上海楼市步入大盘时代

　　上海市房地产交易中心日前公布了去年上海住宅预售面积50强楼盘名单，排名前三甲的绿地世纪城、中远两湾城、康桥半岛新城，都是上海楼市中的“老面孔”。有关人士介绍说，其中不少楼盘已是连续四年榜上有名。而那些建筑面积在10万平方米以下的楼盘，此番彻底淡出50强之列。小小一份名单透露出这样一个信息：上海楼市步入了大盘时代。
　　去年，名列上海楼市销售面积前列的50个楼盘中，有32个建筑面积在10－30万平方米之间，10个在50万平方米以上。不管它们以高层为主还是多层为主，以公寓为主还是以别墅为主，有一个特点是共有的，那便是有着较为完整的绿化配置与配套设施。绿地世纪城为小区规划了3000平方米的菜场，3000平方米的公共绿地，近6万平方米的商业配套；中远两湾城的九年一贯制学校已正式开学。有关人士认为，过去，上海人买房只求满足居住功能，对相关配套的要求不是很高。因此那些小区建筑面积在5万平方米以下，甚至单幢的商品房，没有配套与绿化也卖得不错。可如今购房者对居住环境与相关出行、商业、教育设施的要求不断提高，小规模楼盘的开发商显然不可能斥巨资为一两幢楼建上宽敞的菜场、网球场甚至学校。今后，不成规模的商品住宅竞争力显然将日趋下降。
　　大盘热销的第二个原因是因为开发商的实力被看好。大规模楼盘的开发少则一两年，多则五六年，不规范的小企业显然不敢问津。人们不难发现，与知名大盘相伴的，也正是绿地、中远、万科、大华这样知名的品牌企业，有的企业每年都有一个甚至几个大盘。豪都国际花园目前已开发公寓、别墅28万平方米，一个50万平方米的小区又将开工，从而使小区的住宅面积达到近80万平方米。业内人士认为，上海旧区改造日趋注重成片开发，这无疑将推动上海房地产开发企业进一步走向规模化、规范化。
　　走进大盘，其背后应当有一套完整的开发战略与营销策略。负责绿地世纪城开发的上海绿地新龙基置业有限公司总经理吴小乐告诉记者，尽管一个大盘通常要分好几期开发，但它的整体定位应当是一致的。是面向工薪阶层还是针对高收入者，在开发之初就应当有整体规划。一般说来，大盘的销售价格通常保持“稳中有升”的态势，以最大限度聚集人气。开发商也会通过不断采用新技术，不断提高景观质量等手段，保证后来者买到质价相符的住宅。
　　统计结果还显示，去年上海住宅面积50强的楼盘中，体量超过100万平方米的楼盘，环内仅中远两湾城一个，而内环以外占4个；体量50－100万平方米的楼盘，环内环外各占3个；30－50万平方米的楼盘，环内外拥有个数为3：5；20－30万平方米的楼盘均坐落在环外区域。可见，随着市中心区域开发空间不断趋于饱和，楼市中心梯度外移也是必然趋势。