人民币，也查封了“四季晶园”3套房产，但38万元“退一赔一”总额仍未到位。执行法官一次次打电话找盛佳公司，得到的回答只一句：“老板想不通。”
　　第二难，75万元购房款“送”不出去。要履行杨***的购房合同，必须把她首付外的75万元尾款付给盛佳，可盛佳压根不愿要，只能先放在法院的专门账号上，再给公司“做工作”。工作做不通怎么办？能不能在开发商不配合的情况下，给小业主办出房产证？执行法官正与房地产交易中心研究这个“破天荒”。
　　“但再难也有法律在。”执行法官表示，上周末法院下达最后通牒，盛佳公司已表示愿给黄女士退一赔一，但与杨***的购房合同仍未履行。“《民事诉讼法》规定，凡拒不履行判决的单位，可对其主要负责人予以拘留。”
　　应向银行亮红牌
　　蹊跷的是，明明已是杨***买下的房子，怎么还能被房产商拿到银行抵押融资，银行真的不知情？
　　“重复抵押的确违法，但在许多银行是司空见惯。”沪上一家大银行的法律事务负责人向记者坦言，由于近年房市火爆，不少房产商利用期房从预售到交房的时间差，把已签合同的期房拿到银行抵押融资，空手套白狼。而银行为了增加放贷、增加利润，也往往睁只眼闭只眼。
　　还有个蹊跷，就是这家银行居然向法院表示，“尽管此房抵押了，但并不影响小业主办按揭”。显然，这又是银行与开发商心照不宣的违规操作。“时至今日，依然不乏私下搞定。一旦开发商‘烂尾’，银行坏账势在必然。”
　　“当然了，我们银行绝没这种事。”这位银行人士言之凿凿。颇为讽刺的是，为盛佳提供重复抵押贷款的，正是这家“大银行”。
　　特别提醒保护您
　　楼市火爆，“朝南坐”的开发商违规手法不断，消费者如何在买房时主动维权？市房地产交易中心负责人“特别提醒”―――
　　一、弄清楚你要买的房子产权是否“干净”。签预售合同前，消费者可凭身份证，到楼盘所在区县的房地产交易中心，查一查欲购房屋是否已被抵押给银行，或被法院查封，一般当场便可拿到一份交易中心盖章确认的书面结果。费用：30元。
　　二、预防开发商故意不对你已购的房子进行备案登记。消费者带好身份证和预售合同，自己到楼盘所在区县的房地产交易中心，申请“预告登记”，这样可防止房子再被开发商抵押或卖给他人，通常7个工作日内可得到书面回复。费用：50元。