平抑房价举措频出沪上初显期房限转效应

　　本周，市人大常委会将审议房地产登记条例修正案（草案）。而五天前，市政府发言人焦扬刚刚解释了对“期房限转”政策的设想。再往前推，本月初，从商品房销售合同网上备案和登记，到网上购房“热启动”……一系列平抑房价过快增长的举措接连抛向滚烫的市场。
　　面对这一切紧锣密鼓的动作，房产中介、买房人和炒房人有何反应？这些政策将给沸腾楼市带来什么？
　　中介商：“限制令”未出先叫停
　　心态：逢高减磅见好就收就在焦扬发布消息的当天上午，沪邦房产的物业顾问小张就到处打探期房限转政策究竟何时会实施。嗅觉灵敏的中介似乎已经闻到了气味。据他说，公司已决定从当日起停止期房买卖业务。原来，当日其在办理一桩二手期房贷款时首次遭遇了银行的“闭门羹”。
　　小张说，去年底刚传出期房限转风声时，大家并没有当回事。“只不过做法上有些暗渡陈仓的味道”，上下家先签订买卖合同，下家支付上家30％首付款，中介为下家办理贷款，等目标期房的小产证下来后，下家支付余额，过户手续同时办理。还有的中介，为上下家签订购买意向书并做好公证，然后上家把预售合同抵押给中介，下家代上家偿还贷款，等交房后办理剩余手续。
　　如今，精明的各大银行已闻风而动，开始停止为小业主提供的“二手期房”贷款和转按揭的业务。对此，爱建立好信天山某门店一位经纪人明确告诉记者：“我们已经不做期房转让了，如果你看中哪套期房，最好的办法是等。”仁丰房产余姚路***店的郭先生也证实了这一点：“我们没必要冒这个险。”
　　笔者从沪上主要中介商处了解到，从去年底至今年3月，期房交易的实际成交数量不跌反升5％；在一些新建小区集中的地区，期房委托占总房源的80％；从全市情况来看，期房委托比例要低得多，商品房未竣工就进行预售转让的占整个二手房交易量的2.5％，且主要以市中心的高价房为多。
　　中介主动叫停二手期房业务，意味着什么？这几天，记者深入二手房交易热门板块区域实地探访时发现，中介市场进入了暂时的观望期。在斜土东路华浩苑楼下中介门店集中地，几个经纪人围在一起打牌，一看到记者来看房，几个***立即争相迎客。新澳房产一门店业务员告诉记者，本来期房在其业务量中比重不大，但期房一停对其他中高档次新房的交易也带来一定影响，“不少客户表示要等房价回调。”
　　买房人：走走看看再等等
　　心态：期待回档逢低介入据上海二手房指数办公室今年初发布的分析报告，目前沪上买房人的分界线相当明显。购买第一套住房的年轻消费者比例逐步上升，他们对中档次新房需求量较大，而对中高档房问津较少，这一群体对价格和贷款的月还款额比较敏感。
　　自住型客户中，中年人或已经成家立业的人，以购置第二套住房或改善现有居住条件的为多，对价格也相当敏感。投资目的明确的，则是上海部分有闲钱的人或江浙投资者。
　　对前两种人来说，期房限转政策实施在望，确实是一则利好消息。“除了土地因素外，上海现在的房价一部分是炒楼客不断炒作造成的，期房在其中扮演了重要角色”，陈先生的话代表了坊间相当一部分买房人的想法。他们认为，炒楼人加价抛售期房，对周边房价形成压力，而周边房价在期房抢逼围下不断攀升，再反过来作用于期房，使整体行情水涨船高。这部分自住型买房人对期房限转政策相当支持，认为今年政府在平抑过高房价、让老百姓住得起房子上有所作为，是很得民心的。
　　可能由于大家对这一政策充满了期待，不少人现阶段的寻房行为暂停了下来。买房可是牵一发动全身的大事，要是买了价钱在“顶部”的房子，岂不是要吃后悔药？不少寻房者这么想：“现在是在峰顶上，等一等房价也许会小幅回落，那时候再买吧”，“今后上海房价不能只看大盘，要看个股，整体跌不可能，但局部地区可能回落，一旦回落就是买的机会”……
　　而手头有闲钱欲投资房市或者已经身在其中的这部分人，面对将要实施的“限转令”显得比较谨慎。投资者徐律师表示，现在投资房产的成本相比去年高了10％，如果再遭遇期房限转，那么，投资回收的周期要延长至少一年，不但资金搁死，且有风险。市中心这两天有一中型项目开盘，投资者闻***在比对其价格后表示，开发商算得太精明，把本来过手可能赚的空间都打掉了。
　　售卖方：抛盘“老面孔”多起来
　　心态：获利回吐落袋为安春节过后，市场上挂牌的次新房和期房量骤增，其中期房小幅增加5％，沪上一知名中介品牌商发布的3月份统计报告显示，抛盘压力已初显。期房限转风声紧后，来自沪邦、仁丰、爱建立好信等中介的信息表明，老面孔投资者似乎有些紧张了。
　　闻***手头5套太阳都市花园现房。前几天她给经纪人打电话表示，现房先放一放，尽量帮忙先处理掉阳光翠竹苑的两套准现房（实为期房）。
　　由于自住型买家的止步不前和投资“二传手”的转移，这两天市场抛盘“老面孔”很多。
　　房价曲线往哪里走
　　专家：平稳中小幅缓慢上扬在包括期房限转、商品房预售上网登记备案等在内的政策接二连三发布后，今年上海房价走势再度成为焦点。对这个问题，不少房产分析师或政策研究专家都不愿轻易表态。
　　“楼市疲象初显，但要撼动整体房价水准很难”，一位不愿透露姓名的房产研究专家表示。这位教授认为，去年楼市疯涨过度透支了上海房市的消费能力，反映在今年一季度，商品房预售价格涨势放缓，产品供略过于求就不奇怪。他分析，去年楼市流行一句话，“没有卖不掉的房子”，但今年2月闵行就有一楼盘露出滞销态势。一方面新房供应量略大于去年，另一方面二手房市场抛盘骤增，加上期房限转等政策，投资者心中不确定因素增加了。但从中长期来说，今后几年上海房地产市场的持续性需求量仍然很大。
　　再说，毕竟期房交易只占二手房交易的很小部分，不可能从根本上撼动大盘行情。因此，总的来说今年房价将在平稳中小幅缓慢上扬。