浦东热土升值外高桥圈地引人瞩

    在房地产开发渐入佳境的今天，谁拥有丰富的土地储备，谁就是未来的赢家，上海浦东这样一块升值潜力极大的热土更是如此。在这方面，外高桥近日的“圈地运动”最为引人瞩目。

    外高桥将在本月14日召开股东大会，主要审议两个项目：一是出资3099.72万元，向关联企业外高桥三联发展公司购买36699平方米工业用地，并建造两座标准厂房，以此测算，每平方米地价为844元；二是出资4.6亿元，向浦东新区人民政府购买4.6平方公里住宅用地和综合用地，每平方米地价仅100元。

    今年8月，上海土地一级市场已实行招标拍卖，浦东新区土地资源极为珍贵，在这种背景下外高桥公司一次性购得4.6平方公里土地，且每平方米仅100元，恐怕是“前无古人、后无来者”。纵向比，90年代初外高桥股份公司发起设立时，国家以土地折股，当时地价每平方米60元，10余年后，浦东已成为上海乃至全国最热的一块热土，每平方米地价才100元，一般企业绝对是批不到的；横向比，今年上半年陆家嘴公司大股东决定用近9万平方米的土地（可建建筑面积31万平方米），折合2.17亿元，转让给陆家嘴，用以折抵大股东占用的部分资金，算下来每平方米2400元；浦东金桥出资2.01亿元向金桥联合发展公司和金桥联合投资公司，受让生活用地6.085万平方米、工业用地15.13万平方米，合计21.23万平方米，平均每平方米地价也达947元。当然，外高桥的地段与陆家嘴、金桥无可比性，但作为住宅用地和综合用地，地价才100元，且受让面积如此之大，新区政府对外高桥之关心由此可见一斑。

    在陆家嘴、金桥、外高桥三家地产股中，目前外高桥是业绩最差的一家，今年中期每股收益仅0.017元，而陆家嘴和金桥却为0.036元和0.097元；同时外高桥又是负债比率最高的一家，陆家嘴和金桥的负债率各为41.75％和43.58％，外高桥达50.48％。今年中期公司短期贷款和长期贷款分别高达8.18亿元和4.8亿元，如今，公司又需支付两个项目近5亿元的土地出让金，资金从何而来？此前公司曾公告说，大股东已承诺将于今年12月31日前以资产、土地或现金的方式，解决共计3.96亿元欠款问题。购买4.6平方公里土地，既增加了公司的土地储备，又解决了大股东欠款，可谓一举两得。另外，不久前公司还同美国产品展示交易中心（中国）有限公司签订了近12万平方米的房产转让合同，合同标的共4126.58万美元，后者分5年支付，此次交易使公司盘活了大量房产，并将在未来5年内带来可观的现金流量。