沪上售后公房物业费向低看齐

　　物业费：“公房”新规矩
　　你是不是有过这样的遭遇？明明买的是售后公房，入住后却要按商品房“高标准”交物业管理费；明明是同一幢楼，物业费却要比左邻右舍每月多付一倍不止。这是曾经普遍存在的物业收费误区。售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。上海日前颁布最新规定：9月1日后，全市以职工住宅立项建造的售后公房无论是否又上市交易，一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“低价”收取。
　　立下这一“规矩”的，是上海市物价局与房地产局联合颁布的《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》。“通知”适用范围包括：已售公房上市交易的；全额出资购买使用权房并办理了产权变更的；有限产权房接轨为完全产权房的；按规定归并为内销商品房的（具体收费标准见附表）。
　　物价部门表示，新规定实施后若发生违规收取物业管理费现象，市民可拨打价格举报中心电话12358投诉。
　　物业费：一碗水端平
　　【案例一】“内外有别”？
　　华女士于2001年购进了一套已售公房（高层），总建筑面积72.8平方米。入住后她一直按商品房的标准交纳物业费―――管理服务费加上电梯运行费每月83.70元。一个偶然的机会，她得知邻居周先生和自己大小一样的房型，可每月只交30多元物业管理费。为什么？物业公司振振有词：周先生是本委职工老住户，你是购二手房进驻的“外来户”，身份有异，物业收费自然也是“内外有别”。有这个道理？
　　点评：这是典型的“已售公房上市交易”，9月1日起，华女士也应享受原“职工住宅”物业费标准。具体数目是多少？分两种情况：如果华女士已交纳了房屋维修基金，她每月最多需交纳管理费、保洁费、保安费共计22元，电梯、水泵运行费10.92元，总计不超过33元；如未交纳房屋维修基金，每月最多也不过62.04元。
　　【案例二】“特殊待遇”？
　　徐女士于1999年搬进原单位的职工住宅房，当时只有使用权，每月交纳17元的物业管理费。2000年，她按“全额出资购房”的政策，每平方米补交60元，将房屋使用权转为所有权。可她前脚刚把产权证办好，后脚物业公司上了门：购下所有权，房子就是商品房了，下月起，按商品房标准，物业费每平方米0.60元，总计29.8元。而此时，同属这家物业公司管理，但未买下所有权的小区其他住户，仍是按每月17元的标准收费。徐女士纳闷了：难道办了产权就要享受“特殊待遇”？
　　点评：徐女士属于“全额出资购买使用权房并办理了产权变更”的业主，根据“通知”，仍应按售后公房的标准交纳物业管理费，即每月10.5至19.5元。
　　【案例三】“母鸡变鸭”？
　　胡先生于2001年购买了上海某系统公开出售的多层职工住宅房一套，刚入住时房屋由该系统下属物业公司管理，每月物业管理费15元。然而今年6月，另一家纯商业性的物业公司接管后，一份“通知”发到信箱：6月起每月按每平方米0.59元交纳物业管理费。按胡先生73.29平方米的房屋建筑面积计算，他每月物业费需43.2元。“服务内容一点没变，凭什么换家公司母鸡变鸭，物业收费就翻番？”想不通的胡先生从6月份起便拒交物业费，双方僵持至今。
　　点评：胡先生所购房，属“按规定归并为内销商品房”的职工住宅，按照“通知”，应按1996年的标准收取物业管理费，也就是说，他每月的物业管理费是10.5元―19.5元。要指出的是，胡先生自6月份以来“拒交”的物业费，9月1日后还需按此标准补交。
　　物业费：考虑“承受力”
　　记者：物价部门为什么会在此时出台这一“通知”？
　　张瑛（上海市物价局商品价格管理处副处长）：这方面投诉实在太多了！在福利分房的年代，上海各系统单位建造了大量住宅，分给本系统本单位职工居住。90年代中期，本市按房改政策，这类房屋可以由职工购买并上市交易，于是问题来了―――物业管理方说，既然上市了，就是商品房，要按商品房标准收物业费。可业主说，产权变了，房还是那个房，服务还是那个服务，物业费应该按老标准收。“公婆”各自一套理。结果呢？“低质”管理“高价”收费、同一幢楼不同收费，比比皆是。还有的小区，因为业主与物业部门意见难以统一，“收费”与“罢费”之争，旷日持久。
　　记者：目前上海究竟有多少这样的老公房？
　　张年（上海市房地产局物业管理处处长）：确切数字很难统计，我估计总面积不会低于6000万平方米，其中90％以上都已是个人完全产权房。
　　姚臻（上海市房地产局市场部工作人员）：这类公房自1995年起被允许上市交易，当时每年交易量不过几千套。随着二手房市场的升温，近几年售后公房上市交易量迅速增加，仅去年一年就高达6.9万套，几乎相当于过去6年的总和，因此售后公房物业收费的矛盾也就越来越突出。新规定正是在这样的情况下应时而生。
　　记者：既然在同一幢楼里物业收费存在着“高价”和“低价”，为什么最终还是向“低”看齐？
　　张瑛：出于三点考虑。一是当初这些以职工住宅立项建造的房屋，本身质量一般，且缺乏相关的物业配套；二是这些老公房的物业管理，包括保洁保安，服务内容难以达到商品房的标准；三是居住在此类老公房里的业主，经济承受能力普遍偏低，不宜收取过高的物业管理费。总之，就是“质价相符、体现公平”，按服务内容、服务深度及当地居民的承受能力制定收费标准。这是新规定的宗旨，也是今后上海物业管理费规范调整的总体原则。
　　交“费”应知
　　购房者注意，与此“通知”同时出台的，还有一份关于购房后何时开始支付物业管理费的通知。按此新规定，9月1日起，购买二手房的，物业费自房屋产权转移的次月起支付；购买新建商品房的，物业费从办理入户手续之日的次月起支付。过去那些要求购房人自购房合同签订之日、验房之日起交纳物业费的做法，违规。